Капкан для ПИФа

(Плешанова О.)

("ЭЖ-Юрист", N 31, 2004)

Текст документа

КАПКАН ДЛЯ ПИФА

О. ПЛЕШАНОВА

Ольга Плешанова, магистр частного права.

Госдума 31 июля приняла в третьем чтении часть законопроектов, касающихся рынка доступного жилья. Среди них - изменения и дополнения в ГК РФ, законы об ипотеке и ипотечных ценных бумагах ("ЭЖ-Юрист" писал о них в N 24 и N 28 за 2004 год). Внимания заслуживают также изменения в Федеральном законе от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации). Правда, связаны они не столько с жильем, сколько с деятельностью паевых инвестиционных фондов (ПИФов).

Дома вместо бумаг

Кризис на фондовом рынке, обозначившийся весной этого года, заставил ПИФы думать не о падающих акциях с облигациями, а о дорожающей недвижимости. Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон об инвестиционных фондах) позволяет закрытым ПИФам иметь в своих активах недвижимое имущество (п. 2 ст. 33). Но возникла проблема госрегистрации прав на него. Чтобы соблюсти все формальности, предложено регистрировать в ЕГРП право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее ПИФ (приобретаемое в состав ПИФа). При этом в ЕГРП указывается, что собственниками являются владельцы инвестиционных паев соответствующего ПИФа без указания имен (наименований) этих владельцев и принадлежащих им размеров долей в праве общей долевой собственности. Соответствующие положения вносятся в Закон о госрегистрации.

Правовой статус ПИФов (конструкции, основанной на англо-саксонском институте траста) изначально вызывал вопросы, однако с ценными бумагами конструкция работала: вкладчики приобретали инвестиционный пай, передавая деньги в доверительное управление, затем пай погашался, а деньги выплачивались в большей сумме, чем вносились.

Стабильность обеспечивало большое число пайщиков ПИФа: погашенный пай приобретался вновь, друг с другом пайщики не общались (открытый ПИФ, а таковых большинство, не предусматривает общих собраний владельцев инвестиционных паев), всех интересовали только деньги (которые выплачивались), а не вопрос об имуществе ПИФа.

Суррогаты и фикции

Между тем по Закону об инвестиционных фондах (ст. 14) инвестиционный пай удостоверяет долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ. По Закону ПИФ не является юридическим лицом (это сделано, чтобы избежать уплаты налога на прибыль), поэтому в собственности самого ПИФа имущество находиться не может. При этом ПИФ представляет собой "обособленный имущественный комплекс" (п. 1 ст. 10 Закона об инвестиционных фондах), то есть содержит один из главных признаков юридического лица, определенных в п. 1 ст. 48 ГК РФ.

Обособленное имущество ПИФа передается в доверительное управление управляющей компании. Учредителями доверительного управления выступают приобретатели инвестиционных паев, которые передают в доверительное управление денежные средства (ст. 13 Закона об инвестиционных фондах). На собранные деньги управляющая компания приобретает имущество. Когда речь идет о ценных бумагах, все права по ним осуществляет управляющая компания (п. 3 ст. 11 Закона). Но право собственности на недвижимое имущество зарегистрировать на доверительного управляющего нельзя. Регистрация права общей долевой собственности самих пайщиков, казалось бы, проблему решает. Но порождает новые.

Вслед за ПИФом, фактически представляющим собой суррогат юридического лица, появляется некий особый вид госрегистрации прав на недвижимость, не подчиняющийся общим правилам.

Закон определяет госрегистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ" (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). В ЕГРП должны вноситься данные о личности правообладателя, а принятые поправки в Закон о госрегистрации требуют еще и указания в ЕГРП сведений о недееспособности или ограничении дееспособности граждан. Поэтому предлагаемую регистрацию без точной идентификации собственника и указания размера его доли в праве общей долевой собственности можно считать юридической фикцией.

Права на недвижимое имущество, составляющее ПИФ, возникают у владельцев паев явно не в соответствии с ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ долевая собственность предполагает определение доли каждого собственника. В п. 1 ст. 245 ГК РФ установлена презумпция равенства долей участников долевой собственности. ГК РФ регламентирует порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, порядок его раздела и выдела из него доли, а также предусматривает преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности. Большинство норм императивны.

Положения ГК РФ в принципе неприемлемы для деятельности ПИФов, и Закон об инвестиционных фондах установил иные правила. Так, не допускается раздел имущества, составляющего ПИФ, и выдел из него доли в натуре, упраздняется преимущественное право покупки. О владении, пользовании и распоряжении недвижимым имуществом ПИФа его пайщиками (собственниками недвижимости) речь не идет вообще.

