Гарантии конституционного права на жилище лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при его отчуждении

ГАРАНТИИ КОНСТИТУЦИОННОГО ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ПРИ ЕГО ОТЧУЖДЕНИИ

Е. Л. НЕВЗГОДИНА

В условиях сохраняющегося дефицита жилья и, можно сказать, "судьбоносной" для большинства граждан стоимости жилых помещений при совершении сделок, связанных с отчуждением жилья, должны учитываться не только интересы сторон, но и гарантии стабильности закрепленного в ст. 40 Конституции РФ права на жилище иных граждан, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им. Закон не требует согласия таких лиц на продажу жилого помещения (лишь отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, возможно не иначе как с согласия органа опеки и попечительства - п. 4 ст. 292; п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ <*>). Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не прекращает права пользования жилым помещением для лиц, имевших это право до отчуждения жилья (кроме самого собственника и членов его семьи, давших обязательство освободить жилое помещение после его продажи). -------------------------------- <*> Далее - ГК.

В качестве таких лиц могут выступать наниматели, заключившие договор "коммерческого" найма жилого помещения с прежним собственником (ст. 675 ГК), а также члены и бывшие члены семьи прежнего собственника, которые в обязательном порядке должны быть включены поименно в текст договора купли-продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК). Эти гарантии сохраняются не только при продаже, но и при любом отчуждении жилого помещения (п. 2 ст. 292 ГК). При этом не имеет значения, проживают такие лица в отчуждаемом жилом помещении с правом постоянного пользования или не проживают, но сохраняют право пользования им в силу закона (ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР <*>). -------------------------------- <*> Далее - ЖК.

При возникновении спора, связанного с невключением названных лиц в договор продажи с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением, суды обычно признавали договор недействительным с применением двусторонней реституции. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П <*> установил, что содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительной сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут применяться по отношению к добросовестному приобретателю. Это решение вызывает вопросы и требует дополнительного толкования. Очевидно, однако, что в любом случае лица, сохраняющие в силу закона право пользования им после его отчуждения, вправе путем предъявления иска к покупателю требовать признания за ними такого права и устранения препятствий в пользовании. Кроме того, перечень в договоре купли-продажи жилого помещения таких лиц является существенным условием договора (п. 1 ст. 558 ГК), а потому эти лица, не включенные в текст договора, вправе требовать по суду в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК признания договора купли-продажи жилья незаключенным с последствиями в виде отмены государственной регистрации договора и права собственности покупателя на предмет договора и восстановлением на него права собственности продавца. Покупатель же в такой ситуации может лишь требовать от продавца возврата уплаченных денег как неосновательно полученного (гл. 60 ГК). -------------------------------- <*> Вестник Конституционного Суда РФ. 2003. N 3.

Предположим, что лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его отчуждения, в полном соответствии с законом включены в текст договора об отчуждении жилого помещения. И в этой ситуации возникают проблемы, связанные с пробелами в законодательстве, определяющем правовой статус таких лиц, а также некоторые другие сопутствующие проблемы, вызывающие существенные трудности в правоприменительной практике. К ним относится прежде всего вопрос о возможности постановки на регистрационный учет покупателя и членов его семьи в купленных квартире, доме, комнате в ситуации, когда не сняты с регистрационного учета члены (бывшие члены) семьи продавца. В большинстве случаев регистрационный орган ставит возможность регистрации нового собственника и членов его семьи в приобретенной квартире в зависимость от ее "юридической чистоты", т. е. при условии предварительного снятия с регистрационного учета бывшего собственника и членов (бывших членов) его семьи. Суды нередко отказывают в удовлетворении жалобы нового собственника на отказ в регистрации ("прописке"). Такая практика не основана на законе. Новый собственник с приобретением жилья в собственность приобретает право пользоваться им, а следовательно, и право на постановку его на регистрационный учет в нем независимо от оснований его приобретения. Наличие и реализация такого права не могут быть поставлены в зависимость от того, сняты ли с регистрационного учета бывшие собственники и есть ли другие лица, сохранившие право пользования жилым помещением после его отчуждения. Такой вывод следует прежде всего из Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" <*>, не связывающего право собственника жилого помещения встать на регистрационный учет со снятием с такого учета иных лиц. Такова и позиция Конституционного Суда РФ, неоднократно подчеркивавшего в своих постановлениях уведомительный, а не разрешительный характер регистрации, наличие у регистрирующего органа не права, а обязанности зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он в законном порядке избрал местом своего жительства <**>. Такую же позицию занял Верховный Суд РФ по конкретному делу <***>. -------------------------------- <*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227. <**> См. Постановления Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. N 9-П // СЗ РФ. 1996. N 16. Ст. 1909; от 2 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. N 6. Ст. 783. <***> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 3. С. 12.

