Владеть землей имеем право. Особенности землепользования в Москве
(Курбатская А.)
("Бизнес-адвокат", N 6, 2004)
Текст документа
ВЛАДЕТЬ ЗЕМЛЕЙ ИМЕЕМ ПРАВО
ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В МОСКВЕ
А. КУРБАТСКАЯ
Анна Курбатская, юрист.
В Российской Федерации идет активный процесс формирования законодательной базы для развития рынка земли и связанной с ней недвижимости: упорядочена регистрация прав на землю и сделок с земельными участками, существенно улучшается система земельных платежей, повышается ее роль как стимулятора эффективного землевладения и землепользования.
Москва, являясь субъектом Федерации, выступает как самостоятельный субъект земельно-имущественных отношений. Согласно Конституции РФ и Уставу г. Москвы земельная собственность в городе существует в двух формах:
1. Государственная, которая состоит из:
а) федеральной собственности на территории г. Москвы (земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения и помещения, в которых размещены органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная Прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ и т. п.);
б) собственности г. Москвы как субъекта Федерации.
2. Частная (земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц).
Виды землепользования
Самым распространенным видом землепользования на сегодняшний день остается аренда (ст. 22 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ). По данным Москомзема, в аренду предоставлено 25953 га, в том числе гражданам - 32 га и юридическим лицам - 25921 га. Приобретая на конкурсах права аренды участков, инвесторы получают реальную возможность освоения земли. На ней строятся новые жилые дома, возникают предприятия общественного питания, торговые центры, административные здания, автостоянки, центры техобслуживания, АЗС.
Земельные участки могут предоставляться как в краткосрочную (сроком до 5 лет), так и в долгосрочную (сроком до 49 лет) аренду на основании договора аренды.
Кроме того, возможно заключение договора аренды с правом выкупа земли (ст. 624 ГК РФ). При заключении такого договора сторонами предусматривается переход земли в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако необходимо иметь в виду, что в настоящее время в Москве права выкупа земли не предусмотрено, поскольку не принят закон, регулирующий процедуру выкупа. В то же время следует упомянуть о нескольких судебных прецедентах: по результатам рассмотрения нескольких дел выкуп земельных участков все же был осуществлен на основании решения суда.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.
Помимо субаренды арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
До введения в действие нового ЗК РФ граждане могли иметь землю на праве пожизненного наследуемого владения. Такая земля находится в государственной или муниципальной собственности. Если право пожизненного наследуемого владения было приобретено ими до вступления в силу ЗК РФ, оно сохраняется. После введения в действие Кодекса данный вид землепользования не предоставляется. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, кроме перехода прав на участок по наследству. Соответственно государственная регистрация перехода указанного права проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане могут приобрести такие земельные участки в собственность (ст. ст. 265 - 267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ).
Еще один вид землепользования - постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, предусмотренное ст. ст. 268 - 270 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. После введения в действие ЗК РФ земельные участки в данный вид землепользования гражданам не предоставляются. Граждане и юридические лица, которым земля была предоставлена ранее, до вступления в силу нового ЗК РФ, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Статьей 24 ЗК РФ предусмотрено безвозмездное срочное (временное) пользование земельными участками (для социально значимых объектов). Земельные участки в этом случае выделяются:
- юридическим лицам из государственных или муниципальных земель на срок не более одного года;
- из земель частного земельного фонда гражданам и юридическим лицам на основании договора;
- из земель организаций гражданам в виде служебного надела.
Формы платы за землепользование в Москве - земельный налог и арендная плата.
Кадастровая оценка
Система кадастровой оценки городских земель предназначена для оценки всей земельной собственности города в целях совершенствования территориально-экономического зонирования, определения нормативов земельных платежей, обеспечения всех видов рыночных операций с землей, создания и развития земельного фондового рынка.
МКЗ использует кадастровые номера для идентификации земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них. Эти номера присваиваются участкам на основании разработанного МКЗ кадастрового деления г. Москвы.
