Залог недвижимости как форма ипотеки

(Курбатская А.)

("Бизнес-адвокат", N 14, 2004)

Текст документа

ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ФОРМА ИПОТЕКИ

А. КУРБАТСКАЯ

Анна Курбатская, юрист.

Отношения товарного обмена отличаются многообразием и требуют тщательного гражданско-правового оформления. Динамику имущественных отношений в праве отражает обязательственное право, регулирующее отношения по переходу от одних лиц к другим материальных и иных благ, имеющих экономическую форму товара. Иными словами, обязательственное право охватывает своим регулированием все гражданско-правовые договоры, в том числе и получивший в последнее время широкое распространение кредитный договор.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Таким образом, кредитор получает право требования к заемщику исполнения договорных обязательств. Гарантией исполнения договорных обязательств является ряд предусмотренных ГК РФ средств защиты кредитора - способов обеспечения исполнения договорных обязательств. Одним из таких способов является залог.

Наиболее прогрессивной формой залога является ипотека. В современном праве термин "ипотека" употребляется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. А также для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог - это правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом.

Предметом залога могут быть как движимые (в том числе ценные бумаги), так и недвижимые вещи. Недвижимые вещи как предмет залога обладают существенными особенностями, которые отражены в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г. (далее - Закон об ипотеке)). Именно залог недвижимости и называется ипотекой. Согласно п. 1 ст. 5 указанного Закона предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. К таким объектам относятся:

- земельные участки (за исключением изъятий, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке);

- предприятия;

- здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

- жилые помещения: дома, квартиры, их части, состоящие из изолированных комнат, дачи, садовые дома;

- гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое нельзя обратить взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация или приватизация запрещена. В залог могут быть сданы:

- право собственности на объект недвижимости (в том числе право общей долевой собственности);

- право хозяйственного ведения;

- право аренды.

При этом следует иметь в виду, что данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Это означает, что иные вещные права на объекты недвижимости в ипотеку не могут быть сданы. Такое разъяснение дано Высшим Арбитражным Судом РФ (информационное письмо Президиума ВАС РФ "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" от 27 февраля 2001 г. N 61).

Обратимся к практике. Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к ООО (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание. Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на п. 3 ст. 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.

Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Между коммерческим банком и ответчиком заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания. В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество. Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.

Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.

При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на п. 3 ст. 340 ГК РФ является неправомерной.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ правила о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Законом не установлены иные правила.

Такие правила содержатся в ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР.

Кроме того, совместным Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 1 июля 1996 г. N 6/8 разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

В своих доводах коммерческий банк руководствовался требованием п. 3 ст. 340 ГК РФ, в соответствии с которым ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание (сооружение), либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Такое же требование содержит и Закон об ипотеке (ч. 2 ст. 69). В процессе применения указанной нормы на практике возник вопрос: требуется ли согласие арендодателя на залог права аренды земельного участка?

Статья 6 Закона об ипотеке говорит о необходимости получения согласия арендодателя, если предметом договора залога является право аренды земельного участка (п. 4). На основании этой нормы Земельный комитет включает в особые условия договора аренды земельного участка, расположенного на территории г. Москвы, требование о необходимости получения согласия Комитета на сдачу права аренды земельного участка в залог по договору ипотеки. Однако указанная норма Закона является общим правилом, из которого есть определенные исключения. Так, в этом же пункте содержится оговорка о том, что согласие арендодателя требуется, если иное не предусмотрено договором аренды или федеральным законом.

Одно исключение содержится в Земельном кодексе РФ. Так, п. 5 ст. 22 Кодекса предусматривает право арендатора распоряжаться принадлежащими ему правами и обязанностями по договору аренды земельного участка, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог. Передача арендных прав третьим лицам возможна без получения согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Используя эту оговорку в качестве основания, Земельный комитет и включает в договоры аренды положение о необходимости уведомления Комитета арендатором.

