Сторонами был заключен договор аренды земельного участка. Вскоре после этого арендодатель заключил новый договор аренды земельного участка, причем в качестве объекта данного договора была передана часть площади земельного участка, арендуемого прежним арендатором. Последний обратился в суд с намерением оспорить новый договор. Имеются ли основания для удовлетворения иска?

Ответ: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться, в частности, земельные участки.

Пункт 1 ст. 10 ГК РФ гласит, что действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах не допускаются.

Как указано в п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суды делают вывод, что если арендатору передана площадь, частично арендуемая другим арендатором, то последний может оспорить новый договор аренды только в части своей площади, переданной новому арендатору.

Подобной позиции придерживается ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 29.12.2008 N А43-4621/2008-41-190.

Таким образом, предыдущий арендатор может оспорить новый договор аренды только в рамках той части своей площади, которая передана новому арендатору в случае, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В случае же если новая сделка не могла быть совершена и без включения недействительной ее части, предыдущий арендодатель может оспорить ее полностью.

Е. А.Мартынова

Минфин России

07.05.2010