Другая проблема связана с выселением из приобретенного в собственность жилого помещения проживающих в нем нанимателей по договору найма, заключенному с прежним собственником, или иных лиц, сохранивших право пользования этим жилым помещением после его отчуждения (п. 1 ст. 558 ГК). Как правило, новый собственник пытается как можно скорее освободиться от таких "сожителей", в том числе путем обращения с иском в суд о выселении. На уровне закона проблема не имеет четкого решения. Нередко суды удовлетворяют иски новых собственников на основании п. 2 ст. 135 ЖК. Однако эта статья предусматривает выселение только нанимателей, но не любых иных лиц, сохранивших право пользования жилым помещением, и не в любое время, а лишь по окончании срока действия договора найма. Более того, эта статья вообще не должна применяться, поскольку тот же вопрос теперь регулируется ст. 684 ГК. Следует отметить, что ситуация, при которой покупатель жилого помещения узнает об обременении приобретенного им жилого помещения договором найма того же помещения или его части, достаточно распространена на практике. Ведь ни договор найма жилья, ни право нанимателя на таковое не требуют государственной регистрации, и покупатель может и не знать на момент приобретения жилого помещения о наличии такого обременения. Нередки случаи, когда недобросовестный продавец сдает продаваемое жилое помещение в наем уже в процессе оформления договора купли-продажи и, получив с нанимателя наемную плату за год вперед, а с покупателя - стоимость жилья, исчезает в неизвестном направлении. И покупатель, "приятно" удивленный обнаруженной им юридической "нечистотой" приобретенного жилого помещения, вправе лишь требовать в судебном порядке уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи, что всегда связано с проблемой исполнения решения суда, т. е. возврата денег покупателю. Наниматель жилого помещения (кроме случаев краткосрочного - до одного года - договора найма) имеет преимущественное право на возобновление договора найма жилого помещения на тот же срок независимо от смены собственника жилья, но при условии, что собственник не отказался от пролонгации договора в связи с решением не сдавать в наем это жилое помещение в течение не менее года (ст. 684 ГК). Таким образом, новый собственник жилого помещения, обремененного договором найма, заключенного нанимателем с прежним собственником, вправе в качестве наймодателя требовать выселения нанимателя, проживающего по краткосрочному (до года) договору найма - по истечении срока договора, а по более длительным договорам найма - тоже по истечении срока действия договора, но с предупреждением нанимателя об отказе в пролонгации договора не позднее трех месяцев до конца срока действия договора и при условии несдачи затем этого помещения в наем другим лицам в течение не менее года. Если договор найма был заключен с прежним собственником на неопределенный срок, должны применяться те же правила с учетом того, что договор считается заключенным на пятилетний срок, который исчисляется со дня его заключения с прежним собственником (п. 1 ст. 683 ГК). Наряду с нанимателями, право пользования проданным жилым помещением могут сохранить члены (бывшие члены) семьи продавца (п. 2 ст. 292 ГК). От определения их правового статуса зависит решение вопроса о возможности и основаниях их выселения новым собственником жилого помещения. Поскольку такие граждане, не являясь членами семьи нового собственника жилого помещения, тем не менее сохраняют право пользования этим помещением и фактически продолжают пользоваться им, представляется, что их правовой статус не может быть определен иначе как договором "коммерческого" найма жилого помещения с новым собственником, который выражает свою волю на заключение такого договора при приобретении жилья, заведомо обремененного договором найма. Кроме того, заключение договора найма жилого помещения с членами (бывшими членами) семьи прежнего собственника с момента совершения сделки по приобретению этого жилого помещения обязательно для нового собственника в силу закона (п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 292 ГК). Договор следует считать заключенным на неопределенный, а следовательно, на пятилетний срок (п. 1 ст. 683 ГК), течение которого начинается со дня перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а при отсутствии соглашения - должен устанавливаться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. Соответственно и выселение новым собственником сохранивших право пользования жилым помещением членов (бывших членов) семьи прежнего собственника должно осуществляться по правилам, предусмотренным для выселения нанимателей (истечение срока договора - ст. 684 ГК), а досрочное расторжение договора - по основаниям, предусмотренным в ст. 687 ГК. По тем же основаниям возможно выселение в судебном порядке лиц, сохранивших право на проживание ("прописанных") в жилом помещении, приобретенном новым собственником, но фактически в нем не проживающих, место нахождения которых зачастую неизвестно новому собственнику. В частности, невнесение ими наемной платы за жилье в течение шести месяцев с момента смены собственника - достаточное основание для удовлетворения иска нового собственника о расторжении с ними договора найма по п. 2 ст. 687 ГК с последующим снятием с регистрационного учета. Не исключена и возможность признания их судом утратившими право на жилое помещение вследствие приобретения ими иного постоянного места жительства (ч. 2 ст. 89 ЖК). Представляется, что рассмотренными выше основаниями исчерпывается перечень возможных оснований для выселения новым собственником жилого помещения нанимателей и членов (бывших членов) семьи прежнего собственника. Встречающиеся до сих пор судебные решения о выселении таких лиц в связи с тем, что жилое помещение необходимо для личного пользования нового собственника и членов его семьи, основанные на п. 2 ч. 2 ст. 135 ЖК, не соответствуют действующему законодательству, поскольку, как уже отмечалось, основания выселения нанимателей и членов (бывших членов) семьи прежнего собственника, также приобретающих статус нанимателей, исчерпывающе регулируются в ст. 684 ГК, не предусмотревшей такое основание для выселения.

Название документа