Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

ПЕРЕХОД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ, СТРОЕНИЕ, СООРУЖЕНИЕ

Е. В. МАКСИМОВА

Максимова Е. В., заместитель начальника Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области, начальник Управления государственной регистрации недвижимости по г. Екатеринбургу, старший преподаватель кафедры земельного и экологического права Уральской государственной юридической академии.

1. Анализ норм земельного законодательства, содержащих положения о переходе прав на земельные участки при переходе права собственности на здания, строения, сооружения

Ранее положения о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости были закреплены в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР <*> (далее - ЗК РСФСР), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдавался новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходили, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение. -------------------------------- <*> См.: Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-1. С изм. и доп., внесенными Законом Российской Федерации от 28 апреля 1993 г. N 4888-1, Указами Президента РФ от 16 декабря 1993 г. N 2162; от 24 декабря 1993 г. N 2287 // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768; 1993. N 21. Ст. 748; САПП РФ. 1993. N 51. Ст. 4935; N 52. Ст. 5085.

При переходе в порядке продажи или дарения права собственности на жилой дом, строение, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производил отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность на условиях, установленных в ст. 7 ЗК РСФСР (или безвозмездно - при дарении жилого дома, строения, сооружения), новому собственнику указанных объектов. Аналогичный порядок распространялся на садовые участки и участки, используемые для животноводства. Таким образом, из норм ст. 37 ЗК РСФСР следовало, что в любом случае при переходе прав собственности на здание, строение либо сооружение переходили и права на земельный участок. Если земельный участок находился на праве собственности, то при продаже либо дарении он также переходил в собственность (на различных условиях). В настоящее время в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <*> (далее - ЗК РФ) данное положение обозначено в качестве принципа, на котором основывается действующее земельное законодательство. Указанный принцип провозглашает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. -------------------------------- <*> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ. С изм., внесенными Федеральным законом от 30 июня 2003 г. N 86-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Дальнейшее развитие принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости получил в ст. 35 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 указанной статьи, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно п. 3 собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ обязывает отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельный участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ. Точно так же не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В этом же пункте непосредственно уточняется, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимости находит свое подтверждение и в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ <*> собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. -------------------------------- <*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 20 февраля 1996 г. N 18-ФЗ, от 12 августа 1996 г. N 111-ФЗ, от 8 июля 1999 г. N 138-ФЗ, от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ, от 21 марта 2002 г. N 31-ФЗ, от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ, от 26 ноября 2002 г. N 152-ФЗ, от 10 января 2003 г. N 15-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. N 182-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 1996. N 9. Ст. 773; 1996. N 34. Ст. 4026; 1999. N 28. Ст. 3471; 2001. N 17. Ст. 1644; N 21. Ст. 2063; 2002. N 12. Ст. 1093; N 48. Ст. 4746; N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 167; N 52 (часть I). Ст. 5034.

Также согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ <*> по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. -------------------------------- <*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ. С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 12 августа 1996 г. N 110-ФЗ, от 24 октября 1997 г. N 133-ФЗ, от 17 декабря 1999 г. N 213-ФЗ, от 26 ноября 2002 г. N 152-ФЗ, от 10 января 2003 г. N 8-ФЗ, от 26 марта 2003 г. N 37-ФЗ, от 11 ноября 2003 г. N 138-ФЗ, 23 декабря 2003 г. N 182-ФЗ; с изм., внесенными Федеральным законом от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 23 декабря 1997 г. N 21-П // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410; N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160; N 13. Ст. 1179; N 46 (часть I). Ст. 4434; N 52 (часть I). Ст. 5034; 1996. N 5. Ст. 11; 1997. N 52. Ст. 5930.

Тот же принцип находит свое отражение и в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <*>. Так, в ст. 28 закреплено, что "приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом". -------------------------------- <*> См.: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". С изм., внесенными Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: - находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; - занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов. Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <*> со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. -------------------------------- <*> См.: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". С изм., внесенными Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 106-ФЗ, от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148; 2003. N 28. Ст. 2875; N 50. Ст. 4846.

