Является ли доход от продажи недвижимости доходом, получаемым индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, для целей применения имущественного налогового вычета по НДФЛ, если при приобретении недвижимость регистрировалась на его имя как на обычное физическое лицо, несмотря на наличие у него статуса индивидуального предпринимателя?

Ответ: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового в суммах, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в течение года от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб. Вместо использования права на получение этого имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Однако п. 1 ст. 220 НК РФ не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, то есть при налогообложении доходов от предпринимательской деятельности налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

В то же время п. 1 ст. 221 НК РФ предусматривает, что предприниматели при исчислении налоговой базы вправе воспользоваться профессиональным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ. Если налогоплательщик не может документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20 процентов общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности.

При этом четкого определения того, что считать доходом от продажи имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, нет. Не предусмотрено законодательством и какого-либо разделения имущества предпринимателя на личное и используемое для предпринимательской деятельности. Более того, предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (ст. 24 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, права физического лица на недвижимое имущество регистрируются независимо от наличия или отсутствия статуса предпринимателя в одном порядке без каких-либо ограничений и особого статуса (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

На наш взгляд, однозначно можно отнести доход от продажи недвижимости к доходам от предпринимательской деятельности только в том случае, если деятельность предпринимателя связана с продажей недвижимости. Вопрос о том, считать ли доход от продажи недвижимости доходом от предпринимательской деятельности и имеет ли право предприниматель на имущественный налоговый вычет, если эта недвижимость использовалась для предпринимательской деятельности, не связанной с продажей недвижимости, до недавнего времени оставался спорным.

По мнению Минфина России, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, которые были получены налогоплательщиком от осуществления предпринимательской деятельности (Письма от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730, от 11.01.2009 N 03-04-05-01/2, от 16.04.2009 N 03-04-05-01/222).

ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 28.10.2008 N Ф04-6196/2008(13272-А70-19)) и ФАС Уральского округа (Постановление от 09.07.2009 N Ф09-4605/09-С2) указывали, что использование недвижимого имущества в предпринимательской деятельности не является доказательством того, что доход, полученный предпринимателем от реализации этого имущества, является доходом от предпринимательской деятельности, и он вправе воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

В то же время, по мнению ФАС Северо-Западного округа, если недвижимое имущество приобретено и использовалось в предпринимательских целях, то есть для систематического извлечения прибыли, предприниматель не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже этого имущества (Постановление от 02.10.2008 N А05-7915/2007). Недавно такую же точку зрения высказал Президиум ВАС РФ (Постановление от 16.03.2010 N 14009/09), поставив точку в этом споре.

О. Г.Хмелевской

Издательство "Главная книга"

13.04.2010