Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

А. Д. СИДОРЕНКО, Е. А. ЧЕФРАНОВА

Сидоренко А. Д., кандидат технических наук.

Чефранова Е. А., кандидат юридических наук.

Конституция Российской Федерации гарантирует право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защиту собственности, ее охрану законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2). Право собственности, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2), 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, наряду с другими важнейшими правами гарантируется в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуется на основе принципов неприкосновенности собственности и ее всемерной защиты. Право собственности определяется как юридически защищенная возможность управомоченного лица осуществлять господство над вещью наиболее абсолютным образом, в максимально возможном объеме и с минимальными ограничениями. К главным отличительным признакам права собственности относится исключительный характер власти собственника над вещью, означающий, что у одной вещи не может быть более одного собственника, а также свобода и независимость собственника от третьих лиц при реализации правомочий владения, пользования и распоряжения вещью. Разумеется, в современном праве выработаны многочисленные средства, имеющие целью гармонизировать и сбалансировать отношения между сособственниками, а также между собственниками и третьими лицами, не допуская нарушения ни частного, ни публичного интереса в процессе реализации правомочий собственника. Иными словами, права собственника, оставаясь абсолютными, не являются безграничными, рамки их реализации задает закон. В отечественном законодательстве за собственником признано право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, но так, чтобы они не противоречили закону и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Права собственника реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности, автономии воли и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости право собственности должно осуществляться и обеспечиваться защитой на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - как собственников, так и третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо конституционных прав, т. е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно: основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Общеизвестно, что вещь может принадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам, и в таком случае имеет место общая собственность. Существование общей собственности до известной степени противоречит тому, что право собственности предоставляет ее субъекту исключительную, осуществляемую по своей воле и в своем интересе власть над вещью, в случае общей собственности у вещи нет полного господина, исключающего всех других и единолично решающего судьбу вещи <*>. С одной стороны, наличие общей собственности - несомненное препятствие гражданскому обороту, а с другой - она значительно ограничивает свободу усмотрения и автономию воли каждого из участников. Право собственности неделимо само по себе, а представление о доле права лишено всякой юридической определенности. В действительности право одно и принадлежит нераздельно всем субъектам, оно распространяется на всю вещь. Право каждого из собственников в отдельности имеет своим объектом только долю ценности вещи - так понимал суть общей собственности ученый-правовед Г. Ф. Шершеневич <**>. Согласно мнению другого выдающегося русского цивилиста Д. И. Мейера "право общей собственности (сondominium)- это такое право, когда несколько лиц являются субъектами права собственности на одно и то же имущество, но так, что каждому из них принадлежит право только на его идеальную долю" <***>. Каковы бы ни были расхождения в объяснении феномена общей собственности, тем не менее как дореволюционные, так и современные ученые-юристы сходятся в том, что вещь в целом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникам вместе, как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого из сособственников является некая идеальная (интеллектуальная) доля в праве собственности. Следует признать, что право общей собственности с содержательной точки зрения, а также в части гарантий его осуществления, охраны и защиты абсолютно идентично по соответствующим параметрам субъективному праву индивидуальной (исключительной) собственности. С той лишь разницей, что на стороне собственника присутствует множественность субъектов. -------------------------------- <*> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 167. <**> Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула. Автограф, 2001. С. 279. <***> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Казань, 1864. Т. 2. С. 41 - 42.

Гражданский оборот в целом и его участники в частности - стороны договора, и любые третьи лица испытывают определенные трудности и неудобства от того, что в случае общей собственности собственник представлен не одним лицом, а множественностью лиц. К задачам специального правового регулирования в первую очередь относится смягчение, ослабление в интересах стабильности имущественного оборота "эффекта множества собственников одной вещи" до степени создания юридической фикции единства субъекта - носителя права общей собственности. В многоквартирных домах, где в общей собственности находится общее имущество, такое единство субъекта достигается, например, посредством создания товариществ собственников жилья. Отношения общей собственности - это, с одной стороны, отношения сособственников друг с другом, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности. (внутренние отношения), а с другой - это отношения всех сособственников, складывающиеся по поводу объекта общей собственности с любыми третьими лицами (внешние отношения). Современному российскому законодательству известны два вида общей собственности: долевая и совместная. Возникновение последней возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом (п. 3 ст. 244 ГК). Общая долевая собственность на делимое имущество возникает на основании не только закона, но и договора. Что касается неделимых вещей, то общая долевая собственность на таковые возникает в силу поступления таких вещей в собственность двух или нескольких лиц (п. 4 ст. 244 ГК). Анализ действующего законодательства позволил ученым сделать обоснованный вывод о появлении особой разновидности права общей долевой собственности <*>. При этом как на главный отличительный признак новой разновидности права общей долевой собственности указывается в первую очередь на отсутствие самостоятельной гражданской оборотоспособности объекта. Речь идет о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которое предусмотрено ст. 289 ГК РФ и ст. ст. 7 - 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" <**> (ст. 38 проекта ЖК РФ) и которое существенно отличается от классического права общей долевой собственности, предусмотренного нормами главы 16 ГК РФ "Общая собственность". Существование прав на общее имущество в многоквартирном доме ни фактически, ни юридически немыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в многоквартирном доме помещение (квартиру, а иногда и комнату или же нежилое помещение, имеющее самостоятельное целевое назначение, то есть пригодное для самостоятельного использования, а не призванное обслуживать квартиру). -------------------------------- <*> Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. С. 174. <**> Далее - Закон о ТСЖ.

