Физическое лицо в 2009 г. заключило договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с юридическим лицом. В этом же году с той же организацией физическое лицо заключило договор купли-продажи акций ЗАО с отсрочкой платежа на 1 год. В 2010 г. стороны заключили соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований. После окончания строительства в 2011 г. физическое лицо намерено продать квартиру. Как будет формироваться налоговая база по НДФЛ от продажи квартиры в 2011 г., какие документы необходимо представить для подтверждения фактических расходов на приобретение квартиры, чтобы уменьшить на эти расходы сумму доходов от продажи квартиры?

Ответ: Если физическое лицо является налоговым резидентом РФ, а значит, его доходы от реализации квартиры подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%, то при расчете НДФЛ сумму доходов от продажи квартиры можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (ст. 207, п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).

Состав документов, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, в гл. 23 НК РФ не определен.

По мнению налоговых органов, при документальном подтверждении налогоплательщиком произведенных расходов документы должны быть надлежащим образом оформлены (в соответствии с законодательством РФ) и в полной мере свидетельствовать о факте осуществления самим налогоплательщиком расходов. При этом расходы должны подтверждаться в том числе и платежными документами, то есть документами, свидетельствующими о движении денег от покупателя к продавцу (Письма УФНС России по г. Москве от 06.10.2008 N 28-10/093440@, от 23.04.2008 N 28-10/039332).

Однако в НК РФ нет требования о представлении налогоплательщиком для подтверждения расходов платежных документов. И согласно разъяснениям Минфина России расходы, связанные с приобретением имущества, признаются и в случае их оплаты не только денежными средствами, но и, например, векселем или иным имуществом (Письма Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/121, от 22.08.2008 N 03-04-05-01/313).

Поэтому в рассматриваемой ситуации физическое лицо вправе будет уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактически произведенных расходов на ее приобретение, подтвердив их следующими документами:

- договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома;

- актом о передаче квартиры, свидетельством о государственной регистрации права собственности физического лица на квартиру;

- соглашением о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований с юридическим лицом - застройщиком;

- договором купли-продажи акций.

А. С.Колосовская

Издательство "Главная книга"

17.06.2010