Чья земля под ногами арендатора? О правах арендатора нежилого помещения на земельный участок

(Попов М.)

("Бизнес-адвокат", N 6, 2004)

Текст документа

ЧЬЯ ЗЕМЛЯ ПОД НОГАМИ АРЕНДАТОРА?

О ПРАВАХ АРЕНДАТОРА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

М. ПОПОВ

В конце июня 2003 г. вступил в силу Закон города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" от 14 мая 2003 г. N 27. Одним из многих положений, вызывающих серьезные вопросы на практике, является ст. 16 указанного Закона. Данной статьей предусматривается, что лица, арендующие находящиеся в государственной собственности помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо право вступления в ранее заключенный договор.

Между тем анализ законодательства РФ позволяет сделать вывод, что арендатор помещения в здании не имеет какого-либо правового отношения к земельному участку, на котором оно расположено.

Так, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) вслед за ст. 552 ГК РФ говорит о приобретении права на использование земельного участка собственником здания, строения, сооружения. Пункт 3 ст. 36 ЗК РФ предоставляет права на земельный участок собственникам помещений, а также лицам, владеющим ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Иными словами, кодифицированные акты земельного и гражданского законодательства РФ признают право на земельный участок только за лицом, обладающим вещными правами на здание или его часть, что связано, очевидно, с долговременным характером таких прав.

Пункт 1 ст. 652 ГК РФ содержит императивную норму - по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, законодательством РФ устанавливается правовая связь с земельным участком лишь с лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, помещений, владеющими ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также их арендаторами.

Поэтому ст. 16 Закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" противоречит законодательным актам РФ, указанным выше, более того, трудно себе представить арендатора помещения, который по доброй воле воспользуется своим правом на заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, влекущим за собой дополнительные затраты времени и денежных средств.

В этой связи трудно согласиться с формирующимся в последнее время мнением арбитражных судов, признающих плательщиками земельного налога и арендной платы арендаторов находящихся в государственной собственности зданий или помещений в них.

Так, Президиум ВАС РФ рассмотрел протест заместителя Председателя ВАС РФ на Постановление ФАС Поволжского округа от 16 апреля 2002 г. по делу N А49-7463/01-206а/7 Арбитражного суда Пензенской области.

Инспекция МНС РФ по Железнодорожному району города Пензы обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница "Сура" о взыскании сумм налоговых санкций, в том числе штрафов за несвоевременную уплату земельного налога и непредставление декларации по этому налогу. Решением суда от 21 января 2002 г. исковые требования налогового органа удовлетворены частично.

ФАС Поволжского округа Постановлением от 16 апреля 2002 г. решение суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Гостиница "Сура" сумм налоговых санкций за неуплату земельного налога и непредставление налоговой декларации по земельному налогу отменил, в удовлетворении исковых требований в названной части отказал.

В протесте заместителя Председателя ВАС РФ предлагается Постановление кассационной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, налоговым органом проведена выездная проверка соблюдения налогового законодательства обществом "Гостиница "Сура". Проверкой, в частности, установлено, что общество, являясь пользователем арендуемых им нежилых строений и соответственно пользователем участка земли в размере 9005 кв. м, не уплатило земельный налог за 2000 г. Решением налоговой инспекции от 22 июня 2001 г. N 686 общество привлечено к ответственности в виде штрафов за неуплату налога и непредставление декларации.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора установлено, что вывод проверяющих о том, что ООО "Гостиница "Сура" является землепользователем 9005 кв. м земли, не соответствует действительности.

В результате исследования представленных по делу доказательств, в том числе выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд пришел к выводу, что общество фактически использует 4957,8 кв. м земли.

Установив, что общество арендовало недвижимое имущество с 1 января 2000 г. по 1 октября 2000 г., суд первой инстанции удовлетворил иск исходя из фактического размера используемого участка земли.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение в части указанных санкций, признал, что при отсутствии правоустанавливающего документа на пользование земельным участком общество нельзя признать плательщиком налога, так как согласно ст. 15 Закона РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. N 1738-1 (в ред. от 23 декабря 2003 г.) основанием для установления налоговых платежей является документ, удостоверяющий право собственности, владения, пользования (аренды) земельным участком.

