Цель договора инвестирования строительства жилья физическими лицами и Закон "О защите прав потребителей"

ЦЕЛЬ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ И ЗАКОН "О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ"

О. ПАНОВА

Панова О., юрисконсульт, г. Екатеринбург.

Проблема обеспечения граждан жильем уже не одно десятилетие является в России одной из важнейших и наиболее острых. Ранее существовавшая возможность получения гражданами жилья на безвозмездной основе сейчас практически отсутствует, в связи с чем субъектами гражданских правоотношений на сегодня разработан ряд схем приобретения строящейся недвижимости путем совершения гражданско-правовых сделок. Помимо договоров долевого участия физических лиц в строительстве жилья, подряда, купли-продажи с рассрочкой платежа и т. д., широкое распространение в хозяйственном обороте получили в настоящее время договоры инвестирования строительства жилья (далее - договоры инвестирования). Договор инвестирования в качестве отдельного вида договора не упомянут в Гражданском кодексе РФ. Заключение такого рода договоров основано на положениях Гражданского кодекса РФ о возможности заключения договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Договор инвестирования представляет собой разновидность смешанного договора, в котором содержатся элементы различных договоров. При его правовом регулировании по общему правилу применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре: займа, купли-продажи, подряда, простого товарищества (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Помимо норм Гражданского кодекса РФ к договорам инвестирования применяются и иные нормы действующего законодательства, в первую очередь нормы Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон), а также Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в части, не противоречащей ФЗ N 39-ФЗ, нормы жилищного, строительного и иного законодательства, регламентирующего различные аспекты участия в строительстве жилья путем инвестирования. Небезынтересно упомянуть и международные правовые акты, в частности Конвенцию о защите прав инвестора от 28.03.1997, регулирующую отношения, связанные с осуществлением инвестиций и деятельностью инвесторов в связи с ними (ст. 7), и провозглашающую безусловную правовую защиту инвестициям на территории стран - участниц Конвенции, а кроме того, Соглашение о сотрудничестве в области инвестиционной деятельности от 24.12.1993 (пока не ратифицировано Россией). Итак, договор инвестирования строительства жилья - это такой вид гражданско-правового договора, на основании которого одна сторона - Инвестор, Заказчик, Пользователь объекта капитальных вложений и т. д. (далее для удобства будем называть его собирательным термином "Инвестор") - обязуется передать другой стороне собственное или привлеченное от третьих лиц имущество - инвестиции (деньги, имущественные права, имеющие денежную оценку, и др.) в целях получения в дальнейшем жилья, а другая сторона, обычно именуемая Застройщик, Подрядчик, Заказчик и т. д. (далее будем называть его Застройщик) - обеспечить вклад средств Инвестора или привлеченных им третьих лиц в строительство жилья и предоставить возможность его приобретения. Помимо инвестирования непосредственно строительства инвестиции привлекаются и в целях модернизации (реконструкции) уже имеющегося объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Закона). Такие договоры в широком смысле слова также именуют договорами инвестирования строительства. Согласно п. 2 ст. 4 Закона Инвесторами могут быть наряду с юридическими лицами, государственными органами, органами местного самоуправления и физические лица. Естественно, осуществляя инвестиции в объекты строительства, Инвесторы несут определенные риски неисполнения или ненадлежащего исполнения Застройщиками, иными субъектами инвестиционной деятельности своих обязательств. В этой связи на законодательном уровне выработаны определенные правовые гарантии (см. гл. 4, 5 Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"). В то же время Закон "О защите прав потребителей" предоставляет по сравнению с Законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и другими нормативными актами в сфере инвестирования повышенный уровень правовой защиты гражданам-потребителям - от получения полной исчерпывающей информации о товаре и его изготовителе до предъявления факультативных требований при продаже товара ненадлежащего качества, несоблюдении сроков проведения работ и т. д. При этом потребитель вправе не только выбрать меру защиты нарушенного права, но и требовать полного возмещения убытков. На основании п. 2 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки в отличие от общего правила, в соответствии с которым в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Кроме того, уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают обязанное лицо от исполнения обязательства в натуре. Кроме того, применяются специальные нормы, устанавливающие подсудность исков, связанных с защитой прав потребителей (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона "О защите прав потребителей"), иски могут быть предъявлены по месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а также в суд по месту жительства истца либо по месту заключения или исполнения договора (п. 7 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2003 г., утвержденного Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 03.12.2003 и 24.12.2003). В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона "О защите прав потребителей" потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, без каких-либо ограничений. Естественно, у Инвесторов - физических лиц возникает важный вопрос: применяются ли нормы Закона "О защите прав потребителей" к договорам инвестирования гражданами строительства жилья? Согласно Закону "О защите прав потребителей" он распространяет свое действие на отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг); под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", перечисляя виды договоров, из которых могут вытекать отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей (п. 1), не упоминает в качестве отдельного вида договор инвестирования. Тем не менее перечень договоров не является исчерпывающим. Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", п. 3 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (далее - Обзор), отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать не только из перечисленных в Постановлении, но и из иных договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. То есть необходима направленность на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанная с осуществлением предпринимательской деятельности. Если гражданин осуществляет финансирование организации, с которой заключает договор инвестирования, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру, и такого рода инвестирование производится гражданином с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора в суде следует руководствоваться Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" (п. п. 3, 9 Обзора). Аналогичное разъяснение дано в письме МАП РФ от 11.10.2000 N НФ/11986: "Несмотря на название договора, наименования сторон, такие договоры, как инвестирования, долевого участия в строительстве жилья и т. д., как правило, оформляют отношения сторон по передаче товара (квартиры), выполнению работ (строительства жилья) или оказанию услуг (по поиску подрядчика, продавца, оформлению квартиры в собственность и т. д.) или содержат смешанные условия разных договоров. Заключая такие договоры, граждане, безусловно, преследуют исключительно личные и бытовые цели приобретения жилья, а не ведения совместной деятельности или инвестирования своих средств. Соответственно отношения, вытекающие из таких договоров, регулируются законодательством о защите прав потребителей". Таким образом, цель заключения договора Инвестором приобретает решающую роль <*>. -------------------------------- <*> Под целью в общефилософском и бытовом смысле понимается то, что представляется в сознании и ожидается в результате определенным образом направленных действий.

