О правоотношении, возникающем из договора участия в долевом строительстве

О.Г. ЕРШОВ

Ершов Олег Геннадьевич, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России. Кандидат юридических наук. Специалист в области частного права. В настоящее время занимается исследованием проблем правового регулирования отношений в строительстве.

Родился 15 октября 1977 г. в г. Омске.

Автор более 130 научных работ по проблемам правового регулирования отношений в строительстве.

В статье рассматривается возможная со стороны застройщика организация строительства после заключения договора участия в долевом строительстве. Обосновывается вывод о том, что заключение договора участия в долевом строительстве является основанием возникновения правоотношения подрядного типа, которое в зависимости от организации строительства может иметь разновидности. Выделяются особенности отдельных видов и содержания такого правоотношения.

Ключевые слова: строительство, договор, застройщик.

The legal relationship arising out of the contract of participation in share construction

O.G. Ershov

The author considers possible the organization of construction after the conclusion of the contract of participation in share construction. The author substantiates the idea that the conclusion of the contract of participation in share construction is the basis of occurrence of legal relationship of contract type which, depending on the building organization, can have different manifestations. Features of these separate types and the content of such legal relationship are allocated.

Key words: construction, contract, builder.

Привлечение денежных средств на условиях долевого строительства приводит к возникновению отношений, правовая форма которых требует осмысления и глубокого анализа. В настоящее время вектор проводимых исследований правового регулирования отношений долевого строительства направлен на оценку договора как юридического факта, с которым связывают возникновение прав и обязанностей участников. В частности, в литературе поднимается проблема природы договора участия в долевом строительстве, его места в системе гражданско-правовых договоров, приводятся достаточные аргументы в пользу того, что рассматриваемый договор является: договором возмездного оказания услуг, договором о выполнении работ, предварительным договором купли-продажи, договором о совместной деятельности, инвестиционным договором, агентским договором, организационным договором, смешанным договором, самостоятельным договором, договором присоединения [1, 2].

Единого подхода при оценке договора участия в долевом строительстве пока не сложилось. Ученые не могут прийти к общему выводу о природе этого договора как юридического факта, который находится в основании возникновения правоотношения, выделить ключевые признаки договора. Очевидно, это привело к тому, что правоотношение, которое возникает из этого договора, изучению практически не подвергается. Не установлена природа правоотношения, которое связывает застройщика и участника долевого строительства (дольщика), не дана правовая оценка структуре, объекту возникающего правоотношения, содержанию основных прав и обязанностей сторон.

Может показаться, что пока окончательно не будет разрешен вопрос о природе договора участия в долевом строительстве, постановка и изучение проблемы правоотношения, возникающего из договора участия в долевом строительстве, являются преждевременными. Однако это не так. Напротив, следует предположить, что если будет дана надлежащая оценка правовой форме отношений долевого строительства, это позволит найти новые или обобщить имеющиеся знания о договоре участия в долевом строительстве как юридическом факте. Это обусловлено тем, что описывать существующие проблемы правового регулирования можно с помощью общей категории правоотношения, которая, как справедливо отмечается в литературе, представляет собой идеальное отражение в правовых нормах конкретных фактических отношений; с практической точки зрения анализ конкретного правоотношения способствует выработке точного и всестороннего знания по вопросу о фактическом взаимодействии лиц и юридическом значении как самого взаимодействия, так и ряда внешних по отношению к нему факторов [3].

Обратим внимание на то, что правоотношение неразрывно связано с юридическим фактом, на основании которого оно возникает. Договор участия в долевом строительстве как юридический факт представляет собой соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на введение строения в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется его принять и уплатить обусловленную цену <1>. Если оттолкнуться от нормативно закрепленного определения договора участия в долевом строительстве, можно заметить, что организация ведения строительных работ различна. В частности, застройщик самостоятельно работы не выполняет, осуществляя организационную функцию, привлекает на основании договора третьих лиц; застройщик выполняет часть объема работ, а часть работ выполняет другое, привлеченное на основании договора лицо; застройщик самостоятельно выполняет все виды работ без привлечения сторонних лиц.

--------------------------------

<1> Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. Далее - Закон о долевом строительстве.