При этом суд кассационной инстанции сослался на Постановление ФАС Поволжского округа от 9 апреля 2002 г. по другому делу (N А49-458/01-31ак/2) Арбитражного суда Пензенской области как на преюдициальное, поскольку это дело касалось суммы налогового платежа по спору между теми же сторонами. В Постановлении от 9 апреля 2002 г. указано, что отсутствие у общества правоустанавливающего документа на пользование земельным участком исключает взимание налога за него.

Вывод суда о том, что при отсутствии правоустанавливающего документа нет оснований для взыскания земельной платы, ошибочен.

Согласно ст. 1 Закона РФ "О плате за землю" пользование землей в РФ является платным. Земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи. Согласно ст. 16 Закона за земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог исчисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Следовательно, правоустанавливающим документом в этом случае может служить договор аренды имущества.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, право на соответствующий земельный участок при передаче обществу имущества в аренду договором не определено. Общество являлось фактическим землепользователем земельного участка площадью 4957,8 кв. м, занятого нежилыми помещениями, арендуемыми обществом.

Что касается Постановления суда кассационной инстанции от 9 апреля 2002 г. по упомянутому другому делу, то Постановлением Президиума ВАС РФ от 17 сентября 2002 г. N 5375/02 это Постановление отменено.

Кроме того, предметом иска налогового органа по настоящему делу было взыскание только сумм налоговых санкций. В резолютивной части Постановления ошибочно указано на отказ налоговому органу во взыскании суммы недоимки по налогу на землю. В этой части Постановление также подлежит отмене.

Учитывая изложенное, Президиум ВАС РФ принял решение отменить Постановление ФАС Поволжского округа от 16 апреля 2002 г. по делу N А49-7463/01-206а/7 Арбитражного суда Пензенской области в части отказа во взыскании налоговых санкций в соответствии со ст. 119 НК РФ, а также в части отказа во взыскании суммы недоимки по земельному налогу, а решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 января 2002 г. по тому же делу оставить в силе.

Аналогичное дело было также рассмотрено ФАС МО. Инспекция МНС РФ N 7 по ЦАО г. Москвы (далее - Налоговая инспекция) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Юнон 2000" о взыскании 1879 руб. 19 коп. налоговых санкций за неуплату сумм налога на землю за 1999, 2000, 2001 гг. и за непредставление налоговой декларации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 ноября 2002 г. по делу N А40-379925/02-112-420, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 23 января 2003 г., требование налоговой инспекции оставлено без удовлетворения, как противоречащее ст. ст. 108, 109 НК РФ. При этом суд исходил из того, что с учетом условий договора и в соответствии с п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование земельным участком входила в состав арендной платы, в связи с чем ООО "Юнон 2000" не является плательщиком земельного налога, взимаемого с арендодателя.

На указанные судебные акты истцом подана кассационная жалоба, в которой Налоговая инспекция просит данные решение и Постановление суда отменить, полагая их принятыми с неправильным применением норм материального права. В обоснование чего приводятся доводы о том, что ООО "Юнон 2000" является землепользователем и должно уплачивать земельный налог, поскольку в размер арендной платы за нежилое помещение плата за аренду земельного участка не включена, право на соответствующий участок договором аренды помещения не определено, размер платы рассчитывается исходя из расчетной площади земельного участка.

В судебном заседании представитель истца поддерживал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель ответчика против ее удовлетворения возражал. Отзыв на кассационную жалобу представлен не был.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция находит необходимым отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда на основании ст. 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288 АПК РФ, поскольку судом неправильно применены нормы материального права.