Обратимся к Закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Он указывает, что инвестиционная деятельность направлена на "получение прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта" (ст. 1). В качестве такого полезного эффекта может рассматриваться и удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд. То есть получение прибыли не является единственно возможной целью инвестирования, а полезный эффект может быть и неприбыльным в прямом смысле, но нести положительный результат для Инвестора, как, например, строительство жилья для собственного проживания. При заключении договора инвестирования Инвестор в качестве основной конечной цели преследует цель приобретения жилья. Причем это жилье может быть в дальнейшем использовано как для проживания самого Инвестора и (или) членов его семьи, а также иных лиц, так и для извлечения прибыли. В связи с вышеизложенным не совсем верной представляется нередко высказываемая в литературе и судебной практике позиция о том, что договоры участия граждан в строительстве не являются инвестиционными, поскольку квартира приобретается не в целях извлечения прибыли (см. Постановление ФАС Северо-Западного Округа от 27.02.2002 по делу N А13-5177/01-19). По смыслу Закона инвестиционным договор будет при нацеленности на достижение любого полезного эффекта, в том числе и прибыли, но не только ее. Более того, как указано в п. 4 Обзора, признание договора инвестиционным не исключает возможности применения к возникшим правоотношениям норм Закона "О защите прав потребителей". И тут цель приобретения жилья приобретает немаловажную роль при правоприменении. Также противоречивым представляется Постановление кассационной инстанции ФАС Западно-Сибирского округа от 08.08.2002 по делу N Ф04/2739-1013/А45-2002: "Правоотношения сторон возникли из неисполнения обязательств по договору об инвестиционной деятельности, которые не регулируются Законом "О защите прав потребителей". То есть суд делает вывод о неприменении норм Закона в связи с осуществлением предпринимательской деятельности истцом (т. е. нацеленностью договора инвестирования на извлечение прибыли). И тут же суд указывает: "Обоснованно отклонены судом требования о возмещении неустойки, заявленной на основании ст. 28 Закона "О защите прав потребителей", а также о взыскании упущенной выгоды по ст. 15 ГК РФ. Потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязанности. Договор инвестиций не предусматривает получение доходов от заключенной сделки по приобретению квартиры. В решении видится явное противоречие. Еще неоднозначная позиция отражена в Постановлении кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.06.2003 по делу N А 55-18207/02-5: "Мнение судов обеих инстанций и заявителя относительно того, что имеющиеся в материалах дела договоры с физическими лицами-гражданами... не относятся ни к одному из видов договоров, предусмотренных ГК РФ, является ошибочным, поскольку в рамках указанных договоров возникают отношения по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата путем вложения денежных средств в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, бытовых нужд, а потому данные договоры следует отнести к разряду договоров бытового подряда (параграф 2 гл. 37 ГК РФ). При разрешении же возникающих из них споров необходимо руководствоваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей". Делая правильный вывод о применении Закона РФ "О защите прав потребителей", суды почему-то "не любят" квалифицировать подобные договоры в качестве инвестиционных, не предусмотренных ГК РФ, но и не запрещенных им и обладающих признаками смешанных договоров, а пытаются обычно подвести их под договоры подряда. Кроме того, при этом подходе делается акцент не на суть вопроса, а на форму. Причем налицо противоречивость судебной практики даже в рамках одного суда. Так, Постановлением кассационной инстанции этого же Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.05.2001 по делу N А 12-9171/00-С26-11/25 установлено: "Договору инвестирования судом была дана оценка как договору долевого участия в строительстве жилья. Ответчик квалифицировал договор как договор бытового подряда и усмотрел