Между организацией и муниципальным органом был заключен договор аренды сроком на 10 лет земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, который был зарегистрирован в ЕГРП в установленном порядке. Арендодатель, сославшись на то, что арендатор не исполняет надлежащим образом своих обязанностей по данному договору (не вносит арендной платы), отправил письменное уведомление последнему об отказе от исполнения данного договора. До этого арендодателем также была направлена претензия арендатору, которую последний оставил без ответа. Арендодатель представил в регистрирующий орган договор аренды, уведомление и претензию, на основании которых регистрирующий орган внес запись в ЕГРП о погашении регистрации данного договора аренды земельного участка. Арендатор посчитал, что договор по инициативе арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке и что указанные действия регистрирующего органа незаконны

Возможно ли произвести погашение записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании претензии арендодателя к арендатору и письменного уведомления об отказе арендодателя от исполнения договора?

Ответ: Невозможно произвести погашение записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды сроком на 10 лет земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на основании претензии и письменного уведомления арендодателем арендатора о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением последним условий договора, так как такое расторжение допускается только в судебном порядке, что следует из специальных норм, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

Обоснование: В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В п. 1 ст. 46 ЗК РФ закреплено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Кроме того, на основании ст. 17 Закона N 122-ФЗ правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных данным Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, в случае досрочного прекращения договора аренды сроком на 10 лет земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, применяются не общие положения ст. 450 ГК РФ и общие положения по досрочному расторжению договора аренды (ст. 619 ГК РФ), а специальные нормы, установленные ЗК РФ, из которых следует, что досрочно прекращен такой договор аренды по инициативе арендодателя может быть только в судебном порядке.

В обоснование данной позиции приведем примеры из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 24.10.2013 N А41-9802/13 указывается, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В Постановлении ФАС Центрального округа от 12.04.2004 N А64-3302/03-7 суд пояснил, что договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенный сроком более чем на 5 лет, может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе арендодателя только при соблюдении претензионного порядка урегулирования споров.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации невозможно произвести погашение записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного сроком на 10 лет, на основании претензии и письменного уведомления арендатора, так как такой договор по инициативе арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке. Применению подлежат специальные нормы ЗК РФ.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

20.12.2013