Застройщик оказывает услуги по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства жилых помещений в многоквартирном доме. В какой момент у застройщика возникает доход для целей исчисления налога на прибыль при окончании строительства жилого дома?

Ответ: По окончании строительства жилого дома у организации-застройщика возникает доход для целей исчисления налога на прибыль в момент передачи дольщику объекта долевого строительства (на дату подписания документа о передаче объекта).

Обоснование: Согласно ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными (ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

По окончании строительства застройщик на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства определяет финансовый результат (прибыль) от строительства. При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются средства целевого финансирования, к которым относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов (пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

Однако согласно п. 14 ч. 2 ст. 250 НК РФ доходы в виде использованного не по целевому назначению имущества, которое получено в рамках целевого финансирования, учитываются в составе внереализационных доходов.

Таким образом, как указал Минфин России в Письме от 31.07.2013 N 03-11-06/2/30742, организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ для доходов от реализации, если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что у застройщика доход для целей налогового учета возникает в момент передачи объекта долевого строительства дольщику (на дату подписания документа о передаче объекта).

Данная позиция также изложена в Письмах УФНС России по г. Москве от 21.02.2012 N 16-15/015029@ и Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77.

А. С.Малых

ООО "Арсо-Аудит"

Группа Компаний Пробизнесконсалтинг

22.01.2014