Организация является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Имеет ли она на основании ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп данного земельного участка?

Ответ: Учитывая позицию Минэкономразвития России и судебную практику, организация, которая является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, не имеет на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительного права на выкуп данного земельного участка.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Пунктом 5 ст. 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Как разъяснено в Письме Минэкономразвития России от 04.02.2010 N Д23-349, объект, не завершенный строительством, представляет собой иной объект прав и не является зданием, строением, сооружением, которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, действие ст. 36 ЗК РФ не распространяется на объекты, не завершенные строительством.

В Письме Минэкономразвития России от 01.08.2011 N ОГ-Д23-768 отмечено, что указанными выше положениями прямо определены виды объектов недвижимости (здания, строения, сооружения), обладая которыми заинтересованное лицо приобретает исключительные права на земельный участок. Данное утверждение основывается также на положениях ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Как правило, судебные органы отказывают собственнику объекта незавершенного строительства в реализации исключительных прав на землю по причине отсутствия в положениях п. 1 ст. 36 ЗК РФ такого объекта недвижимости, как объект незавершенного строительства.

Вместе с тем в соответствии с позицией Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, хотя в п. 1 ст. 36 ЗК РФ не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ), переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Так, п. 1 ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ определено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Положения указанной статьи однозначно указывают не только на право, но и на обязанность отчуждения объекта незавершенного строительства вместе с земельным участком.

Исходя из сказанного можно сделать вывод, что п. 1 ст. 36 ЗК РФ предусмотрены определенные объекты недвижимого имущества, наличие которых в собственности гарантирует собственнику таких объектов преимущественное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды на земельные участки, на которых расположены данные объекты. При этом указанные в п. 1 ст. 36 ЗК РФ объекты недвижимого имущества не совпадают с понятием "недвижимое имущество", закрепленным ГК РФ.

Кроме того, применение порядка выкупа земельных участков собственниками находящихся на этих земельных участках объектов незавершенного строительства, установленного п. 1 ст. 36 ЗК РФ, возможно только в случаях, прямо указанных в законе. При этом земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, могут быть предоставлены без торгов собственникам данного объекта в аренду в соответствии со ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ.

Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2013 N А53-22892/2012 суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка; обязании в двухнедельный срок с момента принятия решения суда направить проект договора купли-продажи земельного участка, пояснив, что объект незавершенного строительства не является по смыслу ст. 36 ЗК РФ зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2012 N А44-3893/2011 также отмечено, что объекты незавершенного строительства, являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК РФ как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Таким образом, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от построенных зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность на основании приведенной нормы ЗК РФ.

Исходя из изложенного выше, учитывая позицию Минэкономразвития России и судебную практику, организация, которая является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, не имеет на основании ст. 36 ЗК РФ исключительного права на выкуп данного земельного участка.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

24.12.2013