Зависит ли реализация преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение арендуемого имущества из муниципальной собственности в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от наличия в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества? Правомерно ли установление в нормативном правовом акте муниципального образования такого дополнительного условия реализации преимущественного права на приобретение недвижимости, как наличие в договоре аренды положения о выкупе арендуемого имущества?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Анализируя нормы Закона N 159-ФЗ, можно прийти к выводу, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение недвижимости, является исчерпывающим.

Закон N 159-ФЗ такого условия, как наличие либо отсутствие в договоре аренды положения о выкупе арендуемого имущества, не устанавливает.

Кроме того, Закон N 159-ФЗ, а равно иные нормативные правовые акты не содержат положений, предоставляющих субъектам РФ и муниципальным образованиям право устанавливать в нормативном правовом акте какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации указанного преимущественного права на приобретение недвижимости. Таким образом, реализация преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение арендуемого имущества из муниципальной собственности, в соответствии с Законом N 159-ФЗ, не зависит от наличия в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества.

Кроме того, установление в нормативном правовом акте муниципального образования такого дополнительного условия реализации преимущественного права на приобретение недвижимости, как наличие в договоре аренды положения о выкупе арендуемого имущества, не предусмотрено.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

12.10.2009