О возможности включения в наследственную массу "самовольных построек"

(Рождественский С. Н.)

("Бюллетень нотариальной практики", N 4, 2003)

Текст документа

О ВОЗМОЖНОСТИ ВКЛЮЧЕНИЯ В НАСЛЕДСТВЕННУЮ МАССУ

"САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК"

С. Н. РОЖДЕСТВЕНСКИЙ

Рождественский С. Н., нотариус Козловского нотариального округа Чувашской Республики.

Недавно мне на глаза попалась одна статья по вопросу оформления прав на земельные участки. И в ней в отношении возможности отчуждения части земельного участка при отчуждении части находящихся на нем строений я читаю: "Толкование п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими нормами Земельного кодекса, например, когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает один из них. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста ЗК РФ, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка". Вот это весело! Всего лишь о "неточности" в Федеральном законе!

Нотариальная практика на сегодняшний день в отношении самовольных построек идет следующим путем: свидетельство о праве на наследство, например, при наличии жилого дома, выдается только на те постройки, которые указаны в справке БТИ и в ранее выданном правоустанавливающем документе. Остальные, позже возведенные, постройки, например сарай, туалет или перестроенные постройки - если был сарай тесовый, а стал "сарай тесовый, обложенный кирпичом", - признаются "постройками самовольными", на них свидетельство о праве на наследство уже не выдается.

Вышеуказанная практика определяется во многом по старинке, согласно письму МЮ СССР от 21.04.1980, оформленному в виде "Практического пособия для государственных нотариусов по вопросам охраны прав граждан на наследование личной собственности", в абзаце 5 пункта 12.1 которого указано, что "в случаях, когда из справки БТИ видно, что наследодателем произведены к дому пристройки (надстройки), возведены дополнительные сараи, гаражи, теплицы и т. д., нотариус требует представления разрешения... При отсутствии такого разрешения исполкома в свидетельстве указываются только законно приобретенные или выстроенные жилой дом (его соответствующие размеры) и хозяйственные сооружения, согласно данным правоустанавливающего документа". При этом нотариусы "старой закалки" ссылаются на то, что по наследству возможно передать только свое имущество. Ориентируются они на правило ст. 131 ГК РФ, указывающее на то, что все права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы. Они мне отвечают, что, мол, на сегодняшний день такую регистрацию производят учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; однако Законом о государственной регистрации признаются и ранее возникшие права (ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Кроме того, подобная практика, дескать, применялась и ранее, когда Гражданский кодекс РФ уже вступил в действие (01.01.1995), а Закона о регистрации прав, да и самих учреждений в некоторых регионах Российской Федерации еще не существовало. Тогда, по аналогии, применялось правило, установленное ст. 8 ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" (СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3302): "Впредь до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества с сделок с ним".

То есть, если нет зарегистрированного права наследодателя, постройки считаются самовольными и включению в наследственную массу не подлежат. Точка.

Подобной позиции придерживаются и регистраторы.

Однако можно ли с такой уверенностью считать перепланировку и вновь возведенные постройки самовольными?

Согласно правилу, установленному ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается "жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил".

Анализируя данную норму, можно условно подразделить ее следующим образом.

Первый момент: "жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество..." - это непосредственный признак (объект), который может существовать и отдельно, сам по себе.

Второй момент: "...созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил" - это опосредованный (факультативный) признак, который отдельно, сам по себе существовать не может.

Для понимания сущности самовольной постройки первоначально нам следует определиться с моментом N 1 - непосредственным признаком.

Обратимся к статье 128 ГК РФ: "К объектам гражданских прав относятся: вещи, включая деньги, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы; услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе имущественные права на них (интеллектуальная собственность?); нематериальные блага".

Итак, то, что нас интересует в данном случае, определяется словом "имущество".

Основным признаком вещи как объекта гражданско-правового отношения Гражданский кодекс называет оборотоспособность. Чем же характеризуется данное понятие? А характеризуется оно одним признаком - возможностью свободного отчуждения (п. 1 ст. 129 ГК РФ): "Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте".

