С октября 2009 г. организация подписала договор долгосрочной аренды (5 лет) и арендует офисные помещения. На государственную регистрацию договор передан в январе 2010 г. Вправе ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налога на прибыль и принять к вычету НДС с сумм арендной платы за месяцы до регистрации договора аренды? Если не вправе, то каким образом необходимо оформить арендные отношения, чтобы было возможно учесть затраты на аренду в расходах и принять к вычету НДС с сумм арендной платы до регистрации долгосрочного договора аренды?

Ответ: Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Положения ст. 651 ГК РФ применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

В то же время согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Если в договоре аренды предусмотрено, что его действие распространяется на отношения с момента передачи имущества по акту арендатору, он фактически пользуется арендованным имуществом, то арендные платежи можно учесть в расходах при расчете налога на прибыль (Письма Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325, УФНС России по г. Москве от 23.11.2009 N 16-15/122370).

Отметим, что некоторые суды придерживаются иной позиции. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 по делу N А05-12472/2006-1 указывается, что Налоговый кодекс РФ не связывает учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли с наличием государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить исчисленную сумму налога на добавленную стоимость на сумму налога, уплаченную поставщикам при приобретении товаров (работ, услуг) для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

В соответствии с п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ право на получение вычета на сумму налога появляется при выполнении трех условий:

- услуги приобретены для налогооблагаемой деятельности;

- услуги должны быть приняты к учету;

- имеются надлежаще оформленные счета-фактуры и соответствующие первичные документы.

Если объект аренды фактически передан в пользование арендатору, между арендатором и арендодателем подписан соответствующий договор, и арендатор уплатил арендную плату, то, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, он имеет право на предъявление вычета сумм уплаченного налога на добавленную стоимость. Это подтверждается и судебными решениями (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2004 N А56-28713/03, ФАС Дальневосточного округа от 15.01.2003 N Ф03-А51/02-2/2812).

Наличие документов, подтверждающих факт передачи имущества арендатору и факт использования помещения в производственной деятельности до государственной регистрации, необходимо для получения вычета по НДС с арендных платежей. Этими документами являются в том числе акт приема-передачи арендованного имущества, счета-фактуры (Письмо Минфина России от 04.04.2007 N 03-07-15/47, направленное для использования в работе налоговыми органами Письмом ФНС России от 28.04.2007 N ШТ-6-03/360@).

Таким образом, если в договор аренды включен пункт о том, что условия данного соглашения применяются к отношениям, возникшим до его заключения, подписан акт приема-передачи объекта аренды в октябре, имеются счета-фактуры за прошедшие месяцы (октябрь, ноябрь, декабрь) и первичные документы, то организация может учесть расходы по аренде при расчете налога на прибыль и есть возможность получить вычет по НДС с арендных платежей за эти месяцы.

Если вышеперечисленные условия не выполняются, тогда во избежание претензий со стороны налоговых органов стороны могут заключить договор краткосрочной аренды на месяцы, предшествующие государственной регистрации основного договора. Но необходимо учесть, что в первичных документах и счетах-фактурах должен быть отражен краткосрочный договор аренды. Передача имущества в октябре должна быть оформлена по краткосрочному договору.

О. Э.Савенок

РУНА

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

07.04.2010