2. Проблемы регулирования оборота земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества

Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение (далее по тексту - здание) (либо наоборот) - одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах. Так, например, непонятен подход законодателя к определению статуса земельного участка по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном: земельный участок следует судьбе объекта недвижимости или наоборот? Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время самим Земельным кодексом РФ, например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном. Действующее законодательство рассматривает земельные участки и здания, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества. Другой проблемой гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота является то, что нормы ГК РФ ориентированы на следующее: собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если законом или договором не установлено иное (ч. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ), однако ЗК РФ ограничил круг лиц, которые могут иметь, а тем более - приобрести земельные участки на указанном вещном праве. Следующей проблемой в рассматриваемой сфере является непоследовательность регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий, выражающаяся в том, что: - в одних сделках здание и земельный участок выступают как одно целое, в других - как два самостоятельных объекта. Так, ипотека здания не допускается без одновременной ипотеки земельного участка, в то время как нигде не говорится об обязательности одновременной аренды здания и земельного участка под ним; - имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственно предметом сделки. Так, обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ), в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст. 237 ГК РФ возможно и без обращения в суд, если такой порядок предусмотрен законом, и, в частности, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <*> реализует эту возможность; -------------------------------- <*> См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С изм., внесенными Федеральными законами от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ, от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ, от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ, от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52 (часть I). Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406.

- предусматривается значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков, в частности, в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте (ст. 35 ЗК РФ); - существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения. Так, ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без расположенной на нем недвижимости, если участок и здание принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК РФ допускает такое отчуждение; - существуют пробелы в регулировании земельных отношений, возникающих по поводу судьбы земельного участка при совершении сделки с находящимся на нем зданием, и наоборот. В первую очередь это относится к передаче объектов недвижимости в доверительное управление, поскольку отсутствуют нормы, касающиеся передачи в доверительное управление зданий и сооружений вместе с земельными участками, на которых они расположены. Отсутствуют также нормы, регулирующие отношения по поводу безвозмездного пользования зданиями или сооружениями и земельными участками, на которых они расположены, или нормы, распространяющие на них соответствующие правила об аренде таких объектов; - зачастую в законодательстве отсутствует четкое определение характера права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот земельный участок, без чего невозможно четко определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для Земельного кодекса РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву понятием "право на использование" в отношении земельного участка.

3. Обзор арбитражной практики в сфере земельного законодательства, регулирующего вопросы перехода прав на земельные участки под объектами недвижимого имущества, на них расположенными

Арбитражная практика как ранее, в период действия Земельного кодекса РСФСР, так и в настоящее время свидетельствует о том, что при переходе права собственности на здание переходят и права на земельный участок, аналогичные правам, имевшимся у прежнего правообладателя недвижимости. Так, согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <*> при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом. -------------------------------- <*> См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // ВВАС РФ. 2001. N 5.