То есть квалифицирующим признаком объекта является возможность свободного распоряжения им по своему усмотрению. Из теории права нам известно, что распоряжение предусматривает собой определение юридической судьбы вещи.

Однако гражданское право предусмотрело особенности определения некоторых вещей как объектов гражданско-правовых отношений исходя из их целевого назначения (последующего практического применения). Общие начала (принципы) гражданского законодательства исходят из того, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Таким образом, наличие определенного интереса у участников сделки является принципиальным положением гражданского права. Законодательным закреплением данного принципа можно считать положения п. 2 ст. 450 ГК РФ (о признании существенным условием, допускающим возможность одностороннего изменения и расторжения заключенного договора, таких последствий (ущерба) для одной из сторон, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора). А также подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ (о признании существенным изменения обстоятельств "настолько, что это нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора").

Как видим, имущественный интерес участников является весьма важным условием гражданско-правовых отношений.

А какой интерес у приобретателя жилого дома? Иметь в собственности помещение для максимально комфортного проживания. А что можно считать жилым помещением как объектом (постройкой)?

Для конкретизации данных положений нам необходимо обратиться к определениям статей 134 и 135 ГК РФ.

Гражданское право признает в качестве объекта права одну вещь - главную (жилое помещение в виде жилого дома, которое должно соответствовать определенным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, - п. 2 ст. 288 ГК РФ) и ее принадлежности (все остальные постройки), которые признаются служебными и служат (туалет, сараи, баня с предбанником) для обслуживания главной вещи - дома как жилого помещения. Более того, статья 135 ГК РФ закрепляет еще одно важное правило: вещи, предназначенные для обслуживания другой, главной вещи, следуют судьбе главной вещи. То есть их юридическая судьба (право распоряжения) неразрывно зависит от юридической судьбы права распоряжения главной вещью - жилым помещением.

Выдавая свидетельство о праве на наследство на жилой дом с пристройками, то есть определяя юридическую судьбу главной вещи, мы не вправе отрывать от него принадлежности - сараи и бани с предбанником. Поступая таким образом, фактически мы идем вразрез с Гражданским кодексом.

В правоприменительной практике следует все-таки руководствоваться Постановлением N 4 Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом", в пункте 9 которого прямо указано: различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т. п.) являются подсобными помещениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

Мне кажется, именно в понимании того, что считать постройкой и будет ли эта постройка объектом правоотношения, и кроется "подмена термина" и, как следствие, ошибка в толковании данной правовой нормы. Поэтому рассмотрим понятие объекта повнимательнее.

Слово "постройка" и упоминание "созданное на земельном участке" непосредственно указывают нам на то, что эта вещь является недвижимой, согласно определению, данному в ст. 130 ГК РФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки... все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...".

Неоднозначно упоминание законодателя на два главных условия, указанных в гипотезе данной статьи:

1. Наличие объекта.

2. Прочная связь объекта с землей.

То есть для определения категории постройки как объекта права важно, что она находится на определенном земельном участке.

Конечно, Земельный кодекс РФ с точки зрения гражданского права несколько проблематичен, однако заглянем в него, в частности в принципы земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ): "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом". Таким образом, сам объект - имеется в виду объект недвижимости - зависит напрямую от земельного участка. Может ли быть отдельно стоящий сарай признан отдельным объектом недвижимого имущества - самовольной постройкой? Исходя из норм Земельного кодекса РФ - нет. Иначе пришлось бы под этот объект определять отдельный земельный участок.

Если у нас есть, например, жилой дом с постройками, то в свидетельстве о праве на наследство я пишу так: "Жилой дом, состоящий из основного бревенчатого строения с пристроем шлако-засыпным (общей жилой площадью 35,6 кв. м), с пристройками (общей полезной площадью 46,7 кв. м.) и служебными постройками: верандой тесовой и сараем бревенчатым, а также воротами и забором тесово-решетчатым".

В данном случае моя позиция ориентирована на справку БТИ, согласно которой: жилой дом и пристрой шлако-засыпной указаны под литерой "А" и "А-1", веранда тесовая и сарай бревенчатый - под литерами "а" и "а-1", а ворота и забор - под литерами "Г" "Г-1" (см. пункт 4.8 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, введенных в действие Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991).

