Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, воспользовался преимущественным правом выкупа муниципального имущества (нежилого помещения) по Закону N 159-ФЗ. С администрацией района в лице комитета по управлению муниципальным имуществом заключен договор купли-продажи (с ипотекой), в котором указана стоимость помещения без НДС. Правомерно ли требование налогового органа о единовременной уплате НДС (примерно 1 млн руб.)?

Ответ: В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) направлять предложения о заключении договора купли-продажи могут уполномоченные органы государственной и муниципальной власти по государственному и муниципальному имуществу либо государственные и муниципальные унитарные предприятия - по имуществу, закрепленному за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Причем такое приобретение осуществляется по рыночной стоимости, которая определяется независимым оценщиком (ст. 3 Закона N 159-ФЗ). В ст. 5 Закона N 159-ФЗ закреплено, что оплата за имущество может производиться единовременно либо в рассрочку.

Как следует из вопроса, предложение направил уполномоченный орган местного самоуправления, т. е. индивидуальный предприниматель приобрел казенное имущество. А согласно абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ при реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными учреждениями и предприятиями и составляющего казну, налоговая база определяется как стоимость этого имущества с учетом налога, а получатели такого имущества признаются налоговыми агентами.

Это значит, что при оплате денежных средств в соответствии с договором предприниматель должен удержать НДС. При этом, как указал Минфин России в Письме от 16.09.2009 N 03-07-11/228, удержание должно производиться в момент предварительной оплаты или частичной оплаты приобретаемого имущества либо в момент оплаты или частичной оплаты уже приобретенного имущества.

В связи с тем что предприниматель производит оплату единовременно, сумму налога он тоже должен оплатить единовременно.

Что касается размера подлежащей уплате суммы налога, то необходимо отметить следующее. В абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ указано, что налоговая база должна определяться как рыночная стоимость имущества с учетом налога, то есть НДС определяется расчетным путем из стоимости имущества.

Аналогичное мнение высказано Минфином России в Письме от 19.10.2009 N 03-07-15/147: рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, включает налог на добавленную стоимость, а применяемый порядок определения суммы налога не приводит к увеличению этой стоимости на сумму НДС.

Таким образом, при оплате стоимости имущества по договору (равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком) предприниматель должен уплатить сумму НДС, определив ее расчетным путем по ставке 18/118 в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ. При этом условие договора об определении стоимости без НДС будет недействующим, поскольку противоречит закону.

Однако следует учитывать, что такой вариант действий может вызвать споры с налоговыми органами.

М. Ю.Демина

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

05.05.2010