Гримасы регистрации прав

Противоречия могут повлечь самые разные последствия. С одной стороны, регистраторы могут столкнуться с невозможностью применения новых положений Закона о госрегистрации. В частности, из ЕГРП уже нельзя будет получить исчерпывающие сведения обо всех правах на недвижимость, принадлежащих определенному лицу. Потом, что будет, если пайщиком ПИФа (собственником недвижимости) окажется недееспособный гражданин?

С другой стороны, усложнится правовой статус самих пайщиков, которые помимо ценных бумаг (инвестиционных паев), удостоверяющих обязательственные права, получат право долевой собственности на определенный объект недвижимости. И это право будет зарегистрировано. То, что при регистрации не будут указаны имена пайщиков и размеры их долей, не столь существенно: наличие инвестиционного пая позволит признать пайщика собственником со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Предположим, на деньги пайщиков ПИФа приобретен жилой дом (а интерес представляет именно жилая недвижимость). Вправе ли пайщик потребовать, чтобы часть этого дома, соответствующую размеру его пая, предоставили ему во владение и пользование? В Законе об инвестиционных фондах ответа нет, а ст. 247 ГК РФ такое право дает.

Другая ситуация: пайщики ПИФа, которых оказалось немного, решили прекратить доверительное управление (ст. 1024 ГК РФ позволяет сделать это в любое время) и произвести раздел принадлежащего им недвижимого имущества. В сущности, это будет означать превращение ПИФа в жилищно-строительный кооператив, однако возникнут сложности с идентификацией собственников (ПИФ, инвестиционные паи прекратят свое существование).

Управляющий вне игры

Проблемным становится положение управляющей компании. Пайщики передают в доверительное управление деньги, а взамен получают зарегистрированные вещные права на недвижимость. Каков объект доверительного управления? Очевидно, что сама недвижимость объектом доверительного управления не становится: для этого необходим специальный договор. Согласно ст. 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит госрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Закон об инвестиционных фондах заключения подобных договоров не предусматривает. В Законе о госрегистрации указали, что при совершении сделок с недвижимым имуществом, составляющим ПИФ, заявление о госрегистрации подает управляющая компания, но вопрос о статусе этой компании остался открытым.

Противоречия усугубятся, когда участник долевой собственности пожелает раздела имущества. Если выдел доли в натуре невозможен либо не допускается законом, то стоимость доли должны выплатить другие участники долевой собственности (ст. 252 ГК РФ). Закон об инвестиционных фондах выдел доли в натуре запрещает, но дает владельцу погашаемого инвестиционного пая право на денежную компенсацию. При этом компенсацию платить должны не сособственники, а управляющая компания, которая, в сущности, этот пай выкупает. Отсюда непонятно, что компенсируется: стоимость пая или доля в праве собственности на недвижимость. А теперь предположим, что выкупленный пай не удается продать новому владельцу. Какова в этом случае судьба доли в праве долевой собственности на недвижимость, кто занимает место выбывшего участника?

Самый сложный вопрос, однако, связан с погашением инвестиционных паев по окончании доверительного управления. Очевидно, что для выплаты пайщикам денег необходимо продать недвижимость, составляющую ПИФ. Кто выступает продавцом? Управляющая компания продать недвижимость не вправе, поскольку доверительным управляющим объекта недвижимости не является. Остаются сами пайщики.

Решения о продаже, принятого на общем собрании пайщиков тремя четвертями голосов, окажется явно недостаточно: ПИФ не является юридическим лицом, поэтому приобретать и осуществлять права, а также нести обязанности от своего имени он не может. Вдобавок ГК РФ для распоряжения имуществом требует соглашения всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246).

Выход один: каждый пайщик должен поставить свою подпись под договором купли-продажи. На практике это сложно не только технически, но и юридически. Во-первых, для идентификации пайщиков в качестве собственников недвижимости потребуется тщательная проверка документов и данных реестров (ЕГРП и реестра ПИФа). Во-вторых, недееспособность хотя бы одного пайщика может повлечь ничтожность сделки.

Высокий риск неизбежно отразится на ликвидности недвижимого имущества, составляющего ПИФ. Привлекательность ПИФов повысится вряд ли, тогда как юридические проблемы будут нарастать. Управляющие компании рискуют просто запутаться в тех законах, которые сами же и пролоббировали.

Название документа