Проблемы оборота нежилых помещений

(Глинщикова Т.)

("Бизнес-адвокат", N 1, 2004)

Текст документа

ПРОБЛЕМЫ ОБОРОТА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Т. ГЛИНЩИКОВА

Татьяна Глинщикова, преподаватель КГАУ, г. Краснодар.

Распространенность такого объекта гражданского права, как нежилое помещение, и отсутствие законодательного регулирования в данной области влекут возникновение конфликтов по вопросам содержания таких помещений и управления ими. Эта проблема возникла после перенесения режима жилого помещения на многоквартирные здания, после отождествления квартиры с частью дома, снабженной всем необходимым и достаточно изолированной.

Возникновение такого объекта права, как жилое помещение, привело к коллизиям в системе объектов прав - в отношениях собственности на здания и части зданий. Вовлечение в оборот жилых помещений автоматически ввело в оборот и нежилые помещения.

В теории высказывались опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости возникнут логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является собственником общих стен, пола либо потолка и что же, собственно, составляет объект их права собственности. И, как следствие, отсутствие возможности законодательно регулировать управление и пользование вещью лишь одним из сособственников.

Из анализа законодательства достаточно очевидно, что собственники квартир являются субъектами исключительной собственности и юридическому лицу, объединяющему собственников, принадлежит здание в целом, но не части такого здания. Понятно, что тем самым создана юридически конфликтная ситуация.

Вовлечение в оборот помещений (жилых и нежилых) вызывает определенные сомнения, которые связаны с тем, что помещение не вписывается в определение объекта недвижимости, данное Гражданским кодексом, в связи с отсутствием связи с землей. Законодатель предусмотрел возможность деления зданий не только по вертикали, т. е. с обязательной опорой на землю, но и в любых плоскостях. Это обстоятельство приводит к тому, что невозможно определиться с правами на землю, если на одном земельном участке находятся помещения, принадлежащие разным лицам. За кем из них должен быть закреплен земельный участок, понять невозможно.

Практикуемый вариант закрепления земли пропорционально размерам принадлежащих собственникам помещений не способен указать внятные способы пользования и распоряжения земельным участком, что связано с тем, что такой способ закрепления земли правомерен только при общей долевой собственности и не имеет видимых законных оснований для расширительного толкования.

При отсутствии некоего юридического лица, которому бы принадлежало здание в целом, возникает ряд вопросов, требующих разрешения, которые, однако, в действующем законодательстве не находят ответов. В частности: кому принадлежат здание в целом и его отдельные части, как-то: крыша, подвал, несущие конструкции, - кем и в каком порядке осуществляется несение бремени содержания указанных объектов.

Для разрешения сложившейся ситуации возможно использование режима общей собственности на помещения общего пользования, но не представляется возможным определить юридический способ перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в здании.

Очевидно, что таким способом не может являться судебное решение, т. к. по закону общая собственность может быть разделена судебным решением, но не объединена. Не может быть использован договор о создании общей собственности, т. к. договор служит основанием для создания общей собственности только на делимую вещь. Организация же кондоминиума не создает права общей собственности на то, что находится в собственности исключительной.

Здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается. Исходя из буквального смысла закона следует признать невозможность отчуждения здания по частям. Кроме того, нерешенными остаются вопросы прав на землю, отсутствуют основания для распределения расходов на содержание здания, не представляется возможным определить, на ком лежат риски и обременения.

К. И. Скловский предлагает использовать фикцию долевой собственности на здание. Для этого будет передаваться доля в праве на имущество со всеми вытекающими последствиями. Представляется возможным, в качестве альтернативы, установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, права пользования помещением, которое отличается от права общей собственности только отсутствием права преимущественной покупки. Это право собственник может создавать на основании договора с покупателем. Представляется возможным преобразование этого вещного права по соглашению между владельцами в право общей собственности.

Сложившиеся отношения фактического совместного владения без формальной юридической связи между совладельцами не являются нормальными, и эффективных путей исправления ситуации средствами действующего закона нет.

При текущем управлении зданиями невозможно указать адекватные способы координации действий хозяев помещений. Это вызвано тем, что они рассматриваются как независимые собственники, за ними признается право на осуществление любых действий без учета воли хозяев других помещений в том же здании.

Для решения возникшей ситуации пока пригодны лишь сервитуты для установления нормального совладения помещениями в зданиях. Все возникающие конфликты при отсутствии согласия между сособственниками могут решаться также посредством негаторного иска. Установление сети сервитутов способно обеспечить наиболее рациональное управление объектом общего владения, какое возможно при отсутствии общей собственности.

Развитию совместного владения должно сопутствовать развитие рынка профессиональных услуг по управлению объектами недвижимости в жилищной сфере.

Название документа