В связи с этим можно сделать вывод: при заключении договора участия в долевом строительстве возможно существование различных видов правоотношений, которые формируются и зависят от организации процесса строительства со стороны застройщика, обусловленной его хозяйственными возможностями. В зависимости от того, по какой схеме происходит организация процесса строительства, можно сделать вывод о самом правоотношении, а также квалификации договора, который лежит в основании такого правоотношения.

Если застройщик выбирает первый вариант организации строительства, не выполняя самостоятельно работы, но осуществляя организационную функцию, привлекает на основании договора третьих лиц, то возникающее при заключении договора участия в долевом строительстве правоотношение не становится организационным. Организационное правоотношение является правовой формой организационного отношения, которое представляет собой основанные на началах координации социальные связи, направленные на упорядочивание иных отношений и действий хозяйствующих субъектов. Особенность такого отношения в том, что оно не имеет имущественного содержания, но имеет определенную направленность (цель) - скоординировать поведение участников в имущественных отношениях.

Правоотношение, которое возникает при заключении договора участия в долевом строительстве, напротив: имеет имущественное содержание, поскольку предусматривает исполнение обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства, которое сопровождается уплатой участником долевого строительства цены; направлено не на координацию и упорядочивание поведения участников, а на совершение конкретных действий по возведению строения, передаче объекта долевого строительства и его оплате.

Организационная функция застройщика здесь осуществляется не по отношению к участнику долевого строительства как стороне возникшего правоотношения, а по отношению к третьим лицам. Цель осуществления такой функции сводится к решению вопросов организации производства строительных работ. Организационная функция застройщика не меняет природу правоотношения, возникшего из договора участия в долевом строительстве. Речь идет об обязательстве с имущественным содержанием, а сам договор участия в долевом строительстве как юридический факт не может признаваться организационным. Обязанность застройщика при осуществлении им только организационной функции сводится к передаче объекта долевого строительства, что несколько напоминает содержание правоотношения, возникающего из договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем.

На это было обращено внимание в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". В частности, дано разъяснение, что положения Закона о долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о купле-продаже будущей вещи. Вместе с тем правоотношение, которое возникает из договора участия в долевом строительстве, отличается от правоотношения, которое возникает при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости. Отличие - в характере действий сторон, которые образуют содержание их прав и обязанностей. При купле-продаже действия сторон не охватывают процесс строительства, а сводятся исключительно к передаче вещи и ее оплате. При долевом строительстве, напротив, несмотря на организационную функцию застройщика и отсутствие с его стороны выполнения работ, действия сторон охватывают процесс строительства и выполнения работ. В частности, участник долевого строительства: 1) до подписания акта передачи объекта долевого строительства вправе требовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствия по качеству; 2) вправе требовать через решение суда расторжение договора, если застройщик существенно изменил проектную документацию, прекратил или приостановил работы, что указывает на невозможность передачи в срок объекта долевого строительства участнику (ст. ст. 8, 9 Закона о долевом строительстве).

Если застройщик выбирает второй вариант организации строительства, выполняя часть строительных работ самостоятельно, а другую - поручая выполнить на основе договора, подрядчику необходимо обратить внимание на структуру правоотношения, возникающего из договора участия в долевом строительстве. Здесь возникает правоотношение, которое связывает только две стороны - застройщика и лицо, которое вкладывает денежные средства в долевое строительство. Такое правоотношение не является трехсторонним, несмотря на то что часть строительных работ выполняется подрядчиком, привлеченным на основании последующего договора. Права и обязанности у подрядчика возникают на основе самостоятельного юридического факта - договора подряда с застройщиком. В обосновании этого можно привести следующие аргументы.

Во-первых, договор как юридический факт приводит к возникновению относительного правоотношения в виде обязательства, в котором у лиц, в нем не участвующих в качестве сторон (третьих лиц), не создается обязанностей (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Исключение составляют случаи, предусмотренные законом или иными нормативными актами или соглашением сторон, когда обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства. Применительно к договору участия в долевом строительстве законом такое исключение не предусмотрено. Участник долевого строительства не наделен самостоятельным правом требования о качестве, сроках выполнения, совершения иных действий по выполнению работ к подрядчику как фактическому исполнителю. Подрядчик также не наделен самостоятельным правом требования оплатить работы участнику долевого строительства. Если застройщик, участник долевого строительства и привлеченный подрядчик предусматривают взаимные требования при заключении договора, такой договор не может быть отнесен к договору участия в долевом строительстве, поскольку не вписывается в определение указанное в Законе о долевом строительстве.