Однако в той же справке БТИ указывает, что есть еще постройки, возведенные самовольно, а именно: два сарая тесовых, баня кирпичная с предбанником тесовым.

Они, как правило, оценке не подлежат и в свидетельстве о праве на наследство не указываются. То есть их как бы нет, поскольку они не прошли определенных согласований в отделе архитектуры местного муниципального образования и в пожарной инспекции и т. д., то есть построены без специального на то разрешения. В данном случае к ним применяется правило ст. 222 ГК РФ об отсутствии специального разрешения.

Однако мы с вами выше установили, что отсутствие разрешения является факультативным признаком, который не может существовать отдельно, без материального объекта. А есть ли такой объект в данном случае? Я считаю, что нет.

Посмотрите: свидетельство о праве на наследство выдается на жилой дом как на объект правоотношения. Мало того, и свидетельство о регистрации права указывает объектом права жилой дом. И ничего более - никаких построек. Только жилой дом и жилую площадь. Все! То есть объектом права является исключительно жилое помещение - жилой дом, все остальные постройки, пристройки являются служебными и предназначены для обслуживания этого объекта. Недвусмысленно об этом говорит и вышеуказанная инструкция БТИ. Конечно, в ЕГРП все постройки записывают, но объектом права признают исключительно жилое помещение.

Второе: считать ли лицо, осуществившее на принадлежащем ему земельном участке какие-либо постройки (в нашем случае - сарай и баню с предбанником) без соответствующего разрешения владельцем данных построек? Несомненно. Во-первых: на то есть прямое указание закона - ст. 135 ГК РФ о единой судьбе главной вещи принадлежности. Во-вторых: лицо осуществило постройки на собственном земельном участке, возможно что-то пристроило, перестроило и т. д., но оно имело все законные основания для этого - см. п. 3 ст. 261 ГК РФ: "Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает прав других лиц". Более того, статья 263 ГК РФ еще более категорична: "Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка".

Мои оппоненты, как правило, как раз и цепляются за данное правило. Мало того, они приводят цитаты из вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда (в частности, пункт 3 и пункт 15), где по смыслу становится понятно, что отсутствие разрешения на строительство однозначно влечет признание постройки незаконной.

Конечно, порядок в градостроительстве необходим и административный ресурс тоже должен быть задействован, но следует осторожно относиться к понятиям, используемым в различных нормативно-правовых актах, касающихся одного предмета регулирования.

Вот здесь, по моему мнению, и кроется причина недопонимания.

Обратимся к статье 1 ГК РФ: "Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности... недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав... Граждане... приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. ...Гражданские права могут быть ограничены на основании закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства...".

Никто не может признать эти постройки незаконными априори, без соответствующего решения. То есть не вправе БТИ само по себе включать эти постройки в категорию самовольно возведенных. Где доказательства, что они возведены с нарушением существующих правил и норм градостроительства? Следить за этими нормами должны по смыслу закона иные органы - пожарники, муниципалитет (архитектура), санэпидстанции и т. п. Вот, например, часть 4 пункта 4 Инструкции по организации и осуществлению государственного пожарного надзора в РФ (далее - Инструкция по ГПН), утвержденной Приказом МЧС РФ N 132 от 17.03.2003, зарегистрированным в МЮ РФ 30.04.2003, регистрационный N 4477, в которой одним из основных направлений осуществления госпожнадзора указан контроль за "соблюдением требований пожарной безопасности при проектировании, строительстве, капитальном ремонте, реконструкции зданий, сооружений, расширении и техническом переоснащении предприятий и организаций". Далее п. 59 указанной Инструкции ГПН: "При обнаружении в ходе проверки невыполненных в установленные сроки мероприятий, предложенных обязательными для исполнения предписаниями, государственный инспектор в пределах своих полномочий должен принять меры по привлечению в установленном порядке лиц, допустивших нарушения, к ответственности". В том числе и административной. Да и доложить "по команде" тоже может. То есть это прямая служебная обязанность инспектора ГПН, а не нотариуса.

