Предприниматель на ЕНВД продает нежилое помещение, находившееся в собственности менее 3 лет. Здание использовалось в предпринимательской деятельности (облагаемой ЕНВД). Нужно ли платить НДФЛ, если да, то можно ли использовать имущественный вычет? Начисляется ли в данном случае НДС?

Ответ: Как известно, уплата индивидуальным предпринимателем единого налога на вмененный доход предусматривает его освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом) (абз. 2 п. 4 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ).

Кроме того, индивидуальные предприниматели, производящие уплату ЕНВД, не признаются налогоплательщиками НДС (в отношении операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ, осуществляемых в рамках предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом) (абз. 3 п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Разовая сделка по продаже объекта недвижимости не относится к деятельности ИП, облагаемой ЕНВД (перечень видов деятельности, перечисленный в п. 2 ст. 346.26 НК РФ, по которым может применяться система налогообложения в виде уплаты ЕНВД, является закрытым). Поэтому в подобном случае индивидуальный предприниматель обязан исчислить и уплатить налоги в соответствии с иными режимами налогообложения. На это указывает абз. 4 п. 4 ст. ст. 346.26 НК РФ. Поскольку из вопроса не следует, что предприниматель применяет УСН, полученный им доход от продажи недвижимости, в соответствии с общим режимом налогообложения, облагается НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК РФ).

В случае продажи нежилого помещения, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, в соответствии с п. 1 ст. 220 НК РФ может быть применен имущественный налоговый вычет, который предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи имущества, но не превышающей 250 000 руб. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Однако, как установлено абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, положения данного подпункта не распространяются на доходы, получаемые предпринимателем от продажи имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Поскольку здание приобретено и использовалось предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности, в данном случае имущественным вычетом он воспользоваться не сможет. Аналогичное мнение высказывают Минфин России (Письма Минфина России от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 03.12.2007 N 03-04-05-01/397, от 21.09.2007 N 03-04-05-01/309) и отдельные арбитражные суды (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 N А42-6341/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 30.08.2007 N Ф04-5835/2007(37565-А27-7), от 01.11.2007 N Ф04-7666/2007(39833-А27-19), ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2007 N А29-5493/2006а).

В то же время к доходу от сделки, связанной с предпринимательской деятельностью ИП, может быть применен профессиональный вычет (п. 1 ст. 221 НК РФ). А это значит, что ИП вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется ИП в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 НК РФ.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ остаточная стоимость основных средств определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.

В свою очередь, амортизируемым имуществом для целей гл. 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации.

Возникает вопрос: является ли для ИП, применяющего "вмененку", используемое в его деятельности здание амортизируемым имуществом? По нашему мнению, ответ должен быть отрицательным, поскольку в период эксплуатации этого здания ИП не начислял по нему амортизацию. Возможно, что такая точка зрения не найдет понимания у контролирующих органов. Например, из Письма УФНС России по г. Москве от 04.06.2008 N 18-11/053647@ можно сделать вывод о том, что плательщик ЕНВД в случае продажи основного средства должен начислить амортизацию за весь период использования основного средства во "вмененной" деятельности в порядке, установленном в гл. 25 НК РФ. Правда, данное Письмо адресовано организации, а не ИП.

На наш взгляд, для ИП такое здание является прочим имуществом, при реализации которого облагаемый доход может быть уменьшен на цену приобретения (создания) этого имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ), а также на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией (в частности, на расходы по оценке здания) (абз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Как было указано выше, при совершении рассматриваемой операции "вмененщик" не освобожден от уплаты НДС. На основании п. 3 ст. 154 НК РФ в данном случае налоговая база по НДС определяется как разница между ценой реализуемого имущества (с учетом НДС) и стоимостью реализуемого имущества.

С. А.Скобелева

Консалтинговая группа "Аюдар"

19.06.2010