Отношения общей долевой собственности на имущество общего пользования, складывающиеся в многоквартирных домах, то есть в строениях, состоящих из двух и более изолированных (обособленных) жилых или нежилых помещений, являющихся самостоятельными объектами прав, весьма непросты и специфичны. Их специфика проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования. Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является прямое указание закона. В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. К. П. Крашенинников справедливо подчеркивает: "Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов... Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество" <*>. Проект ЖК РФ вслед за Законом о ТСЖ расширил субъектный состав собственников имущества общего пользования в многоквартирном доме указанием на то, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а не только собственников квартир (см. п. 1 ст. 39 проекта ЖК РФ). Несомненно, такое решение следует приветствовать как справедливое и отвечающее отношениям, складывающимся в реальной действительности. -------------------------------- <*> Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. С. 172 - 173.

Помимо основания возникновения права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома имеются особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, доля в праве на общее имущество лишена оборотоспособности. Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 40 проекта ЖК РФ). Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав. Не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки на долю в общем имуществе непременимо. Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено <*>. Такое изъятие вполне объяснимо, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом, например такими объектами, как пожарная лестница и т. п. -------------------------------- <*> Фогель В. А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 25.

В отличие от общего правила, допускающего при соблюдении определенных условий выдел доли по требованию собственника, выдел доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома невозможен. Сособственник лишен в отношении такого общего имущества не только права требовать выдела его в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как то предусмотрено ст. 252 ГК РФ. Норма п. 4 ст. 40 проекта ЖК РФ прямо запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие права на выдел доли в натуре с очевидностью влечет за собой и невозможность требовать выплаты стоимости доли, то есть денежной компенсации. До сих пор мы рассматривали особенности осуществления правомочий собственника в отношении принадлежащей ему доли в праве на общее имущество, однако не менее интересные особенности обнаруживаются при анализе правового регулирования осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения по отношению к общему имуществу в целом. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит выделу в натуре, разделу и (или) отчуждению - такая норма сформулирована в п. 3 ст. 39 проекта ЖК РФ. Полагаем, что законодатель излишне ригористичен, ибо в п. 2 той же статьи предусмотрена возможность распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома в пределах, установленных законодательством. В частности, распоряжение частью общего имущества допускается в случае реконструкции, переустройства и перепланировки помещений (п. 2 ст. 45 проекта ЖК РФ). Кроме того к компетенции общего собрания ТСЖ отнесено принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (п. п. 12 п. 2 ст. 145 проекта ЖК РФ), что, разумеется, предполагает возможность распоряжения общим имуществом. Нужно отметить, что Закон о ТСЖ содержит более удачную норму, которая допускает возможность распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме при условии, что таковое не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (п. 4 ст. 8). По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Очевидно, что консенсус, как способ согласования действий при определении порядка владения, пользования, а также и, разумеется, в допустимых пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, практически неприменим. Проект ЖК РФ восполняет существовавший пробел и предусматривает порядок осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и в допустимых пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Такими правомочиями проект кодекса наделяет общее собрание собственников помещений и общее собрание членов ТСЖ, что, разумеется, не одно и то же. Любые решения на общем собрании собственников помещений принимаются простым большинством голосов. Из изложенного можно сделать обоснованный вывод о том, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. Уместно констатировать, что действительность в очередной раз оказалась богаче, чем ее отражение в законодательстве. Полагаем, что указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же, на наш взгляд, следовало бы в общем виде сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы. Нами выделены следующие отличительные признаки, характеризующие общую неделимую долевую собственность: основанием возникновения является прямое указание закона; - оборотоспособность общего имущество в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью; раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможен; - преимущественное право покупки доли в праве на общее имущество многоквартирного дома отсутствует; - распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома ограничено законом; - правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов присутствующих собственников помещений. Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества многоквартирного дома и по существу сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц. Поскольку ограничения прав предусмотрены федеральным законом и обусловлены защитой прав и законных интересов других лиц и, на наш взгляд, могут быть расценены как адекватные и соразмерные, то их следует признать в целом соответствующими Конституции РФ. Вместе с тем нельзя не отметить, что впервые предусмотренный в Законе о ТСЖ, а затем развитый в нормах проекта ЖК РФ порядок осуществления правомочий владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме посредством принятия решения простым большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников помещений или членов ТСЖ допускает возможность принятия решений всего лишь обладателями 25/100 долей плюс одной доли, то есть без участия и учета мнения, и как следствие, без учета интересов сособственников, обладающих в совокупности абсолютным большинством долей участия в праве общей собственности на общее имущество. Количество голосов, которым обладает собственник помещения в многоквартирном доме, на общем собрании пропорционально доле его участия, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме. Такое положение, с нашей точки зрения, является несправедливым и нуждается в изменении. Следовало бы предусмотреть в ЖК РФ наиболее важные вопросы, для решения которых общее собрание собственников помещений признавалось бы правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие 75 процентами голосов от общего числа голосов, а решение принималось бы квалифицированным большинством - 2/3 голосов присутствующих на общем собрании собственников. К числу таких вопросов следует в первую очередь отнести вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом. Охарактеризованный выше специальный правовой режим согласно указанию закона распространяется на общее имущество в многоквартирном доме. На вопрос, какое именно имущество относится к общему имуществу в многоквартирном доме, ответ дает законодательство. Гражданский кодекс относит к общему имуществу общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Перечень общего имущества, содержащийся в ст. 7 Закона о ТСЖ, несколько отличается и включает обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Проект ЖК РФ в п. 2 ст. 38 воспроизводит с некоторыми уточнениями перечень, содержащийся в Законе о ТСЖ. Очевидно, что исчерпывающего перечня объектов общего имущества дать невозможно, о чем, собственно, и свидетельствуют вышеперечисленные нормы, дающие примерные и сверх того различающиеся между собой перечни общего имущества. Однако в законодательстве достаточно четко сформулирован принцип отнесения объектов к общему имуществу: критерием является назначение имущества. Если объект предназначен для обслуживания интересов более одного собственника, то он признается общим имуществом, независимо от того, находится ли он внутри квартиры или за ее пределами. Нетрудно видеть, что в состав общего имущества многоквартирного дома входят неоднородные по своей сути объекты. Это, с одной стороны, оборудование и инженерные сооружения, а с другой - вспомогательные (подсобные) и иные помещения. Кроме того, в состав объектов общей собственности в многоквартирном доме входит земельный участок, о чем недвусмысленно говорится в ст. 44 проекта ЖК РФ, а также иные объекты, расположенные на соответствующем земельном участке. Объекты в составе общего имущества многоквартирного дома различаются по своему назначению: одни предназначены для нормальной эксплуатации и обслуживания как самого дома, так и помещений в нем, тогда как другие - служат благоустройству помещений как помещений в доме, так и дома в целом. Оборудование и некоторые вспомогательные помещения общего пользования предназначены исключительно для нормальной эксплуатации и обслуживания квартир (помещений). Такое общее имущество непригодно для самостоятельного использования, его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи, поскольку оно является ничем иным, как принадлежностью главной вещи (ст. 135 ГК РФ), каковой признается квартира или иное помещение, имеющее самостоятельное целевое назначение. К объектам права общей долевой собственности, предназначенным для нормальной эксплуатации и обслуживания, могут быть отнесены, кроме перечисленных в законе механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, межквартирных лестничных клеток, лифтовых и иных шахт, коридоров и подвалов и технических этажей, также другие вспомогательные помещения общего пользования: холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки, вентиляционные и мусоросборочные камеры. Такие вспомогательные помещения общего пользования, как колясочные, дворницкие, консъержные и т. п. <*>, непосредственно на эксплуатацию и обслуживание дома влияния не оказывают, но, несомненно, повышают комфортность проживания в нем и могут быть отнесены к объектам благоустройства. При определенных условиях назначение таких помещений может быть изменено без ущерба для нормальной эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. Не случайно подобные объекты по соглашению домовладельцев могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам, возможны и иные способы отчуждения, в том числе сдача в аренду, если это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (п. 4 ст. 8, п. 3 ст. 34 Закона о ТСЖ). Такая возможность предусматривается также и упоминавшимся Законом города Москвы. -------------------------------- <*> В г. Москве принят и действует Закон города Москвы от 9 ноября 1994 года N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений". Информационная правовая система "КонсультантПлюс". В Законе дан перечень объектов и их описание. К числу объектов общего пользования этим законодательным актом отнесены: балкон, используемый двумя и более собственниками, вестибюль, веранда, внеквартирное инженерное оборудование, галерея, коридор, крыши, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, несущие и ограждающие, ненесущие конструкции, подъезд, придомовая территория, тамбур, технический этаж, чердак, эксплуатируемая крыша. К объектам, в отношении которых допускается отчуждение, Закон относит дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб.