Однако дальнейший анализ норм Земельного кодекса РФ, а именно п. 9 ст. 22, позволяет сделать вывод о неправомерности включения в договор аренды земельного участка обязанности арендатора получить согласие Комитета на сдачу участка в залог. Действительно, указанный пункт Земельного кодекса предусматривает возможность распоряжения арендатором своими правами и обязанностями по договору аренды земельного участка без получения согласия арендатора при условии его уведомления. При этом следует иметь в виду, что соответствующее правило действует при наличии двух условий:

- предметом договора являются земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;

- договор аренды заключен на срок более пяти лет.

Исходя из вышесказанного приводим пример, имевший место на практике.

ООО обратилось в Мосрегистрацию с заявлением о государственной регистрации договора залога, заключенного с коммерческим банком. Предметом договора залога было отдельно стоящее здание, принадлежащее Обществу на праве собственности, что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права. В силу требований п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке залог указанного здания не мог быть произведен без одновременного залога земельного участка, на котором расположено здание, или части участка, предназначенной для функционального обслуживания здания. При приеме документов сотрудником Мосрегистрации было выяснено, что земельный участок, на котором находится закладываемое здание, находится во владении Общества на основании договора аренды, заключенного сроком на 15 лет. Одним из условий этого договора было получение согласия Москомзема на передачу в залог прав аренды земельного участка. Однако в материалах дела, представленных на регистрацию, не содержалось каких-либо сведений о полученном от Комитета согласии.

На этом основании Учреждение юстиции по государственной регистрации прав в соответствии со ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г., далее - Закон о регистрации) направило Обществу письмо о приостановке государственной регистрации, в котором обязало Общество предоставить письменное согласие Москомзема на совершаемую сделку. В ответ было предоставлено в Мосрегистрацию сопроводительное письмо, в котором указано, что в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ согласия Земельного комитета не требуется, а в материалах дела, представленных на регистрацию, содержится почтовое извещение о получении Комитетом заказного письма от Общества с уведомлением арендодателя о внесении прав аренды на земельный участок в залог.

На основании этих фактов Мосрегистрация возобновила процесс государственной регистрации.

Таким образом, арендаторам необходимо помнить, что при заключении договора аренды сроком более пяти лет на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, им достаточно направить письменное уведомление в адрес Москомзема в случае заключения договора залога.

Остановимся еще на одном практическом моменте государственной регистрации договора залога недвижимости. В соответствии с требованиями п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке в случае, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Из вышесказанного следует, что условия о размере, порядке и сроках (периодичности) соответствующих платежей должны содержаться в тексте самого договора ипотеки, т. е. не могут отражаться в приложениях или дополнительных соглашениях к договору.

Рассмотрим пример, возникший в практической деятельности.

Между коммерческим банком и ЗАО был заключен кредитный договор. Во исполнение обязательств по этому договору между сторонами был заключен договор ипотеки, предметом которого были нежилые помещения. Одним из условий договора была рассрочка выплаты кредита по соответствующему кредитному договору. Однако при составлении договора залога нежилых помещений не были учтены требования п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке. Порядок, периодичность и размер выплат были определены в дополнительном соглашении к договору.

Исходя из этого Мосрегистрация на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации отказала в государственной регистрации договора ипотеки.

Однако такой отказ не препятствует повторному обращению сторон с аналогичным заявлением. После исправления договора ипотеки он успешно прошел процесс государственной регистрации.

В договор были внесены надлежащие изменения в виде следующей формулировки: "Кредит подлежит погашению долями. Кредит и проценты выплачиваются ежемесячно в соответствии с нижеприведенным графиком возврата кредита и уплаты процентов:" (далее следовала таблица, раскрывающая порядок, периодичность, сроки и размеры соответствующих выплат).

Как видно, залог недвижимого имущества - институт, активно развивающийся в настоящее время. Практика показывает, что договор ипотеки, заключаемый в обеспечение обязательств по кредитному договору, является эффективной формой защиты интересов кредиторов. А это, в свою очередь, повышает значимость указанных договоров в современный период и увеличивает удельный вес заключаемых на практике кредитных договоров, широко распространенных в западных странах с развитой рыночной экономикой. Ипотека является дополнительной гарантией добросовестности заемщика и обеспечивает приток инвестиций в российскую экономику.

Название документа