Судебная защита общей долевой собственности и иных вещных прав в арбитражном процессе

СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ В АРБИТРАЖНОМ ПРОЦЕССЕ

А. П. ФОКОВ

Фоков А. П., кандидат юридических наук, доцент.

Новый Арбитражный процессуальный кодекс РФ, несомненно, шаг вперед на пути совершенствования процессуального законодательства. В этой связи, бесспорно, следует согласиться с Председателем Высшего Арбитражного Суда РФ В. Ф. Яковлевым в том, что новый Кодекс гарантирует единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что "позволит обеспечить предсказуемость судебных решений, их прецедентный характер, что является гарантией равенства участников арбитражного процесса перед законом и судом" <*>. -------------------------------- <*> См.: Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу РФ / Под ред. В. Ф. Яковлева, М. К. Юкова. М., 2003. С. 784.

В то же время отметим, что вовлечение все большего числа объектов недвижимости и различных подходов к применению норм материального права породило большое количество дел, особенно связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество в целом, и в частности общей долевой собственности. Вполне справедливо отмечают ученые <*>, что при таких обстоятельствах приобретают весьма важное значение руководящие материалы российских судебных органов, среди которых центральное место в отношении сделок с недвижимостью занимает Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 <**>. Многие из сделанных в Обзоре выводов и рекомендаций, а также их мотивация успешно используются в правоприменительной практике. -------------------------------- <*> Эрделевский А. М. О регистрации сделок с недвижимостью // Закон. 2003. N 12. С. 96. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Эрделевского А. М. "О регистрации сделок с недвижимостью" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <**> См.: Закон. 2003. N 12. С. 87 - 95.

Государственная регистрация сделки необходима лишь в случаях, предусмотренных в законе (ст. 164 ГК РФ). Между тем еще встречаются случаи, когда несмотря на разъяснения, данные Высшим Арбитражным Судом РФ в указанном выше информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59, требуется вмешательство высшего судебного органа для приведения в соответствие с законом незаконно вынесенных судебных решений нижестоящих судов. В аспекте правового значения государственной регистрации весьма интересен пример судебной практики, когда в Постановлении Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. N 1048/03 было совершенно четко обозначено, что "оспаривание зарегистрированного права не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика его правообладателя" <*>. -------------------------------- <*> См.: Закон. 2004. N 2. С. 92.

Действительно, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что ООО "Агро-Век" обратилось в арбитражный суд Московской области с иском к Московской областной регистрационной палате: о признании незаконным отказа ответчика в государственной регистрации права собственности истца на земельный участок площадью 4,16 гектара; о признании недействительной государственной регистрации права собственности, осуществленной Московской областной регистрационной палатой, на земельный участок для сельскохозяйственного производства общей площадью 1101 гектар, находящийся по тому же адресу; об обязании ответчика зарегистрировать в соответствии с договором купли-продажи переход права собственности от гражданина Л. к ООО "Агро-Век" на указанную земельную долю. Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТОО "Костино" в лице его конкурсного управляющего. Суд полностью удовлетворил исковые требования. Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Московского округа оставил решение и постановление без изменения. Московская областная регистрационная палата, конкурсный управляющий ТОО "Костино" и 000 "Руском-Трейд" обратились в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлениями о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов со ссылкой на то, что они приняты с нарушением норм права. Проверив обоснованность содержащихся в заявлениях доводов, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям. Судебные инстанции при удовлетворении исковых требований исходили из того, что ТОО "Костино" в силу действовавших ранее нормативно-правовых актов не могло иметь в собственности спорную земельную долю, а выданное гражданину Л. свидетельство о праве собственности на эту долю не оспорено и не признано недействительным. При таких обстоятельствах, по мнению суда, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для регистрации за ТОО права собственности на земельный массив, в который входила спорная доля, а также для отказа в регистрации перехода права собственности на нее от гражданина Л. к ООО "Агро-Век" согласно договору купли-продажи. В силу ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. По смыслу этой статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не само свидетельство о регистрации. Оспаривание зарегистрированного права не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика его правообладателя. Суд не обсудил в порядке, предусмотренном ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вопрос о привлечении с согласия истца к участию в деле товарищества "Костино" в качестве ответчика. Между тем иск предъявлен к учреждению юстиции о признании недействительными государственной регистрации земельного участка площадью 1101 гектар, отказа в государственной регистрации права собственности на 4,16 гектара. Законность зарегистрированного права собственности общества с "Агро-Век" на долю земельного участка не была предметом судебного разбирательства. Суд не проверил, когда и в каком порядке право собственности на спорную земельную долю перешло от ТОО к гражданину Л. При этом не дана правовая оценка представленного суду свидетельства о праве собственности Л. на 4,16 гектара, выданного Комитетом по земельным ресурсам. В соответствии со ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации может быть оспорен в суде заинтересованным лицом. Суд, признавая недействительным государственную регистрацию земельного участка общей площадью 1101 гектар за ТОО "Костино", не проверил, каким образом такая регистрация нарушает права и законные интересы истца (ст. 13 Гражданского кодекса РФ). При указанных обстоятельствах судебные акты об удовлетворении исковых требований, принятые по настоящему делу, подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Значимым является и Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июля 2003 г. N 12168/02 <*>, в котором отмечается, что "совладельцы строения, расположенного на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, федеральными законами". -------------------------------- <*> См.: Закон. 2004. N 2. С. 93 - 94.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел заявление Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции, постановлений суда апелляционной и кассационной инстанций. Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум ВАС РФ считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям. Гаражно-строительный кооператив "Жулебино-7" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между Московским земельным комитетом и истцом, и об обязании ответчика совершить такую регистрацию. Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным. Решением суда первой инстанции отказ в государственной регистрации признан незаконным. Суд обязал ответчика зарегистрировать представленный договор, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа в регистрации, основаны на ошибочном толковании п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Московского округа оставил решение и постановление без изменения. Как установлено судами, ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли исходя из абз. 3 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав договор не соответствующим по форме и содержанию требованиям п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в части множественности лиц на стороне арендатора. Согласно ст. 13 названного Закона при проведении государственной регистрации должны осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Статьей 17 Закона установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством. Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ГСК, то есть только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа г. Москвы от 31 октября 2000 г. N 2753, устанавливающее ГСК долю в праве пользования земельным участком на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса. Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным ст. 607 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. В соответствии с п. 3 ст. 129 названного Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом РФ. Согласно п. 3 ст. 36 этого Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления таких прав. Поскольку спорный земельный участок является делимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей выступает заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Представленный на государственную регистрацию договор аренды не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его регистрации правомерно. Оценивая эти решения высшего судебного органа как исключительно важные для правоприменительной практики, думается, что при таких обстоятельствах ВАС РФ внес полную определенность в позиции арбитражных судов по ключевым вопросам собственности в гражданском праве РФ. Возможность судебной защиты (ст. 11 ГК РФ) общей долевой собственности и иных вещных прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст. 46 Конституции РФ, и следует признать, что новый Арбитражный процессуальный кодекс эффективно ее обеспечивает по самым спорным вопросам, что немаловажно в новых условиях хозяйствования.

------------------------------------------------------------------

Название документа