Во-вторых, совокупность заключенных договоров долевого участия и договора подряда не образует сложного юридического состава, который приводит к возникновению трехстороннего правоотношения. Очевидно, что для возникновения сложного юридического состава каждый из совокупности фактов не должен приводить к самостоятельным правовым последствиям в виде возникновения прав и обязанностей. Здесь такие последствия возникают. В частности, после заключения договора участия в долевом строительстве или появлении первого юридического факта возникают права и обязанности у застройщика и дольщика, после появления второго факта, а именно договора подряда - возникают права и обязанности у застройщика и подрядчика, которые, несмотря на то, что зависят от первых, являются вполне самостоятельными. При заключении договоров долевого участия в строительстве и договора подряда с застройщиком возникает не одно, а два самостоятельных правоотношений разной направленности. В связи с этим нельзя участие сторон в этих правоотношениях подвести к совместной деятельности.

Следует обратить внимание, что правоотношение, которое связывает участника долевого строительства и застройщика, является основным, а правоотношение застройщика и подрядчика - производным. Это несколько напоминает систему генерального подряда, которая основывается на ст. 706 ГК РФ, когда подрядчик для исполнения своего обязательства привлекает третьих лиц (субподрядчиков). Вместе с тем привлечение застройщиком на условиях договора подрядчика как третье лицо для исполнения своего обязательства нельзя рассматривать как систему генерального подряда. Общее то, что в обоих случаях заключается основной и производный договоры. Основной договор - это застройщик - дольщик, генеральный подрядчик - заказчик; производный договор - это субподрядчик - генеральный подрядчик, застройщик - подрядчик. При этом речь идет во всех случаях об исполнении части строительных работ и исключении взаимных требований лица, в чьих интересах осуществляется строительство, и третьего лица, которое выполняет часть строительных работ.

Отличие привлечения застройщиком подрядчика как третьего лица для выполнения части строительных работ от системы генерального подряда в следующем. Во-первых, для системы генерального подряда характерно то, что привлечение субподрядчика как третьего лица происходит на основании п. 1 ст. 313 ГК РФ, который предусматривает, что на третье лицо исполнение обязательства возлагается полностью. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Застройщик перед участником долевого строительства имеет обязательство не только построить или создать многоквартирный дом, но и передать объект долевого строительства. Однако, привлекая подрядчика, застройщик не возлагает на него исполнение всего обязательства полностью. Участник долевого строительства как кредитор по обязательству с застройщиком не наделен обязанностью по отношению к подрядчику как третьему лицу принимать исполнение.

Во-вторых, в системе генерального подряда с согласия генерального подрядчика как основного исполнителя работ заказчик - лицо, в чьих интересах выполняется работа, - может заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. Участник долевого строительства как лицо, в чьих интересах выполняются работы, правом на выполнение отдельных строительных работ в соответствии с законом не наделен.

Если застройщик выбирает третий вариант организации строительства, выполняя все виды работ без привлечения сторонних лиц, то между ним и дольщиками возникает не одно, а множество правоотношений подрядного типа. Активная множественность, характерная для одного обязательства, здесь отсутствует. Если предположить, что возникает одно обязательство, которое связывает одного застройщика-должника и множество участников долевого строительства-кредиторов, то в этом случае такой подход не учитывает следующее.

С каждым участником долевого строительства застройщик заключает самостоятельный договор, который как юридический факт каждый раз приводит к возникновению самостоятельного обязательства. Поскольку эти договоры заключаются не одновременно, а через некоторое время, они не могут приводить к возникновению одного обязательства. Несмотря на то что природа действий застройщика по отношению к любому из участников долевого строительства одинакова, но предмет исполнения по отношению к этим же участникам совершенно разный, застройщик при исполнении обязательства каждому участнику передает объекты долевого строительства разные, поскольку они обладают индивидуальными признаками (площадью, расположением по этажам, планировкой). Если застройщик как должник участвовал бы в одном обязательстве с множественностью участников долевого строительства как кредиторов, то предмет исполнения был бы одним.