Государственный земельный кадастр
Создание и ведение земельного кадастра по Москве возложено на Москомзем. Основной целью создания системы государственного земельного кадастра является обеспечение экономического и социального развития Москвы через оптимальное регулирование земельных отношений в городе. Государственный земельный кадастр обеспечивает:
- в области правовых отношений государственную регистрацию прав на землю и сделок с ними и, как следствие, защиту прав землепользователей;
- в сфере экономики поступление земельных платежей в городской бюджет, проведение кадастровой (экономической) оценки городских земель, информационную и правовую поддержку рыночного оборота земли, а также создание фондового рынка ценных земельных бумаг;
- в области управления земельными ресурсами учет земель, анализ целевого использования, предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами города, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль за состоянием и использованием земли;
- в сфере общеинформационных услуг предоставление правительству Москвы, его структурам, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной земельно-кадастровой информации, информационное обеспечение геодезических, проектно-изыскательских и других работ в городе, а также информационную поддержку городских реестров и кадастров.
Кадастровое картографирование
Любые действия с земельным участком невозможно провести без знания таких параметров, как его местоположение, границы, площадь, обременения и ограничения в использовании и др. Эти данные отражаются на планах или картах. С целью создания таких карт в Москве производится кадастровое картографирование. МКЗ создает цифровую картографическую основу государственного земельного кадастра, проводит тематическое картографирование, ведет дежурный кадастровый план.
Землеустройство земель
Землеустройство земель проводится с целью установления правового режима использования той или иной категории земель, а также создания территориальной основы для осуществления комплекса экономико-правовых и кадастровых мероприятий по рациональному и эффективному использованию земель, их охране и рациональной организации городских территорий. Землеустройство проводится на основании решений городской администрации, по инициативе Госкомзема РФ, МКЗ, а также при разработке проектных решений Генплана г. Москвы, проектов планировки и застройки территорий, земельных участков, организации новых землепользований или упорядочении существующих.
Межевание земель
Межевание земель - это установление границ города в целом, его территориальных образований и землепользований, закрепление их на местности при обязательном согласовании границ со смежными пользователями. Оно производится МКЗ.
Кроме того, межевание земель необходимо для организации и контроля за выполнением работ по образованию новых и упорядочению существующих землепользований (перераспределение, изъятие земель), отводу земельных участков на местности (планы, схемы земельных участков), подготовке документов, удостоверяющих право на землю. Оформление правоустанавливающих документов на земельные участки, совершение сделок с земельными участками или их частями, решение граничных споров между смежными землепользователями, продажа прав аренды земельных участков невозможны без точного знания размеров площадей земельных участков и положения их границ. Для этих целей МКЗ проводит межевые работы, включая установление границ земельных участков на местности и их закрепление межевыми знаками. Полученные таким образом сведения заносятся в базу данных Государственного земельного кадастра.
Контроль за состоянием и использованием земельного фонда
Контроль за землями осуществляет Госземинспекция. В ее функции входит контроль за:
- недопущением самовольного занятия земельных участков;
- оформлением прав на земельный участок;
- соблюдением юридическими и физическими лицами сроков освоения земельных участков, нормативных или установленных сроков проектирования, строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов, расположенных на земельных участках;
- соблюдением юридическими и физическими лицами земельного законодательства и городских нормативных актов, установленного режима использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением;
- проектированием, размещением и строительством объектов, оказывающих отрицательное влияние на состояние земель;
- предоставлением достоверных сведений о наличии, состоянии и использовании земельных участков, а также информации о наличии свободного земельного фонда;
- своевременным возвратом земель, предоставленных на условиях аренды;
- уплатой землепользователями арендной платы и других земельных платежей;
- своевременным и качественным выполнением мероприятий по улучшению земель, предотвращению и ликвидации захламления, загрязнения и других процессов, вызывающих деградацию земель.