Как видно из материалов дела, ООО "Юнон 2000" является арендатором нежилого помещения площадью 35,3 кв. м для использования под магазин, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д. 50/1, стр. 1, находящегося в собственности г. Москвы, по договорам аренды N 1-433/98 от 9 апреля 1998 г. (со сроком действия с 10 октября 1997 г. по 9 октября 1999 г.) и N 1-1711/2000 от 10 ноября 2000 г. (со сроком действия с 1 июня 2000 г. по 30 мая 2005 г.), зарегистрированных соответственно в Москомимуществе 9 апреля 1998 г. за N 1-433/98 и в Московском комитете по регистрации прав за N 77-01/00-002/2000-115773 от 4 января 2001 г.

Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Следовательно, документом, удостоверяющим право собственности, владения или пользования земельным участком, в этом случае может служить договор аренды имущества.

Передаваемое арендатору ООО "Юнон 2000" право на соответствующий земельный участок условиями заключенных договоров аренды нежилого помещения не определено.

Из расчетов размера годовой арендной платы нежилого помещения, являющихся приложением к указанным договорам аренды, не усматривается, что в размер арендной платы, согласованной сторонами по сделкам, включена плата за аренду земельного участка, находящегося под арендуемым помещением, т. е. арендная плата за имущество не содержит земельной составляющей.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ "О плате за землю" землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Согласно ст. 8 данного Закона в облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания.

В соответствии со ст. 16 Закона за земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

В соответствии со ст. 6 Закона г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" от 16 июля 1997 г. N 34 (в ред. от 11 июня 2003 г.) юридические и физические лица, обладающие соответствующими вещными правами или правами аренды (субаренды) на расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них, платят регулярные земельные платежи исходя из расчетных земельных площадей, равных произведению площади земельного участка и доли общих площадей (объемов) занимаемых этими лицами помещений от соответствующей общей площади (объема) помещений, размещенных на данном участке.

До межевания территории и государственной регистрации прав на землю вышеуказанных лиц основанием для взимания регулярных земельных платежей является зарегистрированное в установленном порядке вещное право или право аренды (субаренды) на здания, сооружения или помещения в них.

Размер платы в этом случае рассчитывается исходя из расчетной площади земельного участка, занимаемого соответствующим зданием, сооружением и необходимого для его использования, определяемой в соответствии со ст. 1 настоящего Закона.

Таким образом, ООО "Юнон 2000" является фактическим землепользователем земельного участка, приходящегося на занимаемую им часть нежилого помещения. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суд, применяя положения п. 2 ст. 654 ГК РФ, не учел, что иное предусмотрено законом и договором. При изложенных обстоятельствах является необоснованной ссылка суда на п. 2 ст. 654 ГК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 288 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд сделал вывод о том, что отсутствуют доказательства примененной сторонами методики в определении как базовой ставки аренды, так и каждого из включенных в соответствующую формулу показателей. Между тем не ясно, какое значение имеет применение методики определения базовой ставки и показателя по рассматриваемому делу, если суд должен был выяснить вопрос, входящий в предмет доказывания, о том, включена ли земельная составляющая в размер арендной платы либо нет.

Нуждаются также в документальном и правовом обосновании размер земельного участка и расчет налоговых санкций, произведенный налоговой инспекцией. Кроме того, при новом рассмотрении дела суду необходимо дать оценку доводу ООО "Юнон 2000" о том, что налог на земельные участки, обслуживающие строения, уплачивается арендодателем, а также наличию (или отсутствию) доказательств, подтверждающих данный довод.

Учитывая изложенное, суд постановил решение от 22 ноября 2002 г. и Постановление апелляционной инстанции от 23 января 2003 г. по делу N А40-37925/02-112-420 Арбитражного суда г. Москвы отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Представляется, что приведенные выше решения вынесены прежде всего в фискальных интересах, вопреки смыслу и содержанию законодательства РФ.

ЗК РФ признает право на земельный участок только за лицом, обладающим на здание или его часть вещными правами. Нельзя забывать, что арендодателем по договору аренды здания или помещения в нем является их собственник, т. е. в любом случае плательщик земельного налога или арендной платы.

