Унаследованная физическим лицом (налоговым резидентом РФ) в 2009 г. квартира продана за 3 млн руб. в мае 2010 г. В том же году приобретена другая квартира за 5 млн руб. Ранее вычет по приобретению использован не был. Вознаграждение риелтору по обеим сделкам составило 240 тыс. руб. (по 120 тыс. руб. за каждую сделку). Каковы налоговая база и сумма НДФЛ за 2010 г.?

Ответ: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение, в частности, имущественного налогового вычета в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 млн руб. Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Доходы, полученные физическими лицами - резидентами РФ от реализации недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности, являются в соответствии со ст. 208 НК РФ объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц по налоговой ставке 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ). Налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

По сделке продажи квартиры сумма расходов налогоплательщика составила 120 тыс. руб. (услуги риелтора). Поэтому в данной ситуации целесообразно воспользоваться правом получения имущественного налогового вычета в размере 1 млн руб. Так, по сделке продажи квартиры налоговая база (доход от продажи с учетом налогового вычета) за 2010 г. составит: 3 млн руб. - 1 млн руб. = 2 млн руб.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение, в частности, имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, расходов на приобретение на территории РФ квартиры. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не может превышать 2 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Право на одновременное заявление имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, подтверждают и официальные разъяснения Минфина России (Письмо от 03.02.2010 N 03-04-05/9-29). Следовательно, по сделке приобретения квартиры предельная сумма имущественного налогового вычета в 2010 г. составляет 2 млн руб., хотя сумма фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение превышает сумму вычета (5 млн + 120 тыс. руб.).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации по сделкам продажи и приобретения квартир налоговая база физического лица за 2010 г. является нулевой, поскольку доход от продажи квартиры уменьшается на равную ему сумму имущественных налоговых вычетов по двум сделкам - продажи и покупки (3 млн руб. - 1 млн руб. - 2 млн руб.). Обязанности платить НДФЛ по этим двум сделкам не возникает.

Л. Г.Жадан

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

07.07.2010