Общая информация землепользователям по оформлению
договорных отношений
Землепользователь представляет в территориальное объединение регулирования землепользования комплект документов и заполняет декларацию о факте использования земельного участка в Москве.
В комплект документов входят:
- при новом предоставлении земельного участка: копия свидетельства о регистрации, копии учредительных документов (для физических лиц - копия паспорта), копии имущественных документов, исходно-разрешительная документация;
- при установлении права пользования земельным участком: копии свидетельства о регистрации, учредительных документов (для физических лиц - копия паспорта), имущественных документов, историческая справка, документы БТИ - техпаспорт, форма 1а, поэтажный план, план земельного участка.
Территориальное объединение регулирования землепользования выдает план границ не после приема документов, а по факту выполнения технологически необходимых элементов работы.
После предоставления в Территориальное объединение регулирования землепользования согласованного плана границ вопрос рассматривается окружной или городской комиссией по земельным отношениям для принятия решения и выпуска распорядительного документа.
После принятия положительного решения и выпуска распорядительного документа и проведения межевых работ между землепользователем и МКЗ оформляется договор аренды земельного участка или иной правоудостоверяющий документ и план земельного участка.
МКЗ направляет правоудостоверяющие документы и план земельного участка в Мосрегистрацию для государственной регистрации права на землю.
После всех указанных выше действий осуществляется выдача документов землепользователям.
Конкурс на право аренды
В Москве земельные участки для коммерческих целей предоставляются на конкурсной основе с оплатой права заключения договора аренды земли по рыночной стоимости. Порядок проведения земельных конкурсов определен распоряжениями мэра Москвы от 18 декабря 1992 г. N 571-РМ; от 14 декабря 1993 г. N 721-РМ; от 29 ноября 1994 г. N 603-РМ.
Земельные конкурсы проводятся городской комиссией по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию, а также окружными комиссиями по имущественно-земельным отношениям и окружными конкурсными комиссиями при префектурах административных округов.
Соответствующая комиссия утверждает реестр конкурсных земельных участков. На них МКЗ и Москомархитектурой готовится исходно-разрешительная документация. Состав и порядок подготовки этой документации определены распоряжением мэра от 8 апреля 1997 г. N 273-РМ.
Для участия в конкурсе юридические и физические лица должны подать заявку и предоставить следующие документы:
- гарантийное письмо заявителя, подтверждающее выполнение условий конкурса;
- предложения по заявленной цене (в запечатанном конверте);
- копии платежных документов, подтверждающих внесение задатка в размере 10% от стартовой стоимости.
Предложения участников рассматриваются соответствующей комиссией. На заседании комиссии конверты вскрываются и победителем объявляется претендент, предложивший максимальную цену за право аренды земли.
Победитель конкурса обязан уплатить заявленную сумму в течение 10 банковских дней с учетом оплаченного задатка. Однако по решению комиссии возможно предоставление рассрочки оплаты права аренды земельного участка до одного года. Остальным участникам внесенный задаток возвращается в течение 10 банковских дней с момента подведения итогов конкурса.
После оплаты заявленной суммы победитель конкурса приобретает право заключения договора аренды участка. Договор аренды земельного участка заключается между Московским земельным комитетом (как представителем правительства Москвы) и победителем конкурса в срок не позднее 30 дней с момента оформления протокола о результатах торгов.
После заключения договора аренды инвестор имеет право строительства и эксплуатации любого объекта недвижимости на данном земельном участке. Построенный объект становится частной собственностью инвестора.
В соответствии с ГК РФ юридические и физические лица, которые оплатили право заключения договора аренды по рыночной стоимости, получают возможность купли-продажи своих прав аренды, залога, внесения в уставный капитал и иных видов рыночных операций. При этом они свободны в выборе партнеров по заключению законных рыночных сделок. Вмешательство органов исполнительной власти Москвы в процесс выбора партнера по сделке не допускается. В функции исполнительной власти входит только регистрация таких сделок, предусмотренная федеральным законодательством и нормативной базой Москвы.
