К вопросу о приватизации земельных участков

К ВОПРОСУ О ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

И. ПИСКОВ

Иван Писков, главный специалист юридической фирмы "ЕМ и Ко".

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ разрешил собственникам зданий и сооружений приобретать в собственность или в аренду расположенные под ними земельные участки, однако вопрос о порядке такого приобретения остался без ответа...

В отношении участков, принадлежащих собственникам возведенных на них построек на праве бессрочного пользования, прямо установлено, что решение о том, будет он приобретать земельный участок в собственность или в аренду, принимает сам собственник здания (п. 2 ст. 3 ФЗ РФ N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ"). Однако в России весьма распространено беститульное владение земельными участками: многие собственники зданий (помещений), не обладают никакими правами на расположенные под ними земельные участки. Такое владение часто возникало при приватизации зданий, отдельных нежилых помещений, повсеместно - при приватизации жилья, при приобретении в собственность бесхозяйных построек и т. д. Нормы ст. 36 ЗК РФ, предусматривающие возможность покупки или аренды собственниками зданий (помещений), расположенных под ними земельных участков, рассчитаны на применение и в этих случаях. Вместе с тем они - в отличие от п. 2 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ - прямо не указывают на лицо, управомоченное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок: в собственность или в аренду. Эта формальная неопределенность уже породила споры между собственниками зданий и публично-правовыми образованиями - собственниками земельных участков. Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут (выбирают они, как правило, собственность). Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае публично-правовым образованиям, как собственникам участков. Несколько таких споров дошло до Высшего Арбитражного Суда РФ, однако, по имеющейся у нас информации, соответствующих решений ВАС пока не принято. Представляется, что право решать вопрос о том, приобретать участок в собственность или в аренду, Закон предоставляет все же собственнику находящегося на нем здания (собственникам расположенных в нем помещений). В пользу этого вывода приведем два аргумента. Во-первых, это следует из самого текста ст. 36 ЗК РФ, которая наделяет собственника постройки субъективным правом на приобретение одного из предусмотренных в ней прав на участок (собственности или аренды). Ст. 36 говорит об исключительном праве собственника постройки на приватизацию расположенного под ней земельного участка или приобретение права аренды на него (п. 1 ст. 36) и о таком же праве сособственников зданий, расположенных на неделимых земельных участках (собственников расположенных в зданиях помещений). Поскольку речь здесь идет о праве на заключение договора купли-продажи или аренды участка, ему противостоит обязанность собственника участка (публично-правового образования) заключить один из этих договоров. Мнение, согласно которому выбор приобретаемого права на участок зависит от воли собственника участка, входит в противоречие со ст. 36 ЗК РФ. Если выбор приобретаемого права на участок принадлежит собственнику участка, то отсюда с необходимостью вытекает, что собственник здания - вопреки указанию Закона - не обладает субъективным правом на приобретение участка в собственность или в аренду. С этим выводом согласиться нельзя. В этом случае закон говорил бы не о праве собственника постройки на приобретение участка в собственность или в аренду, а лишь о праве требовать от собственника участка принять (в установленный срок) решение о том праве, на котором может быть предоставлен участок, и сделать соответствующее предложение собственнику постройки. Во-вторых, предоставленная собственнику постройки возможность выбора приобретаемого им права на участок соответствует генеральной линии нового Земельного кодекса, воплощенной в закрепленном им принципе единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек (ст. 1 ЗК РФ). Данный принцип может быть в полной мере реализован только при совпадении в одном лице собственника земельного участка и построек на нем. В противном случае юридическая судьба участка и возведенных на нем построек будет уже не общей: они будут принадлежать на праве собственности разным лицам. Системно толкуя законодательство, можно прийти к выводу о том, что, предоставляя собственнику постройки возможность приобрести участок в собственность, закон создает почву для расширения сферы применения принципа единства юридической судьбы участков и возведенных на них построек. Совпадение в одном лице собственника участка и возведенных на нем построек, к каковому стремится законодатель, благоприятно скажется на обороте недвижимости и положении ее собственников, повысит инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. Это объясняется тем, что правовое положение собственника постройки, возведенной на собственном земельном участке, принципиально отличается от положения собственника здания на чужом участке, над которым дамокловым мечом нависает риск незаключения с ним договора аренды на новый срок (при истечении действующего договора аренды). Таким образом, право собственника постройки самому решать, покупать ему расположенный под постройкой участок или взять его в аренду, основывается как на самой формулировке ст. 36 ЗК РФ, так и на общем намерении законодателя создать предпосылки для консолидации в одном лице собственника земельного участка и постройки на нем. Другой часто возникающей на практике проблемой является приобретение в собственность или в аренду земельных участков в том случае, когда у здания нет одного собственника, а расположенные в нем помещения принадлежат разным лицам. Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральными законами. Сформулировав данное правило, законодатель не создал механизма его реализации, что послужило причиной для возникновения многочисленных споров. Дело в том, что множественность лиц на стороне собственников или арендаторов не может возникнуть до той поры, пока все собственники помещений в данном здании не пожелают приобрести участок в общую собственность или в аренду. В то же время нередко собственники помещений не могут прийти к согласию с собственниками других помещений в одном здании по вопросу о том, на каком праве стоит приобрести участок (собственность или аренда). Многие вообще не разделяют стремления своих соседей - собственников других помещений приобрести какое-либо право на расположенный под зданием участок. Заключение весьма распространенных в практике московского землепользования договоров, совершаемых двумя лицами - арендодателем (от имени которого действует Москомзем) и арендатором, по которым арендатор получает определенную долю в праве аренды земельного участка (например, 8/100, 25/30 и т. д.), не является выходом из таких ситуаций. Это объясняется тем, что долевое обязательство (в том числе и обязательство аренды) может возникнуть только при условии действительной множественности лиц на одной из его сторон, каковая отсутствует при заключении договоров аренды участков, в которых фигурирует только один "долевой" арендатор участка. Доля в праве аренды в отсутствие множественности лиц на стороне арендаторов является правовым абсурдом, порожденным "творческим подходом" региональных властей к федеральному законодательству. Ведь даже если предположить, что подобные договоры аренды будут одновременно заключены с собственниками всех расположенных в здании помещений, нельзя забывать о том, что множественность лиц в обязательстве может быть установлена только тогда, когда обязательство с участием нескольких лиц (содолжников, сокредиторов) возникло из одного правового основания (одного договора). В противном случае будет отсутствовать согласованная воля всех сторон (соарендаторов), направленная на установление конкретного арендного обязательства между всеми его участниками (ст. 308 ГК РФ). Эта позиция всецело разделяется и Высшим Арбитражным Судом РФ, который в своих Постановлениях по ряду дел <*> признал обоснованным отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в регистрации договоров аренды земельных участков, по которым единственным арендаторам предоставлялись доли в праве аренды земельных участков. -------------------------------- <*> См.: Постановления ВАС РФ от 1 июля 2003 г. по делу N 12168/02, от 20 мая 2003 г. N 1971/03.

Законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одному из собственников помещений понудить других собственников к заключению договора аренды участка или к его совместному выкупу в собственность помимо их воли. Поэтому, как это ни прискорбно для отдельных участников оборота, в настоящий момент собственник помещений в здании, желающий приобрести право на расположенный под ним участок, должен сначала прийти к согласию со всеми своими соседями - собственниками других расположенных в здании помещений, после чего сообща с ними оформлять (а порой и отстаивать в суде) свое право (собственности или аренды) на землю.

------------------------------------------------------------------

Название документа