Организация-арендодатель сдает свободные помещения в аренду организации-арендатору, применяющей УСН. По договору аренды арендодатель обязан зачесть расходы арендатора на текущий ремонт арендуемого помещения в счет арендной платы. Арендатор представил организации документы о проведенном ремонте и составил соглашение о взаимозачете требований, согласно которому стоимость ремонта будет зачтена в счет арендной платы. Должен ли при этом арендатор представить арендодателю акт о выполненных работах по текущему ремонту и счет-фактуру по НДС от своего имени на сумму ремонта?

Ответ: Документами, подтверждающими расходы на ремонтные работы, на основании которых можно учесть затраты на ремонт в целях исчисления налога на прибыль, являются акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2), справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) (утв. Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100).

Для квалификации расходов, возмещаемых организации-арендатору, необходима информация о том, кто непосредственно выполняет ремонтные работы: либо организация-арендатор, либо сторонняя организация-подрядчик, привлеченная арендатором.

Если арендатор делает ремонт своими силами, то фактически он выполняет ремонтные работы для арендодателя, что является обычной реализацией работ. Учитывая, что арендодатель применяет УСН, НДС на выполненные работы не начисляется. Документальным подтверждением выполненных работ будут акт по форме N КС-2 и справка о стоимости работ по форме N КС-3.

Если же для проведения ремонта арендатором привлекается подрядчик, а организация-арендодатель возмещает стоимость работ, ранее уже оплаченную арендатором подрядчику, то у организации-арендодателя возможны проблемы с вычетом НДС по ремонтным работам (по аналогии с "транзитными" коммунальными платежами). Также могут возникнуть проблемы и с расходами в части налогообложения прибыли, так как арендатор должен учесть у себя возмещаемые расходы как доход и оформить документы на ремонт от своего имени (данная точка зрения отражена в Письме Минфина России от 18.03.2008 N 03-03-09/1/195). Кроме того, организация-арендодатель не сможет учесть расходы по стоимости ремонтных работ в составе расходов по налогу на прибыль, так как во всех первичных документах, выставленных подрядчиком для арендатора, покупателем является арендатор, организация-арендодатель в них не фигурирует (данная точка зрения отражена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 10.12.2007 N А21-667/2007).

Для исключения указанных рисков сторонам целесообразно заключить между собой агентский договор (дата агентского договора должна быть раньше, чем дата договора, заключенного арендатором с подрядчиком на осуществление ремонтных работ). После заключения агентского договора арендатору как организации-агенту следует привлечь подрядчика для выполнения ремонтных работ в помещении, принадлежащем организации-арендодателю, одновременно являющейся принципалом. Условиями заключаемого договора должно быть предусмотрено, что агент по поручению и за счет принципала (то есть организации-арендодателя), но от своего имени заключает договор с подрядчиком на проведение ремонтных работ в арендованном помещении. Оплата работ подрядчику производится агентом со своего расчетного счета.

В рамках агентского договора организация-принципал сможет принять к вычету "входной" НДС, поскольку арендатор перевыставит счет-фактуру подрядчика, подтверждением расходов будут отчет агента и копии документов по ремонтным работам от подрядчика. Кроме того, арендатору необходимо будет выплатить вознаграждение, предусмотренное агентским договором (в данном случае стороны могут предусмотреть, что вознаграждение агенту засчитывается в счет арендной платы), и уже на сумму возмещаемых расходов по агентскому договору (ремонтные работы) и сумму вознаграждения (без НДС) произвести взаимозачет по арендной плате.

У арендатора и организации возникают встречные денежные требования (по внесению арендной платы денежными средствами, с одной стороны, и по возмещению расходов на ремонт и выплате вознаграждения агенту - с другой). Данные обязательства погашаются зачетом на основании ст. 410 Гражданского кодекса РФ, которая в качестве основания для зачета называет заявление одной стороны.

Обращаем внимание, что уменьшение размера арендной платы не является зачетом "ремонтных" расходов (Определение ВАС РФ от 14.02.2008 N 1791/08), ведь здесь не возникает встречных денежных требований, а лишь уменьшается размер одного требования.

Для взаимозачета важно, чтобы наступил срок требований, то есть погасить зачетом обязательство по уплате будущих арендных платежей нельзя. Об этом свидетельствует п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65: заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока. Взаимозачет должен проводиться по мере наступления срока внесения арендных платежей.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

- объем выполненных работ при проведении текущего ремонта, осуществленного арендатором своими силами, должен быть подтвержден документально. Для этих целей составляются акты выполненных работ по формам N N КС-2, КС-3;

- для исключения возможных налоговых рисков по признанию расходов на ремонт у организации и возможности зачесть НДС рекомендуем до начала ремонтных работ заключать агентский договор с арендатором по привлечению им подрядчика в целях организации ремонтных работ в помещении, принадлежащем организации-арендодателю.

Г. Н.Афиногенова

Референт государственной

гражданской службы РФ

3 класса

16.01.2010