Товарищество с ограниченной ответственностью (покупатель недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации города о предоставлении ему в аренду земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику строения на праве постоянного (бессрочного) пользования. Свои требования истец обосновал тем, что он приобрел строение в собственность по договору купли-продажи, поэтому, исходя из смысла ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСР, вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Ответчик в подтверждение правомерности своих действий сослался на следующее. Статья 31 ЗК РСФСР, определяющая в качестве основного документа, удостоверяющего право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, государственный акт, выдаваемый и регистрируемый соответствующим Советом народных депутатов, а также статья 12 указанного Кодекса, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими. Поэтому документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в настоящее время выдаваться не могут. Земельный кодекс РФ (ст. 35) и ГК РФ (ст. 552) не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины "переходит (приобретает) право пользования", что должно рассматриваться как переход условий пользования землей - сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а не вида пользования. Поскольку законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования, последний вправе решать этот вопрос самостоятельно. Арбитражный суд исковые требования удовлетворил по следующим основаниям. Статья 37 ЗК РСФСР устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В соответствии с указанной статьей ЗК РСФСР, а также ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о предоставлении покупателю оставшейся части земельного участка может быть решен в порядке, установленном действующим законодательством. Постановление администрации, обязывающее товарищество с ограниченной ответственностью заключить с ней договор аренды, признано незаконным как противоречащее принципу свободы договора. В данном случае позиция суда основана на положениях недействующего ЗК РСФСР, однако ст. 35 ЗК РФ содержит те же положения о приобретении права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно п. 5 этого же письма, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии о наложении на него штрафа за самовольное занятие земельного участка. Свои требования истец обосновал тем, что расположенное на указанном земельном участке здание он приобрел в собственность по договору купли-продажи и в соответствии со ст. 552 ГК РФ вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Суд кассационной инстанции, отменив решение арбитражного суда, которым истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 3 статьи 552) установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Поскольку спорный земельный участок входит в состав муниципальной собственности, органы местного самоуправления уполномочены Федеральным законом от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" сдавать в аренду земельные участки и не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости. При изложенных обстоятельствах неперезаключение договора аренды указанного земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие. Практика Федерального арбитражного суда Уральского округа показывает, что в связи с выходом Земельного кодекса РФ позиция суда по рассматриваемому вопросу не изменилась. 1. Кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Уральского округа по проверке законности и обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу (Постановление от 7 октября 2002 г. по делу N Ф09-2116/02-АК <*>), рассмотрен иск ЗАО "Лукойл-Пермь" к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству по г. Екатеринбургу о признании недействительным постановления о привлечении к административной ответственности в виде взыскания штрафа по пп. "а" п. 1 Указа Президента РФ от 16.12.1993 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы". -------------------------------- <*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2002 г. N Ф09-2116/02-АК // СПС "КонсультантПлюс: Уральский округ".

Суд кассационной инстанции отменил решения первой и апелляционной инстанций, которыми было отказано в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям. Основанием для вынесения оспариваемого постановления послужили результаты проверки соблюдения ЗАО "Лукойл-Пермь" земельного законодательства, в ходе которой была установлена неправомерная, по мнению ответчика, передача земельного участка в субаренду без уведомления собственника. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии в действиях ЗАО "Лукойл-Пермь" состава правонарушения, поскольку на момент передачи спорного земельного участка в субаренду договора аренды между истцом и собственником земли заключено не было и соответствующего разрешения у собственника в нарушение ст. 22 ЗК РФ не получено. Между тем судом было не учтено следующее. Из материалов дела следовало, что согласно договору от 04.04.2001 автозаправочная станция была передана истцом в аренду ООО "Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт". Указанный объект недвижимости был приобретен ЗАО "Лукойл-Пермь" в собственность по договору купли-продажи у ООО "Инвер". Согласно ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Спорный участок до продажи автозаправочной станции находился у ООО "Инвер" в пользовании на основании договора аренды с Администрацией г. Екатеринбурга и соответственно после перехода права собственности на объект недвижимости к ЗАО "Лукойл-Пермь" также перешло право пользования земельным участком под указанным объектом на тех же условиях, что и ООО "Инвер". Таким образом, право пользования земельным участком перешло к ЗАО "Лукойл-Пермь" на основании закона, а передача им объекта недвижимости в аренду ООО "Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт" произведена в соответствии со ст. 652 ГК РФ. В действиях истца отсутствовал признак противоправности, а пользование ООО "Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт" автозаправочной станцией по договору аренды не свидетельствует о самовольном занятии им земельного участка, на котором находился указанный объект недвижимости. 2. Кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Уральского округа по проверке законности и обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу (Постановление от 14 апреля 2003 г. N Ф09-812/03-ГК <*>), рассмотрен иск о признании недействительным постановления Главы Администрации г. Челябинска N 1084-п от 29.07.2002, в соответствии с которым ООО "Стальстрой ЛТД" предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок для эксплуатации производственного комплекса. -------------------------------- <*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2003 г. N Ф09-812/03-ГК // СПС "КонсультантПлюс: Уральский округ".

