Следует ли исчислять НДС с предоплаты, полученной по договору купли-продажи недвижимости?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ моментом определения налоговой базы при реализации товаров, если иное не предусмотрено, в частности, п. 3 ст. 167 НК РФ, является день отгрузки товаров, имущественных прав или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров. Пункт 3 ст. 167 НК РФ предусматривает, что если товар не отгружается и не транспортируется, передача права собственности на этот товар приравнивается к его отгрузке.

При этом существует две противоположные точки зрения по данной проблеме. Первая точка зрения основывается на том, что НК РФ, приравнивая передачу права собственности к отгрузке по товарам, отгрузка которых не производится или невозможна, не отменяет обязанности исчислить и уплатить НДС при получении предоплаты за такие товары (п. 3 ст. 167 НК РФ). Исчисленный с аванса НДС продавец недвижимости вправе принять к вычету после регистрации перехода права собственности в общем порядке (п. 14 ст. 167 НК РФ). Другими словами, п. 3 ст. 167 НК РФ не устанавливает особого порядка для момента определения налоговой базы (п. 1 ст. 167 НК РФ) и не отменяет общего порядка определения налоговой базы (п. 1 ст. 154 НК РФ). Следовательно, у продавца недвижимости, в случае когда оплата производится после регистрации права собственности за покупателем, обязанность по уплате НДС возникает в момент государственной регистрации (п. 3 ст. 167 НК РФ). А если оплата получена продавцом до регистрации права собственности покупателем, обязанность по уплате НДС возникает в момент получения оплаты (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 167 НК РФ).

Противники данной точки зрения обосновывают свою позицию следующим образом. В налоговую базу по НДС включаются авансы в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) (п. 1 ст. 154 НК РФ), а недвижимость не может быть предметом поставки (ст. ст. 506, 549 Гражданского кодекса РФ). По товарам, отгрузка которых невозможна, момент определения налоговой базы - момент передачи права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ). При этом передача права собственности на недвижимость от продавца к покупателю происходит в момент государственной регистрации имущества за новым собственником (ст. ст. 223, 551 ГК РФ). Таким образом, моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости.

К сожалению, в настоящее время не сложилось однозначной арбитражной практики. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.07.2008 N 17АП-4117/2008-АК, оставленном Постановлением ФАС Уральского округа от 14.10.2008 N Ф09-7424/08-С2 без изменения, указал на необходимость уплаты НДС при получении предоплаты за недвижимое имущество. Однако ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 08.07.2009 N А79-3483/2008 и ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 15.12.2008 N Ф04-7695/2008(17399-А45-25) поддержали противоположную точку зрения.

В связи с изложенным при принятии решения по данному вопросу налогоплательщику необходимо учитывать, что свою позицию, скорее всего, ему придется доказывать в суде.

О. Г.Хмелевской

Издательство "Главная книга"

06.10.2009