Наряду с перечисленными в общей собственности могут находиться и другие объекты благоустройства, в том числе конструктивно с домом не связанные и на нормальную эксплуатацию и обслуживание ни отдельных помещений в доме, ни дома в целом влияния не оказывающие, как, например, бассейны, детские и спортивные площадки, крытые автостоянки. Подобные объекты имеют самостоятельное целевое назначение, в соответствии с которым могут эксплуатироваться независимо от многоквартирного дома. Кроме того, в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме могут находиться земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные части недвижимого имущества. Такие участки вполне могут с соблюдением соответствующих процедур обременяться залогом, сервитутом или отчуждаться иным способом. Как видим, характер и назначение общего имущества в многоквартирном доме различны. В составе общего имущества в многоквартирном доме присутствуют объекты, не оказывающие влияния на нормальную эксплуатацию и обслуживание дома и предназначенные для удовлетворения иных потребностей собственников <*> (например, рекреационных). В целом в зависимости от целевого назначения все объекты, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, можно подразделить на три группы. К первой группе относятся объекты, в отношении которых любые способы отчуждения абсолютно недопустимы. Невозможно в том числе присоединение таких объектов или их частей к помещениям в результате производства реконструкции, переустройства и перепланировки последних. Такое общее имущество ни при каких условиях не может быть передано в пользование иным лицам, поскольку таковое безусловно повлекло бы за собой нарушение прав и законных интересов собственников помещений. Сказанное относится к оборудованию, а также помещениям общего пользования, обеспечивающим безопасную эксплуатацию и надлежащее обслуживание. Следовательно, объекты, включаемые в первую группу, начисто лишены оборотоспособности. Во вторую группу могут быть включены некоторые объекты, обеспечивающие нормальное обслуживание помещений и дома в целом или его части, например одной секции, а также отдельные объекты благоустройства в составе многоквартирного дома, не имеющие самостоятельного целевого назначения и ни при каких условиях не могущие быть выделенными в натуре и сформированными в качестве самостоятельных объектов права собственности, но которые, тем не менее по соглашению собственников помещений могут быть переданы в пользование и аренду. Таким образом, объекты, включаемые во вторую группу, обладают весьма ограниченной оборотоспособностью. Включению в третью группу подлежат объекты благоустройства, имеющие самостоятельное целевое назначение, в соответствии с которым они могут быть использованы отдельно от многоквартирного дома. Эти объекты могут быть конструктивно связаны с домом, быть его частью или же являться отдельно стоящими зданиями или сооружениями, расположенными на соответствующем земельном участке. Объекты, входящие в последнюю группу (спортивные залы, автостоянки и т. п.), по нашему мнению, с соблюдением соответствующих процедур могли бы быть выделены из состава общего имущества в многоквартирном доме с образованием самостоятельного объекта права. Такие объекты могут быть включены в гражданский оборот и участвовать в нем так же, как другие помещения в многоквартирном доме. -------------------------------- <*> Фогель В. А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Юрист. 2002. N 12. С. 24.

