ООО "А" в 1994 г. построило объект недвижимого имущества (ангар)

В 2001 г. ООО "А" заключило договор купли-продажи ангара с ООО "Б". Был составлен акт приема-передачи, произведена оплата, однако переход права собственности не был зарегистрирован.

В 2002 г. ООО "А" было ликвидировано.

В 2013 г. ООО "Б" обратилось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на ангар, но в государственной регистрации было отказано в связи с тем, что отсутствует заявление продавца (ООО "А"), а также в ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации за ООО "А" права собственности на ангар.

ООО "Б" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа незаконным и обязании уполномоченного органа зарегистрировать переход права собственности.

Существуют ли правовые основания для удовлетворения судом требований ООО "Б"?

Ответ: По нашему мнению, правовые основания для удовлетворения судом требований ООО "Б" имеются, так как согласно абз. 4 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в качестве необходимого условия удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности выступает исполнение договора в виде передачи вещи, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Тот факт, что в ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации за ООО "А" права собственности на ангар, не имеет правового значения, поскольку права на ангар, принадлежащий ООО "А", возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), являлись юридически действительными и государственная регистрация таких прав не была обязательна.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, права на недвижимое имущество ООО "А", возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ, являлись юридически действительными и государственная регистрация таких прав является необязательной.

Согласно п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Следовательно, при приобретении ангара посредством заключения договора купли-продажи право на него подлежало государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

В Законе N 122-ФЗ не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае, если продавец такого имущества был ликвидирован.

В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.05.2013 по делу N А56-75096/2012, рассматривая аналогичный вопрос, указал, что ликвидация организации свидетельствует о невозможности подачи ею заявления о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на проданное имущество.

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 06.06.2013 по делу N А55-20315/2012, подтверждая правомерность принятого судом первой инстанции решения о признании отказа незаконным и обязании уполномоченного органа зарегистрировать переход права собственности, отметил, что абз. 4 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 называет в качестве необходимого условия удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности исполнение договора в виде передачи вещи.

При этом ФАС Поволжского округа учитывал, что заключенные предпринимателем сделки не оспорены, при этом представлены доказательства их исполнения, то есть оплаты приобретенных объектов и фактического владения ими, вступившим в законную силу судебным актом установлен факт возведения спорных объектов.

Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Уральского округа от 20.11.2008 N Ф09-8633/08-С6 по делу N А76-3457/2008, ФАС Дальневосточного округа от 18.06.2009 N Ф03-2517/2009 по делу N А51-10550/2008.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА пришел к выводу о том, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

На основании вышеизложенного считаем, что правовые основания для удовлетворения судом требований ООО "Б" имеются, так как в данном случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца. Тот факт, что в ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации за ООО "А" права собственности на ангар, не имеет правового значения, поскольку права на ангар, принадлежащий ООО "А", являлись юридически действительными и государственная регистрация таких прав была необязательна.

П. Н.Зюков

Юридическая компания "Юново"

26.12.2013