О порядке выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в целях реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; о порядке проведения оценки отчуждаемого арендованного имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности; о возможности оспаривания результатов оценки в случае завышения рыночной стоимости арендуемого имущества, определенной оценщиком

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 14 октября 2009 г. N Д05-4731

Департамент развития малого и среднего предпринимательства Минэкономразвития России рассмотрел обращение и сообщает.

По вопросу выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в случаях, если:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Одновременно ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

- с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

- по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

- с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Кроме того, следует отметить, что в соответствии с п. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По вопросу проведения оценки отчуждаемого арендованного имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

С учетом ранее указанных положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ определение рыночной стоимости арендуемого имущества необходимо для последующей продажи такого имущества, то есть для государственных (муниципальных) нужд, государственные или муниципальные контракты на проведение работ по определению рыночной стоимости такого имущества должны заключаться в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд". При этом способы размещения заказов делятся на осуществляемые путем проведения торгов в форме конкурса (открытый или закрытый), аукциона (открытый, в том числе в электронной форме, или закрытый) и осуществляемые без проведения торгов (запрос котировок, у единственного источника, на товарных биржах).

По вопросу завышения рыночной стоимости арендуемого имущества, определенной оценщиком.

Рыночная стоимость определяется субъектами оценочной деятельности в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ и иными нормативными правовыми актами в области оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 4 Закона N 135-ФЗ субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ (далее - оценщики).

В свою очередь саморегулируемые организации оценщиков осуществляют контроль оценочной деятельности за своими членами. Так, в соответствии со ст. 24.3 Закона N 135-ФЗ контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Основанием для проведения саморегулируемой организацией оценщиков внеплановой проверки может являться направленная в саморегулируемую организацию оценщиков мотивированная жалоба на нарушение оценщиком требований Закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.

Кроме того, согласно ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом следует отметить, что суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Заместитель директора

Департамента развития

малого и среднего предпринимательства

Н. И.ЛАРИОНОВА

14.10.2009