Организация заключила договор аренды помещения. При заключении договора арендодатель не предоставил копию свидетельства о праве собственности на данное помещение. В тексте договора также нет ссылки на документ, подтверждающий право собственности на объект аренды. На каком основании арендатор имеет право требовать предоставления арендодателем копии свидетельства о праве собственности на помещение? Какие негативные последствия могут наступить для арендатора при исчислении налога на прибыль, если у арендодателя отсутствует указанный документ?

Ответ: Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, потому что только собственник имущества вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им (ст. 209 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Подтверждением регистрации права собственности на недвижимое имущество служит свидетельство о государственной регистрации права собственности (ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") по форме, установленной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если у арендодателя отсутствует свидетельство о праве собственности, это еще не означает отсутствия у него самого права собственности. Документ мог быть просто не получен своевременно или утерян.

Если арендодатель сдал в аренду имущество, которым он не вправе владеть, пользоваться и распоряжаться, это нарушение закона. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст. 168 ГК РФ). Следовательно, она может быть признана недействительной судом по требованию любого заинтересованного лица (п. 2 ст. 166 ГК РФ), в том числе налоговых органов. Причем ничтожность сделки не зависит от решения суда. Она считается ничтожной с момента заключения, а не с момента вынесения соответствующего решения суда и не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Следовательно, все операции по такой сделке аннулируются.

ГК РФ напрямую не предъявляет к арендодателю требование о представлении свидетельства о праве собственности арендатору при заключении договора аренды. Однако поскольку право сдавать имущество в аренду есть только у собственника или управомоченного лица, арендодатель вправе проверить правомочия лица, с которым он собирается заключить сделку.

Негативные налоговые последствия, а именно арендные платежи за помещение, используемое в производственной деятельности, организация вправе учитывать в расходах в целях налогообложения прибыли (пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами налогоплательщика признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты. В связи с этим Минфин России и ФНС России, разъясняя нормы НК РФ, заявляют, что неправомерно относить на расходы организации арендные платежи, если у арендодателя отсутствует свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество, сдаваемое внаем.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, поэтому договор аренды здания (сооружения), заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации своих прав на объект аренды, а также не содержащий указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, оформленным в соответствии с законодательством РФ и подтверждающим произведенные арендатором согласно договору расходы (Письма Минфина России от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399, от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288). Аналогичная позиция содержится в Письмах УФНС России по г. Москве от 18.06.2009 N 16-15/061721.3, от 18.03.2008 N 20-12/025116, от 18.12.2007 N 20-12/121014, от 22.05.2006 N 20-12/43852@ и др.

Таким образом, согласно официальной позиции финансовых органов, чтобы учесть арендную плату в расходах, во-первых, арендатор должен иметь возможность доказать наличие у арендодателя права собственности на арендуемое недвижимое имущество (иметь копию свидетельства о регистрации права собственности). Во-вторых, договор аренды должен содержать ссылку на свидетельство о регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. В противном случае есть существенный риск непризнания арендных платежей в расходах арендатора.

В описываемой ситуации отсутствие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду помещение доподлинно не установлено. Подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ не требует наличия у арендатора копии свидетельства о регистрации права собственности арендодателя для списания арендной платы на расходы. Таким образом, не получив от арендодателя копию свидетельства, арендатор не нарушает ни налоговое, ни гражданское законодательство. Однако если выяснится, что у арендодателя отсутствует свидетельство о регистрации права собственности, то договор аренды может быть признан в судебном порядке недействительным. И в этом случае налоговые органы могут признать арендные платежи неправомерно учтенными в расходах и доначислить арендатору на их сумму налог на прибыль.

Если же в действительности у арендодателя имеется свидетельство о праве собственности и он на самом деле был вправе сдать помещение внаем, все равно есть риск того, что у налоговой инспекции возникнут претензии по поводу отсутствия в договоре аренды упоминания о правоустанавливающем документе и арендатору придется доказывать свою правоту в суде.

Суды в подобных ситуациях зачастую оказываются на стороне арендатора. Судьи обращают внимание на то, что НК РФ не ставит в зависимость учет затрат от оснований и правомерности пользования помещением и поэтому расходы по арендным платежам учитываются в целях налогообложения. В результате признания сделки недействительной под сомнение ставится основание платежа, но не сам факт платежа. Признание сделки недействительной не означает оспаривания самого факта расходов, а также их производственного назначения (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 N Ф04-2117/2007(33186-А27-31), ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2006 N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1).

А. А.Тюнина

РУНА

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

02.03.2010