На земельном участке, сформированном и поставленном на кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, расположен многоквартирный дом

В 2013 г. по договору купли-продажи недвижимого имущества в собственность организации перешло нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже указанного многоквартирного дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Позже ООО обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, а также с заявлением о выдаче повторного свидетельства на помещение.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, мотивировав отказ тем, что обществом не представлен документ технического учета многоквартирного дома, в котором содержатся сведения о составе общего имущества.

Правомерны ли действия регистрирующего органа?

Ответ: Действия регистрирующего органа, выразившиеся в отказе в государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, по мотиву непредставления документа технического учета многоквартирного дома, неправомерны. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) не предусматривает наличия документа технического учета в качестве условия для осуществления государственной регистрации прав.

Обоснование: В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

На основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Согласно п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в случае если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены ст. 18 Закона N 122-ФЗ.

Закон N 122-ФЗ не предусматривает наличия документа технического учета в качестве обязательного условия для осуществления государственной регистрации прав.

В Письме Минэкономразвития России от 16.10.2009 N Д23-3410 указано, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Кроме того, Минэкономразвития России в своем Письме разъясняет, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29 (далее - Инструкция N 29), сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

В рассматриваемом случае земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и входящие в его состав объекты недвижимого имущества, был сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то есть до 1 марта 2005 г. Следовательно, с момента введения в действие ЖК РФ, то есть с 1 марта 2005 г., указанный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме в таком случае не требуется.

Таким образом, с момента постановки земельного участка на кадастровый учет у организации как у собственника нежилого помещения в многоквартирном доме возникло право собственности на рассматриваемый земельный участок в силу прямого указания закона.

Исходя из изложенных выше положений законодательства указанная организация для подтверждения своего права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, вправе обратиться за государственной регистрацией данного права. Такая регистрация носит правоподтверждающий характер.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 05.11.2013 N А65-4800/2013 указано, что государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется независимо от того, указаны в представленных на государственную регистрацию документах размеры доли или нет. В этом случае в графу подраздела II-1 ЕГРП вносятся слова "Доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади" (п. 12 Инструкции N 29). Суд также отмечает, что до настоящего времени форма документа технического учета общего имущества в многоквартирном доме не определена.

Таким образом, основываясь на том, что Закон N 122-ФЗ не предусматривает наличия документа технического учета в качестве обязательного условия для осуществления государственной регистрации прав, и учитывая то, что государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется независимо от того, указаны в представленных на такую регистрацию документах размеры доли или нет, можно сделать вывод о том, что действия регистрирующего органа, выразившиеся в отказе в государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, по мотиву непредставления документа технического учета многоквартирного дома, неправомерны.

А. А.Шелякова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

20.12.2013