Брат и сестра в 2008 г. продали квартиру за 1 800 000 руб. 1/4 доли в праве собственности на квартиру принадлежит брату, он владел ею менее 3 лет, и 3/4 доли принадлежит сестре, из которых 4/12 доли принадлежит ей более 3 лет и 5/12 - менее 3 лет. Документы, подтверждающие расходы на приобретение долей, утеряны. Имеется расписка о том, что при продаже квартиры брат получил 450 000 руб., сестра - 1 350 000 руб. В какой сумме должны уплатить НДФЛ брат и сестра?

Ответ: Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ). Пунктом 2 ст. 244 ГК РФ установлено, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб. При продаже квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже квартиры.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

В рассматриваемом случае реализована квартира, находившаяся в общей долевой собственности, документы, подтверждающие расходы на приобретение долей, отсутствуют, следовательно, применяется имущественный налоговый вычет, размер которого распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Так как при продаже квартиры, находившейся в собственности три года и более, имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи квартиры, с суммы 600 000 руб. (1 350 000 руб. x 4/12 : 9/12) вычет сестре с 4/12 доли предоставляется в сумме, полученной при продаже (в размере 600 000 руб.), соответственно, НДФЛ с дохода, полученного сестрой от продажи 4/12 доли, сестрой не уплачивается.

Поскольку при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 млн руб., и распределяется между совладельцами этой квартиры пропорционально их доле:

- с суммы 450 000 руб. (1 800 000 руб. x 1/4) вычет брату с дохода, полученного от продажи 1/4 доли, предоставляется в сумме 250 000 руб. (1 000 000 руб. x 1/4); соответственно, НДФЛ братом уплачивается в сумме 26 000 руб. ((450 000 руб. - 250 000 руб.) x 13%);

- с суммы 750 000 руб. (1 350 000 руб. x 5/12 : 9/12) вычет сестре с дохода, полученного от продажи 5/12 доли, предоставляется в сумме 416 667 руб. ((1 000 000 руб. - 250 000 руб.) x 5/12 : 9/12); соответственно, НДФЛ сестрой уплачивается в сумме 43 333 руб. ((750 000 руб. - 416 667 руб.) x 13%).

Н. Н.Лобанова

Консалтинговая группа "Аюдар"

15.01.2010