Но даже если и считать, что были нарушены какие-либо правила, все равно, поскольку закон дал гражданину право свободного возведения постройки на принадлежащем ему земельном участке и поскольку к данному гражданину не имеется официальных в установленном законом порядке оформленных претензий со стороны пожарников, архитектуры и т. п. инстанций, то данные постройки следует считать возведенными на законном основании, их владелец вправе считаться титульным, владеющим постройками на основании указания закона. Ведь сам Гражданский кодекс РФ в п. 1 ст. 9 указывает, что "граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права". И в п. 3 ст. 10 продолжение: "В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского оборота предполагается".

То есть как раз наоборот, априори закон признает эти постройки законными!

Слышу голос оппонентов: "Хорошо, пусть постройки будут возведены формально на законном основании, вернее - при отсутствии оснований для признания их незаконными. А как выдавать свидетельство о праве на наследство?"

Велика сила инерции! По старинке мы упираемся в наличие права собственности наследодателя на переходящую по наследству вещь. А надо ли?

Обратимся к пункту 1 статьи 1110 ГК РФ: "При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое...". Обратите внимание - речь идет об имуществе, но не о праве собственности наследодателя! Далее статья 1112 ГК РФ конкретизирует данное определение: "В состав имущества входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности...". Очень характерно применение в данном случае правила, установленного п. 2 ст. 617 ГК РФ: "в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное...".

А ведь по договору аренды переходит не право собственности, а право временного владения и пользования объектом. Без наличия права распоряжения. А стало быть при отсутствии права собственности. Я уже не упоминаю о пресловутом праве пожизненного наследуемого владения земельным участком.

В статье 1112 ГК РФ речь идет об ином имущественном праве. Что же это такое? Обратимся к статье 216 ГК РФ. Логически рассуждая, следует полагать, что под иными вещными правами законодатель понимает право каждого: отдельно на пользование, отдельно на владение и отдельно на распоряжение каким-либо имуществом. В полном соответствии с требованиями ст. 35 Конституции РФ: "Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им...". Весьма недвусмысленно и однозначно ставятся запятые в данном предложении. Полностью корреспондирует данному определению и ст. 305 ГК РФ, устанавливающая, что лицо, не являющееся собственником, но владеющему имуществом на праве владения или пользования по основанию, предусмотренному законом или договором, имеет полное право на защиту своих прав. В юридической теории существует даже определенный термин "титульного владельца", то есть лица, владеющего имуществом на законном основании.

Предвижу вопрос: кто же будет признавать эти постройки незаконными? По моему мнению - только суд. Посмотрим на правило, установленное пунктом 3 статьи 222 ГК РФ: "Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...". Исходя из смысла данной нормы, вопрос о самовольности или несамовольности произведенных перестроек или возведенных построек может разрешить только суд. Как того и требует правило, установленное п. 3 ст. 35 Конституции РФ: "Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда", имеющей, кстати, прямое и непосредственное действие.

Косвенно подтверждением данному обстоятельству может служить п. 5 ст. 3 Градостроительного кодекса РФ: "Споры, возникающие при осуществлении градостроительной деятельности, рассматриваются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, судом в пределах их компетенции".

Все, что не запрещено законом и решением суда, то разрешено!

Посмотрите на свидетельство о регистрации права. Там объектом права указан только жилой дом. Без пристроев и построек. Это скрыто от глаз в ЕГРП. Все иные постройки в официальных документах не фигурируют. Нотариусы же, находясь под диктатом требований регистраторов, вынуждены указывать все необходимые для внесения в ЕГРП данные. Однако почему бы нам и не указывать иных, не подлежащих внесению в ЕГРП, данных, если это указание основано на законе?

Таким образом, считаю, что нотариус не только вправе, но и обязан включить в состав наследственного имущества все постройки, находящиеся на данном земельном участке, а также учесть их денежную оценку.

Представим себе текст такого свидетельства:

"Жилой дом, состоящий из основного бревенчатого строения с пристроем шлако-засыпным (общей жилой площадью 35,6 кв. м), пристройками (общей полезной площадью 47,6 кв. м) и служебными постройками... а также воротами и забором тесово-решетчатым. Кроме того, включению в наследственную массу подлежат: два сарая тесовых, баня кирпичная и предбанник тесовый, право законного владения которыми со стороны наследодателя на день выдачи настоящего свидетельства заинтересованными лицами не оспорено".

