Физическое лицо проживало с 1982 г. в квартире, которая в 2000 г. была приватизирована на трех лиц в равных долях. После смерти двух других дольщиков в 2007 г. физическое лицо вступило в наследство и получило их доли квартиры (2/3) в собственность. В августе 2009 г. данная квартира была продана лицом за 2,35 млн руб., и в октябре того же года физическое лицо и его супруга приобрели по ипотеке другую квартиру за 4,4 млн руб. Должно ли физическое лицо в рассматриваемой ситуации уплатить НДФЛ со стоимости квартиры, проданной не для получения коммерческой выгоды, а в целях приобретения другой квартиры?

Ответ: Следует отметить, что налоговая база по НДФЛ в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи квартиры, в том числе и приватизированной, определяется с учетом имущественного налогового вычета (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Порядок предоставления имущественного вычета при продаже квартиры в данном случае будет зависеть от срока владения каждой из долей квартиры, приобретаемых в разное время.

При этом в 2008 г. ФНС России придерживалась точки зрения, что в рассматриваемой ситуации, если срок владения двумя долями составляет менее трех лет, то вычет необходимо распределять пропорционально доле (Письмо ФНС России от 16.07.2008 N 3-5-04/275@). То есть вычет должен быть предоставлен в размере 2/3 максимального размера имущественного налогового вычета (1 000 000 руб. x 2/3 = 666 666,67 руб.).

Впоследствии ФНС России изменила свою точку зрения, указав, что доход, приходящийся на долю, которая находилась в собственности продавца менее трех лет, можно уменьшить не более чем на 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письмо ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-04/1248@). Аналогичного мнения придерживается и Минфин России (Письмо Минфина России от 19.06.2009 N 03-04-05-01/474).

Что же касается вычета по доходам от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика от трех лет и более, с 01.01.2010 положение о его предоставлении исключено - теперь указанные доходы поименованы в перечне не облагаемых НДФЛ доходов (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Причем указанные изменения распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2009 (п. 6 ст. 1, п. 1 ст. 2, ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации у физического лица необлагаемой будет величина дохода от продажи 1/3 квартиры, принадлежавшей продавцу более трех лет (2000 - 2009 гг.).

В свою очередь, оставшиеся 2/3 доли квартиры находились в собственности у продавца менее трех лет (2007 - 2009 гг.). Следовательно, облагаемую сумму дохода, полученную в части, приходящейся на 2/3 доли, можно будет уменьшить на вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

Учитывая сказанное, получим, что НДФЛ, исчисленный по ставке 13%, придется заплатить с суммы 566 667 руб. из расчета: 2 350 000 руб. x 2/3 - 1 000 000 руб.

Кроме того, установленный гл. 23 НК РФ порядок определения налоговой базы при продаже жилого имущества не зависит от того, на какие цели были направлены полученные средства (Письмо Минфина России от 17.06.2009 N 03-04-05-01/469).

Вместе с тем при продаже одной квартиры и покупке другой в одном налоговом периоде НК РФ не запрещает воспользоваться одновременно имущественными вычетами, предусмотренными пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письма Минфина России от 18.11.2009 N 03-04-05-01/813, ФНС России от 24.06.2009 N 3-5-04/871@).

Ю. А.Карпова

Издательство "Главная книга"

09.04.2010