Организация - субъект малого предпринимательства более двух лет арендует недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъекта РФ. В течение срока действия договора были допущены факты просрочки перечисления арендной платы. К моменту обращения организации с заявлением о приватизации (отчуждении) указанного имущества задолженность по перечислению арендной платы отсутствовала. Являются ли отдельные факты несвоевременного перечисления арендной платы основанием для отказа в предоставлении организации преимущественного права на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости, в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если выполнены иные условия, предусмотренные положениями этого нормативного акта?

Ответ: На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Следует отметить, что положения п. 2 ст. 3 Закона N 159-ФЗ действуют в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ (далее - Закон N 149-ФЗ). Данная редакция действует с 22.07.2009 (ст. 2 Закона N 149-ФЗ).

При этом согласно п. 2 ст. 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действующей до вступления в силу Закона N 149-ФЗ, условием для предоставления преимущественного права являлось перечисление арендной платы за аренду соответствующего имущества надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Минэкономразвития России в Письме от 21.10.2008 N Д05-4533 разъяснило, что по вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленным в Законе N 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями ГК РФ, регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

По мнению Минэкономразвития России, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Данные выводы подтверждает и судебная практика (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 N А19-18347/08).

На основании ч. 3 ст. 2 Закона N 149-ФЗ, в случае если на день вступления в силу Закона N 149-ФЗ органы государственной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченные органы), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления не предусмотрели в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право субъекта малого или среднего предпринимательства в связи с нахождением имущества в аренде у такого субъекта малого или среднего предпринимательства менее чем три года и (или) наличием у него задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) либо субъекту малого или среднего предпринимательства было отказано в приобретении арендуемого имущества по тем же основаниям, уполномоченные органы обязаны выполнить требования ч. 1 ст. 2, ч. 2 и 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, а также ст. ст. 4, 5 и ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ (в ред. Закона N 149-ФЗ). При этом отказ субъекту малого или среднего предпринимательства в приобретении арендуемого имущества, выданный до дня вступления в силу Закона N 149-ФЗ, не препятствует повторному направлению таким субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 5 ст. 2 Закона N 149-ФЗ установлено, что исполнение обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 2 Закона N 149-ФЗ, осуществляется с соблюдением условий ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в ред. Закона N 149-ФЗ).

Как видно из изложенных положений, со вступлением в силу Закона N 149-ФЗ законодателем устранены неясности при толковании условия, указанного в п. 2 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, соответственно, факты несвоевременного перечисления арендной платы в течение срока действия договора при отсутствии задолженности на момент обращения с заявлением о приватизации не являются безусловным основанием для отказа в предоставлении преимущественного права арендатору в порядке положений Закона N 159-ФЗ.

На это указывает и судебная практика (см., например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2009 N 17АП-5648/2009-АК).

Однако некоторые суды и в отношении ранее действующей редакции указывали, что, если просрочки в перечислении арендной платы в течение срока договора были незначительны и подобная задолженность погашена, право на приобретение, предусмотренное Законом N 159-ФЗ, не могло быть ограничено.

Так, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 10.07.2009 N А72-869/2009 признал незаконным отказ в предоставлении индивидуальному предпринимателю в собственность арендуемого подвального помещения, установив, что задолженность по арендной плате за предпринимателем не числится (имеется переплата). Из представленной справки о задолженности по арендной плате усматривается, что просрочка в перечислении арендных платежей в течение срока действия договора имелась, однако периоды просрочки незначительны (от 1 до 21 дня).

Согласно пояснениям предпринимателя пени за несвоевременное внесение арендных платежей также уплачивались в добровольном порядке. Доказательства взыскания с предпринимателя арендных платежей и пени в принудительном порядке, иных нарушений условий договора арендатором в материалах дела отсутствуют.

Суд указал, что Закон N 159-ФЗ направлен на оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, составляющим основу экономической безопасности государства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Признание указанных субъектов недобросовестными арендаторами в связи с незначительными просрочками в уплате арендных платежей создает препятствия в реализации положений вышеназванного Закона N 159-ФЗ, и большинство арендаторов лишится предоставленных им льгот.

Таким образом, отдельные факты несвоевременного перечисления арендной платы в течение срока действия договора, в частности, имеющие место в рассматриваемой ситуации, при отсутствии задолженности на момент обращения с заявлением о приватизации не являются основанием для отказа в предоставлении преимущественного права арендатору в порядке положений Закона N 159-ФЗ, если выполняются иные условия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, как до 22.07.2009, так и после указанной даты, при этом после 22.07.2009 это прямо предусмотрено Законом N 159-ФЗ.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

13.10.2009