ОАО по договору уступки права требования приобрело в 2008 г. за 2 130 000 руб. право требования доли в строящемся доме у организации-застройщика, с которой предыдущим владельцем доли заключен договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Стоимость квартиры, указанная в договоре о долевом участии в строительстве, составляла 1 510 000 руб. В январе 2009 г. застройщик передал ОАО квартиру по акту приема-передачи, в котором было указано, что в соответствии с договором долевого участия квартира оплачена в размере 1 510 000 руб. В марте 2009 г. организация получила свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру, уплатив соответствующую госпошлину, а также понесла расходы на инвентаризацию и на оплату коммунальных услуг. В том же месяце ОАО продало квартиру физлицу по договору купли-продажи, оплатив при этом стоимость риелторских услуг и госпошлину за регистрацию сделки. В каком порядке подлежат включению в целях исчисления налога на прибыль расходы ОАО, связанные с приобретением права требования указанной доли, инвентаризацией, оплатой госпошлины за получение свидетельства о праве собственности на квартиру и за регистрацию сделки при продаже квартиры физлицу, а также с оплатой коммунальных и риелторских услуг? Подлежит ли отражению в налоговом учете организации разница между стоимостью квартиры, указанной в акте приема-передачи квартиры, и стоимостью приобретенного ОАО права требования доли в строящемся доме?

Ответ: Согласно Гражданскому кодексу РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Участник долевого строительства может уступить право (требование) по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В рассматриваемом вопросе полученная после окончания строительства квартира, предназначенная для продажи, признается товаром (п. 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ). При этом налогоплательщик имеет право сформировать стоимость приобретения товаров с учетом расходов, связанных с их приобретением. Порядок формирования стоимости приобретения товаров определяется в учетной политике для целей налогообложения. Стоимость приобретения товаров, отгруженных, но не реализованных на конец месяца, не включается налогоплательщиком в состав расходов, связанных с производством и реализацией, до момента их реализации (ст. 320 НК РФ).

Таким образом, расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата инвентаризации, госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру), могут быть учтены как в стоимости квартиры, так и в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 1, 40 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Что касается учета коммунальных платежей, то нужно отметить следующее. Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ лицо, использующее жилое помещение на праве собственности, по договору найма и на иных законных основаниях, обязано оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 2 мотивировочной части Определения Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 373-О). Причем оплата коммунальных услуг не зависит от того, используется помещение или нет (п. 11 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, уплаченные организацией коммунальные платежи могут быть включены в расходы при определении налогооблагаемой прибыли как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения этих товаров, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой, и на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в том числе на сумму госпошлины, уплаченной при регистрации сделки купли-продажи квартиры с физическим лицом, и на стоимость риелторских услуг по продаже квартиры.

Л. К.Давыдова

Издательство "Главная книга"

03.10.2009