Жилая недвижимость как объект купли-продажи

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

А. БОРИСЕНКО

А. Борисенко, кандидат юридических наук.

Термин "жилая недвижимость" не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18) употребляется термин "жилые помещения", который, на наш взгляд, не отражает в полной мере все характеристики обозначаемых им объектов.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" имеет несколько значений: - жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей (п. 2 ст. 288 ГК); - жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий (ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР); - жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ч. 2 ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г.); - жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК); - жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 40 ЖК РСФСР); - жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 97 ЖК РСФСР). Таким образом, законодатель использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости несколько критериев, в зависимости от того, объектом каких отношений они являются. Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию "пригодность для постоянного проживания граждан", и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию "предназначенность для проживания людей". Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению статуса помещения - жилое или нежилое. Критерии оценки жилья как пригодного для проживания людей приведены в Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденном Приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав указанных требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим возможность "проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья" <*>. -------------------------------- <*> Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. 1999. N 8. С. 21.

Предназначенность помещения для жилищных целей - это "изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан" <*>. Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Однако это обстоятельство не влияет на отношения собственности. Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое. -------------------------------- <*> Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9. С. 40.

Значение критерия "предназначенность для постоянного проживания граждан", введенного ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР, в ГК РФ изменено: отсутствует признак постоянного проживания (ст. 288). Вывод Д. Петрова о том, что содержащаяся в ГК формулировка критерия является "шагом назад" и что согласно ей к жилым помещениям можно отнести и все указанные выше специализированные жилые помещения, предназначенные для временного проживания <*>, противоречит смыслу закона. Законодатель не говорит о "постоянстве проживания" в отношении жилых помещений как объекта права собственности и применяет его к отношениям социального найма. Это обусловлено существующей в жилищном праве классификацией жилищного фонда на временный и постоянный и не затрагивает гражданско-правовые отношения купли-продажи. -------------------------------- <*> Петров Д. А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 45.

В юридической литературе также отсутствует единый подход к определению понятия "жилое помещение". Некоторые цивилисты формулируют его как помещения, пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический - оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В. Витрянский <*> и В. Камышанский <**> указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В. Камышанский дает такое определение жилого помещения: "Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)". Полагаем, что в этом определении не нашел отражения главный критерий отнесения помещений к жилым - его предназначенность для проживания. -------------------------------- <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: договоры о передаче имущества. М.: Издательство "Статут", 2000. С. 205. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <**> Камышанский В. П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 248.