Когда возникает множественность в обязательстве, предполагается, что она долевая и каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения в свою пользу в рамках своей доли в общем обязательстве (ст. 321 ГК РФ). Фактически, допускается разделение исполнения обязательства перед кредиторами, поскольку возможно разделить предмет исполнения. Застройщик как должник разделить предмет исполнения и исполнить обязательство по требованию участника долевого строительства как кредитора не может. Застройщик обязан передать объект долевого строительства, включая помещение и общее имущество многоквартирного дома. Это возможно сделать только тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию или, иными словами, будет исполнено обязательство перед другими дольщиками. При отсутствии возможности разделения предмета исполнения обязательства застройщика перед участниками долевого строительства, нельзя квалифицировать правоотношения как одно долевое обязательство.

Предполагая множественность в одном обязательстве с участием одного застройщика, неизбежно должен следовать вывод о том, что все участники долевого строительства являются солидарными кредиторами, которые по отношению к застройщику должны наделяться солидарными требованиями. Вместе с тем это не верно, поскольку никаких солидарных требований здесь не возникает. При солидарности требований любой из кредиторов вправе требовать от должника исполнения обязательства в полном объеме. До предъявления требований должник вправе исполнить обязательство любому из кредиторов по своему усмотрению, при этом такое исполнение освобождает должника от притязаний со стороны других кредиторов. Солидарный кредитор, получивший исполнение, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях (ст. 326 ГК РФ). Участник долевого строительства не может требовать от застройщика исполнения обязательства в полном объеме по строительству, поскольку его требование ограничено объектом долевого строительства, указанным в договоре. Застройщик не может по своему усмотрению исполнить обязательство любому участнику долевого строительства, а участник не наделен обязанностью принять исполнение по строительству всего дома в целом и передачи объектов долевого строительства другим дольщикам.

Следует учитывать, что независимо от выбранной застройщиком организации процесса строительства, но под влиянием такой организации, возникающим на основании договора участия в долевом строительстве, правоотношение всегда является обязательством подрядного типа. Это обусловлено тем, что при заключении договора участия в долевом строительстве у застройщика даже при выполнении только организационной функции всегда возникает обязанность не только передать объект долевого строительства, но построить многоквартирный дом (иной объект недвижимости). Этой обязанности по возведению строения никто с застройщика не снимает. Привлечение на договорной основе для исполнения этой обязанности по возведению строения третьих лиц не влияет на природу возникшего правоотношения. В то же время в зависимости от выбранной застройщиком организации строительства правоотношение в рамках одного подрядного типа может иметь разновидности.

Содержательно правоотношение из договора участия в долевом строительстве может быть представлено правами и обязанностями: организационными; координационными; непосредственно связанными с исполнением обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Организационные права и обязанности способствуют нормальному осуществлению функции застройщика. К ним относятся обязанности, связанные с предварительным оформлением прав на земельный участок, а также связанные с информационным сопровождением деятельности застройщика.

Координационные права и обязанности участников правоотношения из договора участия в долевом строительстве направлены непосредственно на корректирование поведения стороны при исполнении обязательства. К ним следует отнести права и обязанности, связанные с осуществлением контроля участником долевого строительства за качеством и сроками выполнения работ, а также с приостановлением строительства и возможной его консервации.

Права и обязанности, непосредственно связанные с исполнением обязательства с возведением многоквартирного дома по передаче объекта долевого строительства, задают ориентировочные параметры действий сторон. К ним следует отнести конкретные обязанности по возведению многоквартирного дома, передаче объекта долевого строительства и его оплате.

Особенность состоит в том, что соотношение выделенных организационных, координационных, непосредственно связанных с исполнением обязательства долевого строительства прав и обязанностей зависит от вида возникшего правоотношения, обусловленного выбранной застройщиком организацией строительства. В каждом возникшем из договора участия в долевом строительстве правоотношении соотношение прав и обязанностей разное. Например, если застройщик выбрал первый вариант организации строительства, в правоотношении преобладают организационные права и обязанности, если третий - права и обязанности, непосредственно связанные с исполнением обязательства. Таким образом, значение выделенного правоотношения из договора участия в долевом строительстве, его содержания и отдельных разновидностей весьма важно, поскольку, полагаем, позволит подойти к правильной квалификации данного договора как юридического факта и выделить его ключевые признаки.

Список литературы

1. Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве: Учебно-практическое пособие. М.: Ось-89, 2008.

2. Лепехин И.А. Проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2011. N 22. С. 6 - 8.

3. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт-Издат, 2008.

------------------------------------------------------------------