Организация, применяющая общий режим налогообложения, в 2003 г. приобрела земельный участок с недостроенным домом. В 2007 г. она перешла на УСН ("доходы минус расходы"). Вправе ли она при продаже земли и недостроенного объекта недвижимости после перехода на УСН учесть покупную стоимость этой недвижимости? Вправе ли она учесть в расходах проведение коммуникаций к этому объекту?

Ответ: Затраты на приобретение объекта незавершенного строительства, а также расходы на подведение к нему коммуникаций учитываются при формировании первоначальной стоимости ОС, то есть в целях исчисления налога на прибыль не могут быть списаны раньше введения этого объекта в эксплуатацию (абз. 2 п. 1 ст. 257, п. 4 ст. 259 Налогового кодекса РФ).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ в целях УСН учитываются расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 настоящей статьи). При этом в п. 4 ст. 346.16 НК РФ говорится, что в состав ОС включаются объекты, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ. Объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, а соответственно, не используемый в качестве средств труда или для управления организацией для извлечения дохода, амортизируемым основным средством не является (п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ).

В силу п. 2 ст. 256 НК РФ стоимость земли не подлежит списанию через амортизацию, в прочих же расходах учитываются затраты на приобретение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 264.1 НК РФ).

В связи с вышеизложенным в данной ситуации у налогоплательщика есть только один вариант учесть расходы при продаже купленного ранее недостроенного объекта недвижимости и земли - как расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Однако в таком случае возможны споры с налоговыми органами.

О. П.Тырина

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

06.05.2010