Наряду с термином "жилое помещение" законодатель применяет термины "недвижимость в жилищной сфере" (Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики"), "жилище" (Конституция РФ, ЖК РСФСР, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Полагаем, что необходимо определить их значение для решения вопроса об употреблении как равнозначных. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" под недвижимостью в жилищной сфере понимается "недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: - земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные пристройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; - жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; - сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы". Как однопорядковый с ним в жилищном законодательстве употребляется термин "жилище". Как видно, понятия "недвижимость в жилищной сфере", "жилище" значительно шире понятия "жилое помещение". Однако значение этих понятий определимо только через понятие "жилищная сфера", содержание которого раскрывается в специальных нормативных актах по жилищному строительству. На наш взгляд, введение термина "жилая недвижимость" поможет избежать этих трудностей. В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная. В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий цели ее использования. Вопрос о возможности применения термина "жилая недвижимость" тесно связан с проблемой соотношения понятий "здание" и "помещение", которая в юридической литературе и в законодательстве решается неоднозначно. Одни считают, что понятие "здание" включает в себя понятие "помещение", так как последнее является частью первого. Другие авторы рассматривают помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Некоторые цивилисты допускают использование понятия "жилое помещение" в двух значениях: и как здание в целом, и как его часть. Неоднозначно решает данный вопрос и законодатель. В соответствии со строительными нормами помещение определяется как "пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями". С этой точки зрения в качестве частей здания выступают именно строительные конструкции, а не помещения. Иное понятие помещения дается в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" и во Временной методике оценки жилой недвижимости, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115. В них помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. В ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. жилые помещения указаны в качестве самостоятельных объектов недвижимости наряду со зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Полагаем, что правильнее применительно к отношениям собственности и купли-продажи применять термин "жилая недвижимость", а не "жилое помещение". Понятие "жилое помещение" включает в себя только жилые комнаты и подсобные помещения. Следовательно, его применение целесообразно только к отношениям найма. Термин "жилая недвижимость" шире понятия "жилое помещение". Оно включает в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения. То есть применение термина "жилая недвижимость" позволяет рассматривать обозначаемые им объекты как имущественный комплекс со всеми вытекающими отсюда последствиями. Определение жилой недвижимости как объекта купли-продажи можно сформулировать следующим образом: ею является строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения. Статья 558 ГК в качестве объектов купли-продажи указывает жилой дом (его часть), квартиру (ее часть). Подход к этим объектам как к имущественному комплексу поможет разрешить многие вопросы. Например, что будет являться объектом продажи - жилой дом или нежилая недвижимость, если в результате пожара объем разрушений жилого дома составил 70% и в таком техническом состоянии дом не пригоден для проживания граждан? Согласно действующему законодательству пока помещение не снято с технического учета в качестве жилого и соответствующие изменения не будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оно будет являться жилой недвижимостью и подчиняться установленному для нее правовому режиму. В связи с этим возникает вопрос о статусе недостроенных жилых домов. На практике осуществляется государственная регистрация сделок купли-продажи объектов незавершенного строительства и перехода права собственности на жилое помещение, даже если строительство выполнено на 11%. Таким образом, приобретая только фундамент дома, покупатель становится собственником жилой недвижимости. Правомерно ли в данном случае применение законодателем критерия предназначенности объекта недвижимости для проживания граждан? Полагаем, нет. Дома, не завершенные строительством, не являются жилой недвижимостью, хотя относятся к недвижимому имуществу. В отношении их должен быть закреплен особый правовой статус, заключающийся в следовании данных объектов судьбе земельного участка. Это соответствовало бы одному из принципов земельного законодательства: "единству судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами" (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Ни ГК, ни ЗК такого исключения не предусматривают. В них этот термин не применяется. Он используется только в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 25), который регламентирует лишь один из элементов правового режима не завершенных строительством жилых домов - порядок возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения прав на них. На наш взгляд, в данной ситуации речь идет не о купле-продаже недостроенного дома, а об уступке права застройки. Такой вывод подтверждается положениями ЗК РФ, который рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю (п. 2 ст. 56), а неосуществление строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка на праве аренды для строительства влечет за собой возможность расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке (п. 2 ст. 46). Высший Арбитражный Суд РФ относит незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, к недвижимому имуществу (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). При этом презюмируется самостоятельность данных объектов во взаимосвязи с земельным участком. Полагаем, что эта позиция неверна, так как приравнивает правовой режим недостроенных жилых домов к домам, законченным строительством, и допускает неоднократную продажу фундамента от запроектированного жилого дома как жилую недвижимость. На практике купля-продажа недостроенных жилых домов в виде фундамента прикрывает собой сделку купли-продажи земельного участка, получение которого по земельному законодательству является сложной и длительной процедурой. Полагаем, что законодатель должен определить критерии отнесения объекта, не завершенного строительством, к категории жилых. Вряд ли им может быть наличие одного фундамента. Отчуждаемый объект должен быть выполнен минимум на 90% от запроектированных работ, т. е. допускается отсутствие только отделочных работ. На практике возникает вопрос: к какому виду следует отнести помещения, не предназначенные для проживания, но фактически используемые в этих целях (вагончики, бытовки и др.)? Они могут быть пригодны для проживания, но предназначены для временного использования в качестве жилья, связанного с сезонностью либо невозможностью предоставления стационарного жилья при выполнении каких-либо работ, либо для обслуживания жилого помещения. Применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости. Поэтому они не предмет договора купли-продажи указанных объектов. Полагаем, что рассмотрение жилых домов, квартир как имущественного комплекса, определяемого термином "жилая недвижимость", позволит учесть права собственников жилых помещений на имущество, являющееся их принадлежностью. Особенно это актуально для собственников квартир, которые оказываются бесправны в использовании подвалов, чердаков, придомовой территории и иного общего имущества многоквартирного дома.

------------------------------------------------------------------

Название документа