С 01.01.2010 действуют положения Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ), которыми в ст. 217 НК РФ введен новый вид доходов, не облагаемых НДФЛ (п. 17.1), в отношении правоотношений, возникающих с 01.01.2009. Какой момент возникновения права собственности следует учитывать для целей определения права на применение данной нормы в случае приобретения физическим лицом в июне 2005 г. объекта незавершенного строительства - жилого дома (право собственности зарегистрировано в том же месяце), его достройки и последующей регистрации нового объекта недвижимости в сентябре 2007 г. и продажи указанного дома в феврале 2010 г.?

Ответ: На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как указано в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ).

Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О внесении изменений в главы 23 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 368-ФЗ)) не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Отметим, что до вступления в силу Закона N 368-ФЗ нормы, аналогичной п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона N 368-ФЗ), в гл. 23 НК РФ не было.

Одновременно Законом N 368-ФЗ из пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ исключено положение о том, что при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона N 368-ФЗ данный Закон вступил в силу со дня его официального опубликования (опубликован в "Российской газете", N 252, 29.12.2009).

Частью 4 ст. 5 Закона N 368-ФЗ установлено, что положения п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в ред. ст. ст. 1 и 2 Закона N 368-ФЗ) распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2009.

Отметим, что в силу пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 250 000 руб.

Как разъяснил Минфин России в Письме от 14.07.2008 N 03-04-05-01/241, срок нахождения в собственности налогоплательщика каждого объекта недвижимого имущества определяется с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При применении имущественного налогового вычета следует исходить из сроков нахождения недвижимого имущества или доли в нем в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на него.

В Письме Минфина России от 27.11.2007 N 03-04-05-01/383 рассмотрена ситуация, в которой в 2004 г. был приобретен в собственность не завершенный строительством жилой дом 8%-ной готовности, на который в 2004 г. получено свидетельство о регистрации объекта недвижимости. После его застройки в 2007 г. получено свидетельство о регистрации нового объекта недвижимого имущества - жилого дома.

Минфин России пришел к выводу, что для целей применения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ срок нахождения жилого дома в собственности следует считать начиная с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть с 27.02.2007.

Представляется, что данные выводы Минфина России можно по аналогии применять в отношении п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона N 368-ФЗ).

Таким образом, для целей определения права на применение п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона N 368-ФЗ) в случае приобретения физическим лицом в июне 2005 г. объекта незавершенного строительства - жилого дома (право собственности зарегистрировано в том же месяце), его достройки и последующей регистрации нового объекта недвижимости в сентябре 2007 г. и продажи указанного дома в феврале 2010 г. момент возникновения права собственности следует определять как сентябрь 2007 г. Учитывая, что на момент продажи жилого дома три года, указанные в п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона N 368-ФЗ), не прошли, в данной ситуации права на применение освобождения от налогообложения НДФЛ у физического лица не возникает.

Отметим, что физическое лицо в указанной ситуации вправе в установленном порядке реализовать право на применение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

03.02.2010