Чужая земля, а постройка моя

ЧУЖАЯ ЗЕМЛЯ, А ПОСТРОЙКА МОЯ

И. ИВАЧЕВ

Игорь Ивачев, ведущий юрист отдела юридического консультирования аудиторско-консалтинговой группы "АРНИ".

В повседневной жизни возникают ситуации, когда в силу сложившихся обстоятельств объект недвижимости строится на чужой земле или реконструкция недвижимости производится без согласования с ее собственником.

Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Данное понятие в последующем было использовано в законодательстве ряда субъектов РФ (см. п. 9 Закона г. Москвы от 03.03.2004 N 13 "Об основах градостроительства в городе Москве"). Субъектом, который осуществил самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, нарушившее установленные для данной постройки требования и нормативы, в частности использовавшее не отведенный для этой цели земельный участок.

Объекты и документы

Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка должна быть самовольной. Самовольность постройки может быть установлена в следующих случаях, если она создана: - на земельном участке, не отведенном для этих целей, поскольку ст. 222 ГК РФ требует, чтобы отвод участка для целей строительства был совершен "в порядке, установленном законом и иными правовыми актами"; - без получения на это необходимых разрешений. Указание на состав необходимых разрешений и документов содержится в Федеральном законе от 17.11.95 "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон). Этот Закон устанавливает акты, которые лежат в основе строительства. Первый акт - разрешение собственника земельного участка, поскольку в п. 2 ст. 3 Закон устанавливает, что "строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка". Второй - разрешение, выдаваемое органом архитектуры и градостроительства. Третий акт, предусмотренный Законом, именуется "архитектурно-планировочное задание". Он также должен быть отнесен к числу "необходимых разрешений", которые требуются ст. 222 ГК РФ. Под этим заданием Закон подразумевает комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства. Четвертый акт - это архитектурный проект. Он является обязательным для всех участников его реализации со дня получения на его основе разрешения на строительство. Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными. На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003). Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании ст. 168 и 169 ГК РФ. Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О. В Определении было подчеркнуто, что "закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях".

Меры ответственности

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, установленных законом. По мнению К. И. Скловского, предусмотренный законом снос постройки может рассматриваться как частноправовая санкция <*>. -------------------------------- <*> Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004. С. 138.

Подобные нормы имелись и в ранее действовавшем российском законодательстве. Существовало Постановление СНК РСФСР от 22.05.40 N 390 и ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР, согласно которой по решению суда у гражданина могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов жилой дом (дача) или часть дома (дачи), если они построены без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта. Санкции за возведение самовольной постройки имеются и в отраслевом законодательстве РФ - земельном и административном. При сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна на основании ст. 76 Земельного кодекса РФ возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние за свой счет. Вышеуказанный Закон в п. 3 ст. 25 устанавливает, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Административная ответственность за нарушения в сфере строительства закреплена в главе 9 КоАП (в частности, ст. 9.5).

Легализация постройки

В принципе возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь при соблюдении ряда условий: - не нарушаются законные интересы и права других лиц; - не создается угроза жизни и здоровью граждан; - осуществившее ее лицо должным образом получило права на соответствующий земельный участок. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00). Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям. Указанная норма различает два случая признания права собственности на самовольную постройку судом: - за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; - за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т. е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей. При рассмотрении дел указанной категории заинтересованное лицо должно доказать в суде следующее: - наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка; - соблюдение целевого назначения земельного участка; - наличие утвержденной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; - соблюдение градостроительных регламентов и строительных правил. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Таким образом, заинтересованному лицу при рассмотрении дела в суде необходимо дополнительно представить доказательства (документы) о том, что в создании объекта не участвовали другие лица, имеющие целью строительство объекта для себя и соответственно приобретающие на объект право собственности. Указанными документами могут быть сметы, платежные документы и прочие материалы. Необходимо учитывать, что невозможность доказать данное обстоятельство в суде, вероятнее всего, приведет к отказу в признании права собственности на самовольно построенную недвижимость (Постановление ФАС МО от 04.02.2004 N КГ-А41/10561-03). Определенные проблемы в правоприменении норм о самовольной постройке связаны и с вопросом: может ли иск о сносе самовольной постройки заявить не собственник, а арендатор земельного участка? Сторонники одной точки зрения полагают, что пределы имущественных интересов арендатора в отношении арендуемого земельного участка ограничены условиями соответствующего договора с собственником. Самовольным строительством прежде всего нарушены права собственника, поэтому именно он вправе требовать сноса самовольной постройки. Приверженцы другой считают арендатора законным владельцем земельного участка, который в силу норм ст. 305 ГК РФ вправе воспользоваться таким способом защиты, как негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), и заявить иск о сносе самовольно возведенной постройки на арендуемом им земельном участке. Представляется, что предъявить подобный иск вправе и собственник, и арендатор земельного участка. В судебной практике также возникали вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это. В законе порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован. Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее: "34. При рассмотрении дел о признании права собственности на... недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо... предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка". Определенные разночтения возникают и при попытке понять, кто может принять решение о признании постройки самовольной. Вышеупомянутый Закон г. Москвы от 03.03.2004 N 13 "Об основах градостроительства в городе Москве" в п. 9 говорит о том, что "градостроительный объект признается самовольной постройкой Правительством Москвы или судом на основании заключений органов государственной экспертизы, органов государственного надзора". Ряд аналогичных нормативных актов был принят в Московской области. Между тем в Постановлении ФАС МО от 11.06.2002 N КГ-А41/3625-02 указывается, что "отдельные положения Закона РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации", не признанные и утратившими силу... не предусматривают право местной администрации признавать постройку самовольной. Исходя из смысла статьи 222 ГК РФ постройка может быть признана самовольной лишь в судебном порядке". Данное спорное положение особенно актуально в свете того, что в РФ не закончилось разграничение прав государственной собственности на землю, как это предусматривается одноименным Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ. Все обозначенные нами проблемы требуют своего решения. В целом можно сказать, что институт самовольной постройки, существующий в гражданском праве России, в настоящее время достаточно разработан, и хочется надеяться на то, что имеющиеся при его применении вопросы в ближайшее время будут разрешены практикой.

Название документа