Мне кажется, до выдачи свидетельства о праве на наследство нотариус, пользуясь правилом, установленным ст. 16 Основ законодательства о нотариате, должен запросить муниципалитет (архитектурный отдел) об имеющихся претензиях к постройкам, возведенным наследодателем без соответствующего разрешения. При наличии возражений они должны возбудить соответствующее дело в суде, и нотариус должен дождаться решения по делу. При отсутствии возражений в течение месяца - как и положено выдать свидетельство о праве на наследство, в вышеуказанной формулировке. В данном случае нотариус закона не нарушает. Наоборот его действия в полной мере соответствуют закону.

Оппоненты мне возражают: а что нам скажут регистраторы, будут ли они регистрировать такое свидетельство? На это отвечаю: регистрации подлежит право собственности, а не свидетельство. В ЕГРП же эти данные и так заносятся. Никаких законных оснований для отказа в регистрации нет. Ничего мы в данном случае не теряем, кроме "своих цепей". Если постройки впоследствии будут признаны судом самовольными - они подлежат сносу, как и положено по закону, свидетельство о праве на наследство будет признано частично недействительным, а если за ними будет признано право собственности наследодателя, то они будут зарегистрированы на праве собственности. Если же в дальнейшем на основании свидетельства о праве на наследство будет необходимость совершения сделки, то нотариусу необходимо потребовать решения суда. Если его нет, то в договоре нотариус просто не будет указывать эти вещные права, а напишет только про те постройки, на которые имеется зарегистрированное право собственности, указав при этом в одном из пунктов договора, что "в имущественном комплексе данного объекта (жилого дома), расположенного на указанном земельном участке, имеются постройки, связанные с жилым домом общим хозяйственным назначением, право собственности на которые на день оформления настоящего договора в ЕГРП не зарегистрировано".

Вообще, данный вопрос, мне кажется, требует своего дальнейшего законодательного урегулирования и детальной практической отработки.

В заключение хочу привести один пример того, почему это так важно.

Универсальное правопреемство, по наследству, предусматривает, что к наследнику переходят не только права, но и обязанности. В моей практике был случай обращения взыскания на имущество наследодателей. Но в состав наследства вошли только старенький дом, ранее купленный наследодателем, и пара сараев. Все остальное: шикарный двухэтажный особняк (не законченный к тому времени строительством) и новые постройки в состав наследственной массы не вошли, так как были указаны в виде самовольно возведенных построек. В свидетельстве о праве на наследство указаны не были, и обращение взыскания на них стало невозможным, поскольку наследники отвечают в пределах стоимости перешедшего к ним имущества (ст. 1175 ГК РФ). А перешло только то, что указано в свидетельстве. Вот и получилось, что наследники ответили в пределах стоимости этого старого домика согласно свидетельству о праве на наследство. А новейший особняк ушел мимо кредиторов. Как говорится: только его и видели!

Схожая ситуация возникает в отношении оформления прав на земельный участок в том случае, когда наследодатель по тем или иным причинам, имея правоустанавливающий документ (решение местной администрации о выделении земельного участка), не успел или не хотел получать правоподтверждающий документ - государственный акт на земельный участок или свидетельство о праве собственности. На сегодняшний день практика идет по пути направления наследников в суд - за установлением права наследодателя на данный участок и включения его в наследственную массу. А надо ли?

Следует отличать переход прав по наследству, произошедший в результате универсального правопреемства, то есть когда объект остается неизменяемым, а в правоотношении происходит замена субъекта с одного на другого, от иных сделок, в которых при неизменности субъекта происходит юридическое перемещение объекта от одного субъекта к другому. Унификация здесь недопустима.

