Организация взяла кредит для строительства нового офисного здания. В связи с экономическими трудностями, для того чтобы расплатиться по этому кредиту, ей пришлось привлекать новый кредит. Вправе ли организация включать проценты по новому кредиту при формировании в бухгалтерском учете первоначальной стоимости здания, а также для целей исчисления налога на имущество организаций?

Ответ: Проценты по полученным кредитам и займам включаются в стоимость инвестиционного актива только в том случае, когда они непосредственно связаны с его приобретением или строительством (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расходов по займам и кредитам" (ПБУ 15/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 107н).

Согласно п. 1 ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Раньше Минфин России давал разъяснения, что затраты по кредиту, привлеченному для рефинансирования (погашения) ранее взятого кредита для приобретения или строительства объектов недвижимости, в первоначальную стоимость инвестиционного актива, в том числе для целей обложения налогом на имущество, не включаются (Письма Минфина России от 22.01.2007 N 03-03-06/1/19, от 18.08.2006 N 03-03-04/1/633). Так как новый кредит получен не для приобретения инвестиционного актива, а для погашения ранее взятого кредита, и проценты по новому кредиту относятся к расходам по обслуживанию долговых обязательств.

Но в 2009 г. Минфин России указал, что и по кредиту на приобретение инвестиционного актива, и по кредиту, привлеченному на его рефинансирование, проценты для целей бухгалтерского учета учитываются одинаково - включаются в первоначальную стоимость этого актива (Письмо Минфина России от 02.11.2009 N 03-03-06/1/720). Из указанного, по нашему мнению, может следовать, что организация должна формировать налоговую базу по налогу на имущество исходя из первоначальной стоимости такого основного средства, сформированной в бухгалтерском учете с учетом процентов, уплачиваемых по новому кредиту, взятому на погашение процентов по кредиту на приобретение основного средства.

По нашему мнению, это не совсем корректно, особенно если в новом кредитном договоре нет ни слова о том, что его целевое назначение - приобретение инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008). Поэтому, на наш взгляд, проценты по новому кредиту в первоначальную стоимость здания в бухгалтерский учет и, соответственно, в базу по налогу на имущество включать не надо.

Тем не менее при таком подходе есть риск того, что налоговые органы придут к выводу о занижении налоговой базы по налогу на имущество (п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).

Поэтому, чтобы исключить возможность спора с налоговыми органами, организации следует воспользоваться разъяснениями Минфина России относительно формирования первоначальной стоимости основного средства для целей бухгалтерского учета. Однако, в случае если организация будет следовать второй точке зрения, рекомендуем проверить, чтобы во всех документах, связанных с привлечением нового кредита (включая внутренние документы организации), не упоминалось, что деньги будут потрачены на приобретение инвестиционного актива.

Обратите внимание, что в налоговом учете проценты по любым кредитам и займам признаются внереализационными расходами независимо от целей использования заемных средств (пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ) и не формируют первоначальную стоимость приобретенного или построенного инвестиционного актива.

А. С.Колосовская

Издательство "Главная книга"

01.07.2010