несоответствие его требованиям ГК РФ, Закону РФ "О защите прав потребителей", которые выразились в непредставлении информации о продаваемой квартире, ее стоимости, сроках строительства и передаче его результатов потребителю, стандартах соответствия. Судебные инстанции правильно исходили из того, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными нормативными актами, а также вправе заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Таким образом, название договора, не зависящее от его содержания, не может являться нарушением прав потребителей". Независимо от названия при направленности на достижение лично-бытовых целей он квалифицируется как потребительский, в связи с чем нет необходимости в безосновательном подведении самостоятельного смешанного вида договора - договора инвестирования - под предусмотренный ГК РФ. В случае же, если при инвестировании изначально была поставлена цель извлечения прибыли, нормы Закона "О защите прав потребителей" к правоотношениям сторон договора инвестирования не применяются, независимо от того, является ли Инвестором юридическое или физическое лицо. Не секрет, что готовое жилье стоит на рынке на порядок выше строящегося. Если в последующем Инвестор решит реализовать уже готовое и переданное Инвестору жилье с целью получения прибыли третьим лицам, такая реализация объекта недвижимости может быть произведена только после государственной регистрации права собственности Инвестора на жилье и на основании документа, удостоверяющего право собственности. Эта сделка купли-продажи, мены, завещания в рамки взаимоотношений по инвестированию уже не укладывается, потому что при исполнении договора инвестирования до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты Инвестором (Заказчиком) обозначенных договором сумм переходят в собственность Инвестора, который в полном объеме реализует все правомочия собственника в отношении приобретенного имущества (см. п. 3 Обзора). Чем ближе по времени сроки сдачи дома в эксплуатацию, тем дороже жилье. И безусловно, даже до сдачи дома в любое время Инвестор может прекратить свои отношения с Застройщиком, "продав" свой вклад в инвестиционную деятельность. В таком случае эта реализация может быть осуществлена путем уступки права требования с уведомлением должника. В договоре инвестирования может содержаться прямой запрет на уступку прав по договору или быть указано, что уступка допускается с согласия кредитора по договору инвестирования и при условии принятия всех условий новым должником. Объем передаваемых прав может быть как прямо указан в договоре уступки, так и не быть прописан - в последнем случае применяется норма ст. 384 ГК РФ. При уступке права в полном объеме вложенных инвестиций договор прекращает свое действие вследствие выбытия Инвестора из правоотношений по инвестированию. И опять же, нормы Закона "О защите прав потребителей" применяются к физическим лицам - инвесторам и в случае уступки им прав по договору, чему подтверждение - судебная практика (см. п. 8 Обзора, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2002 по делу N А13-5177/01-19). При уступке в случае, если оплата Инвестором Застройщику произведена не полностью, заступивший на его место с согласия Застройщика новый Инвестор-Цессионарий становится субъектом общей долевой собственности с Застройщиком в том же объеме, что и прежний Инвестор-Цедент, поскольку до момента приемки и оплаты Инвестором выполненных работ незавершенный объект инвестиционной деятельности является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса (п. 3 ст. 7 Закона от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"). Инвестор, выполнив свои обязательства по инвестированию, тем самым приобретает долю в праве собственности на строящийся объект, которую и уступает новому Инвестору. Итак, подведем итог. Если цель участия гражданина в инвестировании строительства жилья - потребительская, не связанная с извлечением прибыли, его следует считать потребителем и соответственно применять законодательство о защите прав потребителей. Если при заключении договора физическое лицо изначально преследовало цель получения прибыли - Закон к нему не применим.

Название документа