Конечно, закон не может быть абсолютно справедливым, но стремиться к этому он обязан. Нотариус не должен слепо поддаваться диктату других органов, даже если сегодня все, кому не лень, тычут пальцем в нотариуса только потому, что он частный (очкастый частный собственник), а они государственные. Надо уметь отстаивать свое мнение. И тогда нотариусов будут уважать, как профессионалов, а не видеть только и исключительно наши "сверхдоходы". Документы, оформленные нотариусом, будут действовать через 5 - 10, а то и 50 - 60 лет. Где гарантия, что практика не изменится? Как будут выглядеть тогда нотариусы? Наверняка так же, как выглядят сегодня служащие отделов по приватизации жилья, в свое время наоформлявшие договоров приватизации квартир в совместную собственность нескольких лиц, из которых под договором подписался лишь один. Остальные и понятия не имеют, что они сособственники!

При подготовке данного обзора, изучая имеющиеся нормативно-правовые акты, я пришел к выводу, что на сегодняшний день нет четко оформленного понятия объекта недвижимости как жилого помещения. Мало того, что к объектам недвижимости в общем плане может быть отнесено, например, предприятие (ст. 132 ГК РФ) или кондоминиум, так еще и само понятие объекта настолько размыто, что оставляет громадное поле для элементарных ошибок. Но закон ошибаться не должен. Говорят, что воинский устав написан кровью, так и закон, в котором каждая строчка омыта слезами граждан.

Градостроительный кодекс РФ определяет объекты недвижимости так: объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абзаце 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ. Таким образом, законодатель не конкретизировал однозначно определенных критериев, позволяющих из объекта строительства (технического понятия) выделить объект жилого помещения, жилого дома со служебными постройками, обособленного строения (юридического понятия). В Постановлении Правительства РФ N 921 от 04.12.2000 "О государственном учете и технической инвентаризации объектов градостроительства" в подпункте "б" пункта 3 читаем: "Объектом градостроительной деятельности являются самовольно возведенные и завершенные строительством объекты (части объектов)". То есть объектом градостроительства являются либо объекты, либо части объектов. Логично! Однако я в данном определении вижу один маленький нюанс - часть объекта градостроительной деятельности (жилого дома с постройками) никак не может быть признана частью объекта правоотношения (либо целиком жилого дома с пристройками как главной вещи и принадлежности, либо выделения в отдельные постройки и образования отдельного объекта права, где каждая вещь - главная сама по себе).

Тем не менее вышеуказанным Постановлением (N 921) организация мероприятий по техническому учету и технической инвентаризации возложена на Государственный комитет по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Там же в пункте 5 указано, что для этих целей предполагается ввести Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности (ЕГРОГД). Может он решит проблему? Что же в нем будет записано? Для этого надо заглянуть в Постановление Минстроя РФ N 18-75 от 29.10.96, утвердившее Основные положения создания и ведения государственного градостроительного кадастра в РФ. В пункте 3.1 данного СНиП 14-01-96 содержится указание на то, что Государственный градостроительный кадастр представляет собой систему учета, регистрации, хранения и предоставления информации по объектам... Что именно считать объектом, в СНиП так и не указано. Да такой ЕГРОГД еще более запутает проблему.

Точно так же об этом ничего не говорится и в Постановлении Правительства РФ N 1301 от 13.10.1997 "О государственном учете жилого фонда в РФ", в котором в абзаце 2 пункта 2 вначале разграничиваются понятия: жилое строение, жилое помещение и жилой фонд, а затем в пункте 12 упоминается о том, что учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится БТИ путем ведения реестра жилого фонда. Следуя логике, надо полагать, что то, что содержится в реестре жилого фонда, и есть то, что можно назвать строением, жилым помещением или домовладением (то есть объектами). Однако поиски понятия жилого фонда привели меня к Жилищному кодексу РСФСР, в котором читаю (ст. 28 ЖК РСФСР) о домах государственного и общественного жилого фонда. А жилые дома индивидуального фонда? Это лавирование между понятиями, определяемыми законодательными актами, действующими в сфере частного права, и нормативными правовыми актами в сфере публичного права очень напоминает какую-то адскую смесь слалома-гиганта с фристайлом.

