Могут ли требования по обеспеченным ипотекой обязательствам входить в состав ипотечного покрытия в случае, если основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной составляет 75 процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки?

Ответ: В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (далее - Закон N 152-ФЗ) для целей данного Закона ипотечными ценными бумагами признаются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона N 152-ФЗ ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 13 Закона N 152-ФЗ.

На основании ч. 2 ст. 3 Закона N 152-ФЗ (в редакции, действующей до вступления в силу Федерального закона от 09.03.2010 N 22-ФЗ "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", далее - Закон N 22-ФЗ) требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;

предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Исходя из изложенных норм Закона N 152-ФЗ (в редакции, действующей до вступления в силу Закона N 22-ФЗ) требования по обеспеченным ипотекой обязательствам входить в состав ипотечного покрытия в случае, если основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной составляла 75 (т. е. более 70) процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, не могли.

Законом N 22-ФЗ в абз. 2 ч. 2 ст. 3 Закона N 152-ФЗ внесено изменение, согласно которому требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующему условию: основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

На основании ст. 2 Закона N 22-ФЗ данный Закон вступает в силу со дня его официального опубликования (опубликован в "Российской газете" N 51, 12.03.2010).

Таким образом, требования по обеспеченным ипотекой обязательствам входить в состав ипотечного покрытия в случае, если основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной составляет 75 процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки:

- до 12.03.2010 - не могли;

- после 12.03.2010 - могут.

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

20.04.2010