Первичная регистрация договора аренды земельного участка
Регистрации подлежат:
1) права на земельный участок:
- при долгосрочной аренде и бессрочном постоянном пользовании земельными участками (и их долями);
- при договоре временного безвозмездного пользования земельным участком (независимо от площади);
2) сделки с правами аренды земли:
- (переуступки) права аренды земельного участка;
- внесение права аренды в уставный капитал или в качестве вклада в простое товарищество;
- переуступка;
- иные сделки по отчуждению права аренды;
3) договоры субаренды земельного участка или его части (независимо от площади);
4) договоры прав аренды земельного участка (без зданий, сооружений);
5) сервитут.
Порядок первичной регистрации сделок с правами аренды земельных участков и договоров субаренды.
Необходимо регистрировать следующие виды сделок с правами аренды земельных участков: купля-продажа, залог, переуступка прав аренды, внесение в уставный капитал, в простое товарищество.
Для совершения сделок с правами аренды необходимо согласие МКЗ. Последующее оформление вторичных сделок производится только при условии выкупа права аренды земельного участка и наличия специального штампа МКЗ (подтверждающего выкуп права аренды) в договоре аренды земли.
Арендатор направляет в МКЗ письмо на имя председателя "О согласии Москомзема на совершение конкретной сделки с правом аренды земельного участка по договору N___ по адресу (с указанием полного наименования юридического лица и его местонахождения)". В письме указывается адрес участка, его площадь, номер договора аренды, почтовый адрес и телефон заявителя. Кроме того, в МКЗ предоставляется справка из ТОРЗа о состоянии финансово-лицевого счета арендатора.
После письменного согласия МКЗ для оформления сделки необходимо предоставить следующие документы:
- договор аренды - подлинник (особые условия по договору аренды должны быть выполнены и подтверждены документально дополнительным соглашением, подготовленным ТОРЗом административного округа г. Москвы; расчет аренды платежей должен быть приведен в соответствие с последним распоряжением об изменении арендной платы);
- уставные документы с изменениями и дополнениями от всех сторон;
- договор сделки с приложениями (подлинник);
- план границ земельного участка, заверенный в ТОРЗе;
- выписка из земельного кадастра;
- расчет арендной платы субарендатора, заверенный в ТОРЗе;
- копии документов стоимостной оценки земли (письмо-уведомление ТОРЗа о стоимости права аренды, распоряжение префекта и т. д.);
- доверенности от каждой стороны;
- документы, подтверждающие права лиц, подписавших договор (с каждой стороны);
- протоколы (решения) сторон о приобретении и отчуждении прав аренды земельного участка (доли);
- иные документы, упомянутые сторонами в договоре сделки;
- копия платежного поручения в банк за выполнение экспертизы документов на предмет согласия арендодателя на сделку;
- копия платежного поручения в банк за оформление.
Исходя из конкретных условий могут быть затребованы дополнительные документы и справки.
МКЗ дает согласие на сделку письменно. На документах сделки (договорах, соглашениях и т. д.) проставляется штамп согласования. После этого МКЗ направляет согласованные документы сделки в Мосрегистрацию.
Движение дела в Мосрегистрации
После передачи дела из МКЗ в Мосрегистрацию оно поступает в отдел приема документов, где происходит регистрация документов, необходимых для проведения процедуры государственной регистрации. Далее дело направляется в отдел обработки, который производит первичную экспертизу документов и вносит записи в электронную версию ЕГРП. После этого документы проходят комплексную правовую экспертизу в юридическом отделе, где проверяется законность сделки. На данном этапе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок, а также отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После проведения комплексной правовой экспертизы все материалы дела направляются государственному регистратору. Он подписывает лист прохождения и все свидетельства. На конечном этапе отдел обеспечения работы государственного регистратора выдает заявителю свидетельство о регистрации прав.
------------------------------------------------------------------
Название документа