Тем не менее понятие объекта (объединяющего и технический, и юридический смыслы) мне удалось разыскать в Приказе Госстроя N 90 от 24.05.2002, который правда звучит несколько странно в свете обсуждаемой темы жилых домов: "Об утверждении методических рекомендаций по технической инвентаризации зданий и государственному техническому учету объектов недвижимости нефтегазовой промышленности и составлению технической документации для целей государственной регистрации и прав на них". Однако содержащее в нем определение наиболее соответствует искомой величине: "Объектом государственного технического учета является отдельно стоящее здание (строение) с пристройками или без них, сооружение или комплекс зданий и/или сооружений, объединенных общим назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую производственную функцию на обособленном земельном участке. Состав комплекса определяется правообладателем. Назначение объекта определяется разрешительной документацией на строительство объекта или землеотводной документацией". Что и требовалось доказать!

Тем не менее не обошлось и без двойственности позиции, например, в п. 3.2 настоящего Приказа указано: "Заказчиком определяется перечень объектов недвижимого имущества, образующих комплекс и подлежащих технической инвентаризации, и предоставляются нотариально заверенные копии документов, подтверждающих принадлежность имущества заказчику". Как видим, выражения "подтверждающих право собственности имущества" здесь нет.

Отсюда вывод: следуя Градостроительному кодексу РФ, хотят того или не хотят строители, ввиду расширения сферы частного права в жизни общества, с целью исключения дальнейших судебных споров им необходимо прислушиваться к определению, данному гражданским правом, а не гражданское право должно прислушиваться к определениям, которые сформулирует Приказ Госстроя. Так же должны поступать и нотариусы.

В этой связи мне созвучна мысль А. П. Фокова, высказанная им в статье "Проблемные вопросы собственности в нотариальной и судебной практике" (журнал "Нотариус", 2003, N 2. с. 6), о том, что часто собственники недвижимости не решают своих проблем через нотариуса или регистрирующий орган юстиции, а вынуждены вовлекаться в длительный судебный процесс. В конце концов, вспомним одну из десяти заповедей нотариуса: "Помни, что твое предназначение в том, чтобы не было споров между людьми".

P. S. Прочитав статью В. А. Фогеля (журнал "Нотариус", 2003, N 1, с. 39 - 43) "Жилое помещение как объект права собственности", не могу не удержаться, чтобы не отметить следующего: по моему мнению, основная проблема в определении жилого помещения как объекта недвижимости кроется в имеющихся различиях в понимании "объекта" не только с точки зрения отдельно строителей, пожарников и архитектора, но и с точки зрения юристов-теоретиков и юристов-практиков. И здесь, касаясь проблемы практического определения жилого помещения как объекта правоотношения, мне хочется сказать следующее. Господа теоретики, обратите, пожалуйста, внимание на то, что, пытаясь определить объект недвижимости, вы сваливаете все в одну кучу, пытаясь одним словом все объяснить. Конечно, закон должен быть емким и кратким, но попробуйте, например, законодательно объяснить слово "любовь" емко и кратко. Наверное, есть вещи, которые нельзя так сжимать, в одно определение. Вот я, например, как практик, рассуждаю так: если есть здание (многоквартирный жилой дом), в этом здании есть квартира, находящаяся в общей собственности нескольких лиц, и есть квартира коммунального типа, все три комнаты в которой принадлежат разным собственникам, а прихожая, коридор, кухня и туалет находятся в общей собственности, то мне здесь представляется наличие объекта, субобъекта и подсубобъекта с несколько различными правовыми режимами, хотя и похожими. Здание, стоящее на земле, - это одно, квартира на пятом этаже этого здания как отдельное помещение - несколько иное, и комната в коммунальной квартире, с наличием определенного режима в отношении ванной, туалета и кухни в квартире, - несколько иное. Обратите внимание на статью 290 ГК РФ. Что считать в данном случае квартирой? Не очень удачное или совсем не удачное определение жилого помещения. В любом случае нельзя их рассматривать абсолютно изолированно, как разные объекты (жилой дом, квартира, изолированная часть жилого дома и квартиры). Они как матрешка: все друг в друге и зависимы друг от друга.

У товарища В. И. Ленина было хорошее выражение - чтобы объединиться, надо окончательно и решительно размежеваться. Может с этого начать?

Название документа