Организация заключила договор купли-продажи здания. Учитывается ли остаточная стоимость указанного имущества при исчислении налога на имущество у организации-продавца в случае, если акт приема-передачи подписан, но право собственности за новым собственником еще не зарегистрировано?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии со ст. 375 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае продажи (п. 29 ПБУ 6/01).

В Письме Минфина России от 16.04.2004 N 04-05-06/43 содержатся разъяснения, согласно которым на основании договора купли-продажи и акта приемки-передачи основных средств организация-продавец признает в бухгалтерском учете выбытие объекта основных средств.

Из Письма Минфина России от 30.11.2006 N 03-06-01-04/209 следует, что движимое и недвижимое имущество организации признается объектом налогообложения для целей исчисления и уплаты налога на имущество организаций с момента принятия его к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств.

При передаче недвижимости покупателю этот актив перестает отвечать признакам основного средства, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01. Этот факт, на наш взгляд, позволяет продавцу списать проданный объект недвижимости после подписания акта о приеме-передаче.

Из Постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 16078/07 следует, что ни НК РФ, ни законодательство о бухгалтерском учете не содержат такого условия для налогообложения имущества организации и его постановки на учет в качестве основного средства, как наличие у организации права собственности на объекты недвижимости, зарегистрированного в установленном порядке.

Существует судебное решение, в котором суд рассматривал выбытие недвижимого имущества при внесении его в качестве вклада в уставный капитал. Так, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 01.02.2006 N А57-4150/05-16 указал, что в случае выбытия недвижимого объекта основных средств для его списания с баланса имеет значение фактическая передача такого имущества, а не факт государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом вышеизложенного можно сделать следующий вывод: на основании акта приема-передачи здание списывается со счета 01 бухгалтерского учета у организации-продавца, соответственно, остаточная стоимость выбывающего объекта не учитывается при расчете налогооблагаемой базы по налогу на имущество, несмотря на тот факт, что право собственности за новым собственником еще не зарегистрировано.

Однако Минфин России имеет противоположную точку зрения по данному вопросу. В Письме от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75 специалисты финансового ведомства со ссылкой на Положение по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденное Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, сообщают, что до государственной регистрации перехода прав объект продажи учитывается при исчислении налога на имущество организацией-продавцом. Государственная регистрация прав является основанием для перевода покупателем недвижимости в состав основных средств и, следовательно, признания ее объектом обложения налогом на имущество организаций.

Таким образом, безопасным вариантом для продавца является принятие позиции Минфина России, согласно которой следует уплачивать налог на имущество до момента регистрации за покупателем права собственности на продаваемый объект. В противном случае организации при проверке надо быть готовой к возникновению разногласий с налоговыми органами, которые, скорее всего, придется урегулировать в судебном порядке.

О. В.Егорова

ООО "ЭЛКОД"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

26.10.2009