Передача здания или помещения в нем в аренду означает не изменение плательщика земельного налога или арендной платы, а лишь возможность для арендодателя помещения по соглашению с арендатором компенсировать свои расходы по плате за землю. В качестве примера по аналогии можно привести компенсацию арендатором здания или помещения в нем расходов собственника по коммунальным платежам.

Именно об этом говорится в п. 2 ст. 654 ГК РФ. Повторим, что плательщиком земельного налога или арендной платы по-прежнему остается собственник. Взимание же платы за землю как с собственника здания или помещения в нем, так и с их арендатора противоречит общеправовым принципам разумности и справедливости.

Неосновательны ссылки судов на законы - в п. 2 ст. 652 ГК РФ рассматривается только случай, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение (но не помещение в нем). Полностью искажен смысл п. 2 ст. 654 ГК РФ - в нем установлена прямо противоположная презумпция.

Ссылка же на Закон города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в принципе ошибочна, поскольку диспозитивная норма п. 2 ст. 654 ГК РФ допускает исключение ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, только федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

В подтверждение данной позиции можно привести также Постановление ФАС МО от 10 февраля 2003 г. N КА-А40/218-03. (Следует с сожалением отметить противоречивость правовой позиции ФАС МО.)

Рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ИМНС РФ N 30 по ЗАО г. Москвы на решение от 22 августа 2002 г., Постановление от 31 октября 2002 г. по делу N А40-2474/02-76-306 Арбитражного суда г. Москвы по иску ООО ТП "Гарнец" о признании недействительным решения к ИМНС РФ N 30 по ЗАО г. Москвы, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, признано недействительным решение ИМНС РФ N 30 по ЗАО г. Москвы от 24 июня 2002 г. N 445 об уплате налога на землю за 1999 - 2001 гг., взыскании пени и штрафов.

В кассационной жалобе ответчик просит решение и Постановление суда отменить и в иске отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права: ст. 1 Закона РФ "О плате за землю", ст. 3 Закона г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", ст. 654 ГК РФ.

Суд пришел к выводу, что судом первой и апелляционной инстанций правильно применена ст. 654 ГК РФ, которая не противоречит законодательству о плате за землю, так как предусматривает такую плату в составе арендной платы за пользование зданием или сооружением, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исключение платы за землю из состава арендной платы какими-либо нормами права не предусмотрено. Необходимость уплаты налогов лично налогоплательщиком не изменяет смысла и действия ст. 654 ГК РФ, так как включенная в состав арендной платы за имущество плата за землю может рассматриваться также в качестве арендной платы, уплата которой нормами налогового законодательства не регулируется.

Отсутствие в договоре аренды имущества ссылки на оплату пользования земельным участком не исключает такую плату в составе арендной платы, поскольку ст. 654 ГК РФ требует прямого указания на невключение земельного платежа в арендную плату. То есть установление арендных платежей за имущество автоматически устанавливает в их составе плату за землю.

Отсутствие в расчетах арендной платы земельной составляющей также не исключает плату за землю, так как эта плата включается в базовую ставку арендной платы, умноженной вместе с последней на предусмотренные для расчета коэффициенты.

Независимо от порядка уплаты и расчета земельных платежей принцип платного землепользования не нарушается, собственник недвижимого имущества - частный владелец или государство - вправе предусматривать в договоре такой размер арендной платы, который или погашает его расходы по уплате земельного налога, или обеспечивает поступление в государственный бюджет соответствующих платежей, выделение которых из состава арендной платы в обязанность арендатора не входит.

Государственные органы должны самостоятельно обеспечивать поступление соответствующих частей общего платежа в соответствующие части государственного бюджета.

В связи с изложенным суд постановил решение от 22 августа 2002 г. и Постановление от 31 октября 2002 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-24741/02-76-306 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

------------------------------------------------------------------

Название документа