Организация заключила договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев и по совместной договоренности с арендодателем, отраженной в отдельном соглашении, произвела улучшения в виде строительства газопровода на данном участке. Должны ли в данном случае быть внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в связи с изменением категории земли, а также в связи с ее сдачей в аренду, на каком основании и по чьей инициативе?

Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. п. 7 - 21 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ сведений об объекте недвижимости.

Пунктами 8 и 9 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением земель, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, по основаниям, предусмотренным п. п. 8 и 9 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ, внесение дополнительной информации в государственный кадастр недвижимости не требуется.

Данная позиция подтверждается Постановлением ФАС Московского округа от 07.05.2009 N КА-А40/3617-09, которым разъясняется, что обращение заявителя в управление Роснедвижимости в отсутствие сведений в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды земельного участка не отвечает требованиям п. 9 ч. 2 ст. 7, ч. 1 и 4 ст. 20, ст. 22 Закона N 221-ФЗ.

Пунктом 13 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ устанавливается, что в государственный кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения являются одной из категорий целевого назначения земель в Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 87 ЗК РФ предусматривается, что землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 87 ЗК РФ земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, могут относиться к землям транспорта.

В соответствии с п. 1 ст. 90 ЗК РФ землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подпунктом 1 п. 6 ст. 90 ЗК РФ установлено, что в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов.

Следовательно, по основанию, предусмотренному п. 13 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ, сведения для предоставления в кадастр недвижимости обязательны.

В соответствии с Письмом Минэкономразвития России от 20.08.2009 N Д23-2696 для изменения сведений государственного кадастра недвижимости в орган кадастрового учета в данном случае должно быть представлено заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости по форме, установленной Приказом Минюста России от 20.02.2008 N 34, а также копия фрагмента правил землепользования и застройки (если соответствующие сведения не были представлены в орган кадастрового учета при информационном взаимодействии в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 18.08.2008 N 618).

Согласно ч. 3 ст. 20 Закона N 221-ФЗ с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица с заявлениями об учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Таким образом, по основанию, предусмотренному п. 13 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ, дополнительные сведения о категории земельного участка следует внести в государственный кадастр недвижимости. Строительство объекта без внесения до начала строительства изменений в категории земельного участка является незаконным. Обратиться с заявлением о внесении данных сведений может только собственник либо лицо, обладающее данным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

14.01.2010