Между тем в законодательстве такой дифференциации не проводится. В ГК специальной нормы на этот счет не содержится, а в Законе о ТСЖ права собственников ограничены, поскольку в соответствии с ним по соглашению домовладельцев, достигнутому в соответствии с установленной процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. Проект ЖК РФ, с одной стороны, как отмечалось, запрещает выдел в натуре, раздел и отчуждение общего имущества (п. 3 ст. 39), а с другой - предусматривает возможность присоединения части общего имущества к помещениям в результате их реконструкции, переустройства и перепланировки (п. 2 ст. 45), а также допускает принятие общим собранием ТСЖ решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (пп. 12 п. 2 ст. 145), что по меньшей мере свидетельствует о непоследовательности и рассогласованности отдельных положений проекта. В целом, по нашему мнению, ограничение прав собственников на распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме не может быть расценено как отвечающее требованиям Конституции и ГК РФ. Так, п. 3 ст. 55 Конституции допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. То же закреплено и в п. 2 ст. 1 ГК РФ применительно к гражданским правам, среди которых право собственности на первом месте. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Если отчуждение объекта общего имущества, имеющего самостоятельное целевое назначение, в собственность другим лицам не затрагивает охраняемые законом права и интересы домовладельцев, то такое правомочие, по нашему мнению, должно быть признано за его сособственниками, поскольку ограничение права распоряжаться имуществом в данном случае не может рассматриваться как законное, адекватное, соразмерное и справедливое. Другое дело, что как состав объектов общего имущества, в отношении которых возможно отчуждение, так и процедура принятия сособственниками решения об отчуждении объекта общей собственности должны быть строго, четко и детально регламентированы. Законом установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) по общему правилу пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме. Объекты инфраструктуры, элементы благоустройства, современное оборудование и т. п., находящиеся в общей собственности, повышают комфортность и привлекательность каждого из основных объектов, а следовательно, и их стоимость. Нетрудно понять, что и размер эксплуатационных расходов, приходящихся на каждого из сособственников, соответственно увеличивается. В соответствии с п. 2 ст. 46 проекта ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Доля обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется долей участия. Доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества. Как справедливо подчеркивает Д. Савельев, в основе деления права общей собственности в кондоминиуме на доли лежит степень интереса домовладельцев <*>. Вместе с тем она может быть неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме (например, крыши), и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав кондоминиума (например, колясочной, которой оборудована только одна из секций дома). Остаются неурегулированными и вопросы, возникающие в связи с развитием комплекса недвижимого имущества. К примеру, кто-то из домовладельцев, не имея интереса к устройству на крыше солярия, тренажерного зала в подвальных помещениях или крытой автомобильной стоянки во дворе, отказывается от участия в несении соответствующих расходов. Как это обстоятельство после создания объекта должно повлиять и повлияет ли вообще на размер доли такого домовладельца в общем имуществе? -------------------------------- <*> Д. Савельев. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. 2000. N 10.

Заслуживает внимания высказанное в литературе предложение, которое сводится к тому, что общее имущество в многоквартирном доме должно находиться в общей собственности только тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено, которые имеют к нему доступ <*>. Хотелось бы, исходя из предложенного нами деления общего имущества на три группы объектов, внести некоторое уточнение: общее имущество, отнесенное к объектам второй и третьей группы могло бы находиться в общей долевой собственности только тех собственников помещений, которые имеют к ним доступ в силу конструктивных особенностей многоквартирного дома или же принимали участие в создании дополнительных объектов благоустройства. -------------------------------- <*> Филимонов С. Л. Анализ порядка регистрации кондоминиумов и доли в праве на общее имущество // ЖКХ. 2004. N 7. Ч 1. С. 23.

Применительно к отношениям общей собственности на общее имущество в комплексах, подвергшихся реконструкции с возведением пристроек или надстроек, очевидно, что доли в праве общей собственности подлежат пересмотру, но остается неясным, каким именно образом. Ведь при прочих равных условиях домовладельцы, чьи квартиры находятся во вновь возведенных частях здания, не понесли расходов на создание большей или значительной части объектов права общей собственности. Влияние разнородности главных вещей в составе комплекса недвижимого имущества на подсчет доли в праве на общее имущество - вот еще одна проблема. С очевидностью основным объектом прав может выступать не только квартира и нежилое помещение, используемое по самостоятельному целевому назначению (магазин, салон, офис и т. п.), но и, например, машиноместо <*> в подземном гараже. Каким образом исчислять в таком случае размер доли участников общей собственности, не имеющих квартир в доме и соответственно доступа к пользованию общим имуществом, их обслуживающим? Можно, конечно, как это сделано в ст. 9 ФЗ "О товариществах собственников жилья" и п. 1 ст. 40 проекта ЖК РФ, отдать решение этого вопроса исключительно на усмотрение решения общего собрания домовладельцев, принимаемого в соответствии с установленной закона процедурой, или иного законного соглашения участников долевой собственности на общее имущество, но разумнее было бы сформулировать диспозитивные нормы, предусмотрев в законе допустимые пределы усмотрения. -------------------------------- <*> В соответствии с Законом от 15 марта 1953 г. "О приобретении права собственности на жилые помещения", действующим в Германии, места для стоянки автомобилей считаются замкнутым пространством, если они отчетливо маркированы и маркировка носит постоянный характер. Такие машиноместа признаются самостоятельными объектами индивидуальной собственности и не входят в состав общей собственности квартировладельцев.