Проверив законность решений суда первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции посчитал, что постановление апелляционной инстанции, согласно которому постановление Главы Администрации г. Челябинска N 1084-п от 29.07.2002 было признано недействительным, подлежит отмене по следующим основаниям. Постановлением Главы г. Челябинска N 1317-п от 24.09.2001 ГСП УВД Челябинской области был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок для эксплуатации производственного комплекса, принадлежащего ГСП УВД Челябинской области на праве хозяйственного ведения. 26.12.2001 состоялись торги по продаже объектов недвижимости производственного комплекса, в результате которых их собственником стало ООО "Стальстрой ЛТД". Земельный участок, ранее предоставленный ГСП УВД в постоянное (бессрочное) пользование, постановлением Главы Администрации г. Челябинска N 1084-п от 29.07.2002 был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование ООО "Стальстрой ЛТД" для эксплуатации производственного комплекса. Признавая указанное постановление недействительным, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оно не соответствует требованиям законодательства и нарушает законные права и интересы истца. В силу ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Поскольку ООО "Стальстрой ЛТД" не является субъектом, которому земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, выводы суда как первой, так и апелляционной инстанции о несоответствии постановления Главы Администрации г. Челябинска N 1084-п от 29.07.2002 законодательству являются правомерными. В обоснование вывода о нарушении оспариваемым ненормативным актом прав ГСП УВД суд апелляционной инстанции указал на то, что принадлежащее истцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не было прекращено в установленном ст. 45 ЗК РФ порядке. Суд кассационной инстанции посчитал данный вывод ошибочным. Земельный участок был предоставлен ГСП УВД для эксплуатации производственного комплекса, состоящего из объектов недвижимости. Право собственности на данные объекты перешло к ООО "Стальстрой ЛТД". В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичный порядок перехода прав на земельный участок к покупателю недвижимого имущества предусмотрен ст. 552 ГК РФ. Делая вывод о том, что право истца на земельный участок не прекращено и подлежит защите, суд апелляционной инстанции неправильно применил к спорному правоотношению ст. 45 ЗК РФ. Указанная норма предусматривает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в добровольном (при отказе землепользователя от своих прав) или принудительном порядке. Между тем ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ предусматривают прекращение прав на земельный участок, включая и право постоянного (бессрочного) пользования, при переходе прав на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке. Следовательно, ст. 45 ЗК РФ, ст. 305 ГК РФ применению не подлежат, поскольку право ГСП УВД на пользование земельным участком прекращено в силу прямого указания закона. 3. Кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Уральского округа по проверке законности и обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу (Постановление от 26 февраля 2004 г. по делу N Ф09-528/04-АК <*>), рассмотрены материалы дела по иску ООО "Омега Инкорпорейтед" к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству по г. Екатеринбургу о признании незаконным и отмене Постановления от 16.09.2003 N 532 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 10000 руб. за нарушение земельного законодательства, выразившееся в использовании земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. -------------------------------- <*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 февраля 2004 г. N Ф09-528/04-АК // СПС "КонсультантПлюс: Уральский округ".

Проверив законность решения суда первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции решил Постановление апелляционной инстанции от 20.11.03 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-25119/03 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по г. Екатеринбургу на основании Положения о государственном земельном контроле в отношении ООО "Омега Инкорпорейтед" вынесено Постановление о назначении административного наказания от 16.09.2003 N 532, которым общество привлечено к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 10000 руб. за нарушение земельного законодательства, выразившееся в использовании без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов земельного участка, находящегося под нежилым помещением (40 кв. м.), арендуемым ООО "Омега Инкорпорейтед" у Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом. Названное помещение находится в здании по адресу: ул. Мамина-Сибиряка, 145, расположенном на площади около 300 кв. м. Обществу было также предписано устранить допущенные правонарушения в срок до 01.03.2004 (п. 3 Постановления). Отменяя решение арбитражного суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, так как из материалов дела следует, что ООО "Омега Инкорпорейтед" занимает вышеназванное помещение на основании действующего до настоящего времени охранно-арендного договора от 11.03.2002. Право пользования земельным участком данным договором не определено, следовательно, в силу ст. 652 ГК РФ обществу принадлежит право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для использования этого помещения в соответствии с его назначением. Таким образом, в действиях общества не имеется состава правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ. Доводы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по г. Екатеринбургу о неприменении судом апелляционной инстанции ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ, абз. 1 п. 2 ст. 652 ГК РФ, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", неправильном толковании судом ст. 36 Земельного кодекса РФ судом кассационной инстанции не принимаются, как основанные на неправильном толковании законодательства.

Название документа