Организация, применяющая УСН с объектом "доходы, уменьшенные на величину расходов", арендует жилое помещение под офис. Вправе ли она учитывать при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, расходы в виде арендной платы, вносимой за пользование указанным имуществом в соответствии с договором аренды?

Ответ: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Об этом говорится в ст. 606 Гражданского кодекса РФ.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

При определении объекта налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, налогоплательщик уменьшает полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество. Основание - пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ.

Расходы, указанные в п. 1 данной статьи, принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Пунктом 1 ст. 252 НК РФ установлено, что в целях гл. 25 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Обязанность собственника жилого помещения использовать его по назначению, то есть для проживания, закреплена нормами п. п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, организация (арендатор), применяющая УСН, вправе учитывать расходы в виде арендной платы, вносимой за пользование арендованным помещением в соответствии с договором аренды, только после перевода помещения из жилого в нежилое в порядке, установленном гл. 3 ЖК РФ.

Указанные расходы учитываются после их фактической оплаты при условии признания их соответствующими требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ. Основание - пп. 4 п. 1 и п. 2 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Что касается предоставления в аренду жилого помещения для производственных нужд, то такая сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона на основании ст. 168, п. 3 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ.

Следовательно, расходы в виде арендной платы за пользование жилым помещением в качестве офиса при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, не учитываются как экономически необоснованные. Основание - абз. 1 п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 252 НК РФ. Аналогичная точка зрения в отношении организаций, применяющих общий режим налогообложения, изложена в Письме Минфина России от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93.

Вместе с тем существует и противоположная позиция по данному вопросу. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 27.07.2009 N КА-А41/7015-09 суд указал, что законодательство о налогах и сборах не ставит в зависимость порядок отнесения налогоплательщиком на расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль, затрат, связанных с производством и реализацией, от режима арендуемого им помещения (жилое или нежилое).

Отметим также, что ранее Минфин России в Письме от 18.10.2005 N 03-03-04/1/285 указывал, что установление факта использования жилого помещения по назначению, предусмотренному ЖК РФ, либо не по назначению осуществляется по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, в целях ЖК РФ и никоим образом не влияет на применение норм, установленных НК РФ. В связи с этим в рассматриваемом случае арендные платежи за аренду помещения, используемого организацией в качестве офиса при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода, являются экономически обоснованными расходами и при их правильном документальном оформлении учитываются в целях налогообложения прибыли.

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

04.05.2010