В проекте ЖК РФ положительно разрешен очень важный вопрос приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество при приобретении помещения во вновь построенном многоквартирном доме. В соответствии с нормой ст. 42 проекта при приобретении в собственность помещений во вновь построенном многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен дом. Санкция за нарушение этой нормы весьма суровая - условия договора, которыми переход права собственности на помещение во вновь построенном многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в доме, являются ничтожными. Закрепление в законе подобного правила потребует соответствующих технических и юридических решений начиная уже со стадии проектирования многоквартирных домов. Мы не видим оснований к тому, чтобы решение было иным для случаев отчуждения помещений в многоквартирных домах сложившейся застройки, то есть на вторичном рынке недвижимости. Не оспаривая вывод ученых и юристов-практиков о том, что доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не подлежит отдельной государственной регистрации, поскольку автоматически переходит вместе с правом собственности на отдельное помещение <*>, который основывается на указании, содержащемся в п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, и не ставя под сомнение одновременное с приобретением права собственности на помещение возникновение или переход права собственности на долю в общем имуществе дома, мы тем не менее считаем, что как состав общего имущества, так и размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество должны быть доведены до сведения будущего собственника уже на стадии заключения договора, размер доли в праве на общее имущество должен быть отражен в содержании договора, а затем находить адекватное закрепление в ЕГРП и документальное подтверждение посредством выдачи соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Такой подход основывается как на положениях ГК, так и на нормах нового ЖК РФ. Иначе окажутся невыполнимыми положения нового ЖК РФ о несении собственниками бремени по содержанию и ремонту общего имущества дома (п. 2 ст. 46 ЖК РФ), а также положения, регламентирующие порядок управления многоквартирным домом, поскольку доля обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в общем объеме других расходов, а также доля голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или членов товарищества собственников жилья определяется их долей участия. -------------------------------- <*> Пискунова М. Г. Сделки с недвижимостью. Оформление без нотариуса. М.: Юрайт, 2000. С. 70.

В настоящее время действует Инструкция "О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" (утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 27 июня 2003 г. N 152, в ред. Приказа Минюста РФ от 19.11.2003 N 295). В этом нормативном акте большое внимание уделено вопросам государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в кондоминиуме <*>. Хотя право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, согласно Инструкции отдельно (пообъектно) не регистрируется, однако наряду с записями о правах домовладельцев на помещения (жилые и нежилые) в многоквартирном доме, в реестре отражается и общее имущество дома, производится запись, отражающая назначение имущества, и указывается его площадь, которая представляет собой разность между общей площадью многоквартирного дома и общей площадью помещений (жилых и нежилых), принадлежащих домовладельцам и не находящихся в их общей долевой собственности. Кроме того, Инструкцией предусматривается, что при государственной регистрации права домовладельца на помещение (жилое или нежилое) в особых отметках регистратора (подраздела II-1 Единого государственного реестра) прав вносятся сведения о доле в праве в общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме с указанием размера доли в праве общей собственности, принадлежащей данному домовладельцу. Вместе с тем государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом домовладельцев, продолжает оставаться необязательной. Государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество является обязательной лишь в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-нибудь лицу или лицам или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности; при создании кондоминиума. Соотнесение жизненных реалий с положениями Инструкции приводит к неутешительному выводу о том, что зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество кондоминиума чрезвычайно непросто. Инструкция требует не только представления большого числа документов, но и ставит проведение государственной регистрации права каждого в зависимость от воли всех домовладельцев, что само по себе является практически непреодолимым препятствием, ибо непредставление любым из домовладельцев необходимых документов или полномочий на их подачу в учреждение юстиции по регистрации прав блокирует процесс полностью. Обращает на себя внимание и "техническая" деталь: "сведения об остальных участниках общей долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства о государственной регистрации права". Простое перечисление персональных данных домовладельцев в кондоминиуме, представляющем собой комплекс многоэтажных жилых домов, способно занять несколько страниц, не говоря уже об остальных необходимых сведениях. С очевидностью порядок, предусмотренный Инструкцией, нежизнеспособен и нуждается в совершенствовании. -------------------------------- <*> Проект нового ЖК РФ от понятия "кондоминиум" отказался, заменив его понятием "многоквартирный дом". Ввиду принятия ЖК РФ, содержащего раздел VI, озаглавленный "Товарищество собственников жилья", Закон "О товариществах собственников жилья" с очевидностью прекратит действие. Это неминуемо повлечет за собой изменения в других нормативных правовых актах, в том числе и регулирующих регистрацию прав на недвижимое имущество.

