Между организацией и муниципальным органом был заключен договор аренды земельного участка для жилищного строительства со встроенным предприятием бытового обслуживания на определенный срок. Организация не успела завершить жилищное строительство и по окончании действия договора обратилась в муниципальный орган с целью продления договора аренды, на что получила отказ. Муниципальный орган сослался на то, что срок действия договора истек, предоставление земельных участков для жилищного строительства возможно исключительно по итогам торгов

Имеет ли право в рассматриваемой ситуации организация на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов?

Ответ: В рассматриваемой ситуации организация имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, так как на таком участке имеется незавершенный объект строительства, принадлежащий организации на праве собственности. Целью заключения такого договора будет являться завершение строительства жилищных объектов.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В п. 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных пп. 5 и 5.1 п. 1 ст. 24 ЗК РФ, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

В п. 78 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденных Минсельхозом России 22.10.2008, содержится понятие: к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например ч. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ст. ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, если арендатор не успел закончить жилищное строительство, то он имеет право на продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов, так как он не успел достигнуть цели аренды. Кроме того, ему принадлежит объект незавершенного строительства, находящийся в его собственности и на данном земельном участке.

Эта позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 указывается, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 05.11.2013 N Ф09-11199/13 разъяснено, что договор аренды был заключен для строительства жилого дома со встроенным предприятием бытового обслуживания, на участке возведен не завершенный строительством объект, принадлежащий заявителю на праве собственности, целью использования участка является завершение строительства объекта, следовательно, арендатор имеет право на продление такого договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации организация имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, так как он будет заключен с целью завершения жилищного строительства. Это связано с тем, что организация не успела завершить строительство, а земельный участок изначально передавался ей на праве аренды с разрешенным использованием - жилищное строительство.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

20.12.2013