Анализ действующего порядка технического учета объектов градостроительной деятельности, а также требований, предъявляемых законодательством к составу и порядку представления сведений об объекте, правообладателе и возникающем праве, вносимых в ЕГРП, убеждает в необходимости разработки и внедрения комплексной системы мер, направленных на совершенствование и унификацию документации и процедур на всех стадиях создания, технического и кадастрового учета и регистрации прав на объект недвижимого имущества, в целях всемерного обеспечения прав и законных интересов правообладателей. В условиях широчайшего распространения практики заключения между гражданами и организациями договоров долевого участия в жилищном строительстве и иных договоров, имеющих целью приобретение жилья и нежилых помещений в собственность после их возведения, важно уже на стадии заключения таких договоров требовать от производителей и продавцов соблюдения Закона РФ "О защите прав потребителей" (ст. 10) в части исполнения возложенной на них обязанности по своевременному предоставлению потребителю необходимой и достоверной информации о товаре, обеспечивающей возможность осуществления правильного выбора <*>. -------------------------------- <*> Верховный Суд Российской Федерации неоднократно высказывался в пользу применения к договорам долевого участия в строительстве и сходным договорам, заключаемым гражданами-потребителями с организациями, законодательства о защите прав потребителей. См.: Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2. Такое же мнение высказано и в специальной литературе. См.: Долевое строительство и права потребителей // Экономика и жизнь. 1997. N 17. С. 47; Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36 - 37.

В случаях приобретения оконченных строительством и принятых в эксплуатацию объектов недвижимости документом, содержащим подробное описание объекта, является технический паспорт (выписка из него) или паспорт домовладения. В настоящее время для целей государственной регистрации прав представляются планы объектов недвижимости (выписки из технических паспортов), удостоверенные государственным органом учета объектов недвижимого имущества, содержащие сведения, подлежащие внесению в первый подраздел первого раздела ЕГРП. Однако объекты градостроительной деятельности, подлежащие техническому учету, и объекты гражданских прав отнюдь не всегда совпадают. Например, в здании смешанного типа - многоквартирном доме со встроено-пристроенными нежилыми помещениями объектами имущественных прав являются жилые и нежилые помещения, а также принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома. Не случайно многоквартирный дом признается в качестве объекта эксплуатации, но не в качестве объекта вещных прав <*>. В этом-то и все дело! Вот причина, по которой в ЕГРП зачастую отсутствуют сведения о многоквартирном доме, но наличествуют записи о квартирах и иных самостоятельных объектах имущественных прав. Одним из следствий такого положения дел является отсутствие сведений о составе общего имущества, субъектах права собственности на такое имущество и размере доли каждого из них в праве общей собственности. В результате собственник квартиры становится сособственником чего-то неопределенного, права на которое отдельно не регистрируются, но автоматически переходят к новому собственнику в соответствии с правилом, предусматривающим следование принадлежности судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Разумеется, вместе с правами переходят и обязанности, которые должны быть определены четко и быть соразмерны доле участия каждого из сособственников. Излишне говорить, что отсутствие сведений о составе общего имущества дома, субъектах права собственности на него, а также сведений о размере доли в праве на общее имущество многоквартирного дома как в договоре, так и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на главную вещь оборачивается произволом монополистов от ЖКХ и не только. Последние получают возможность в одностороннем порядке принимать решения, связанные с использованием чердаков, крыш, подвалов и т. д. В последние годы с развитием сотовой связи распространилась практика установки антенн на крышах жилых домов без согласования с собственниками. В Казани, например, все четыре действующих в Татарстане оператора сотовой связи практикуют установку антенн без заключения договоров с собственниками, ситуация обострилась настолько, что защитой прав собственников жилья занялась правозащитная организация "Защита ваших прав". -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья М. С. Пискуновой "О делимости недвижимых вещей" включена в информационный банк согласно публикации - "Бизнес-адвокат", N 9, 2003. ------------------------------------------------------------------ <*> Пискунова М. С. О делимости недвижимых вещей // Недвижимость и инвестиции. 2003. N 1 - 2. С. 104 - 105.

Нередко собственникам приходится искать защиту от подобных действий в суде. Так, Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г. были удовлетворены требования Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором Иванов имел квартиру на праве собственности. В Определении указывалось: "На основании ст. 290 ГК РФ (1995 г.) Иванову на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома - жильцами, приватизировавшими жилые помещения, и муниципалитетом. Следовательно, Правительство Москвы не вправе было давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений Иванова и других сособственников дома..." <*>. Примечательно, что в судебных инстанциях города собственник не нашел защиты от произвола городских же властей. Не менее показателен и другой пример. Мэром Санкт-Петербурга 19 февраля 1996 г. было принято распоряжение "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", согласно которому договор с инвестором подлежал согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внутриквартирного оборудования (п. 2.2). Заметим, что не собственники, а именно городские власти наделялись правом заключать договоры на реконструкцию чердаков и мансард. Однако позднее такое правило, до некоторой степени учитывавшее интересы собственников квартир, показалось избыточным, и позднее, 11 декабря 1998 г. губернатором Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 N 128-р", по которому из упомянутого распоряжения мэра Санкт-Петербурга был исключен п. 2.2, предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования. Указанное распоряжение губернатора Санкт-Петербурга обжаловали собственники жилых помещений в многоквартирных домах Истцы потребовали признания недействительным пункта 1.2 названного распоряжения, ссылаясь при этом на то, что их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и на общие помещения, несущие конструкции и внеквартирное оборудование граждан (подвалы и т. п.), будет нарушено. Заявители полагали, что реконструкция чердачных помещений и оборудование (строительство) мансард без согласования с ними существенно ухудшит их жилищные условия, создаст препятствия в пользовании находящимися в их собственности квартирами. Решением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 требования заявителей были удовлетворены. Ответчик обжаловал решение в кассационном порядке. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решение Санкт-Петербургского городского суда оставила без изменения, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, являются несостоятельными. Указанные выводы кассационной инстанции были признаны правильными и надзорной инстанцией. Судебная коллегия по гражданским делам в своем определении отметила, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением. В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. -------------------------------- <*> Цитируется по статье Савельева.

С учетом изложенного суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, признав недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания обжалуемые пункты названных распоряжений губернатора Санкт-Петербурга <*>. -------------------------------- <*> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 года. Дело N 78-Г00-61. Документ размещен в системе "Консультант Плюс".

Верховный Суд в своем определении среди прочего подчеркнул, что действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ). Представляется, что наши предложения вполне согласуются с законом, поскольку мы вовсе не настаиваем на перечислении принадлежностей, но размер доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома необходимо указывать <*>. -------------------------------- <*> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 года. Дело N 78-Г00-61. Документ размещен в системе "Консультант Плюс".

С сожалением приходится констатировать, что вопросы определения размера доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также юридического оформления и закрепления права на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пока еще далеки от удовлетворительного решения. Между тем от решения этих вопросов зависит не только распределение расходов на содержание дома, но и распределение рисков, размер налогового бремени, а также и залоговая стоимость квартиры. В соответствии со ст. 249 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию. Недавно внесенными в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" дополнениями предусматривается взимание с собственников платы за услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома (ч. 11 ст. 1 Закона введена Федеральным законом от 06.05.2003 N 52-ФЗ). С собственников взимается также плата за текущий ремонт общего имущества жилого дома в соответствии с установленными нормативами. На основании ст. 75 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Однако указанными аспектами дело не исчерпывается: без установления правил определения и правового закрепления размера доли в праве общей собственности на имущество общего пользования и как следствие определения ее стоимости невозможно дальнейшее развитие комплексов недвижимого имущества, снижается мотивация к производству улучшений посредством осуществления пристроек, перепланировок, надстроек, создания объектов инфраструктуры и т. п. На наш взгляд, уже на стадии проектирования многоквартирного дома должно определяться общее имущество дома и указываться его назначение (в том числе для обслуживания только части помещений ввиду ограниченного доступа) и его площадь, которая представляет собой разность между общей площадью многоквартирного дома и общей площадью помещений (жилых и нежилых); затем на стадии ввода в эксплуатацию с учетом данных технического и кадастрового учета первоначальные сведения подлежат уточнению и закреплению в документах технического и кадастрового учета; впоследствии данные технического и кадастрового учета ложатся в основу условий договора о приобретении в собственность помещений во вновь построенном доме в части, касающейся доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен дом. При государственной регистрации права домовладельца на помещение (жилое или нежилое) в ЕГРП в выдаваемое свидетельство о праве вносятся соответствующие сведения о доле в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме с указанием размера доли в праве общей собственности, принадлежащей данному домовладельцу. Позднее, на стадии управления и развития объекта недвижимости может иметь место перераспределение: уменьшение или увеличение долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, которое, разумеется, должно производиться с соблюдением установленных законодательством процедур. Таким образом, определение и закрепление размера доли в праве собственности на общее имущество должны происходить на всех стадиях процесса воспроизводства недвижимости. Что касается многоквартирных домов в сложившейся застройке населенных пунктов, то обязанность проведения работ по техническому и кадастровому учету с определением состава общего имущества многоквартирного дома, включающего земельный участок, а также с определением доли участия каждого из собственников помещений, с учетом отсутствия заинтересованности большинства домовладельцев в проведении технического и кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, следовало бы возложить на органы местного самоуправления с отнесением расходов на собственников.

Название документа