"Белая нить плюс" (о судебной практике применительно к сделкам с недвижимостью)

(Лобанов Г. А.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2003)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

"БЕЛАЯ НИТЬ ПЛЮС" (О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

ПРИМЕНИТЕЛЬНО К СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ)

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 1 сентября 2003 года

Г. А. ЛОБАНОВ

Лобанов Г. А., Советник Председателя Международного фонда "Помоги себе сам".

На практике, особенно применительно к сделкам с недвижимостью, следует четко понимать правовую суть правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов.

Нечеткость в толковании указанных понятий может приводить к не совсем корректным судебным решениям. Для примера возьмем следующее дело, рассмотренное Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Итак, речь пойдет о Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. N 5378/02, фабула которого приводится ниже.

Инспекция Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Железнодорожному району города Пензы обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница "Сура" о взыскании сумм налоговых санкций, в том числе штрафов за несвоевременную уплату земельного налога и непредставление декларации по этому налогу.

Решением суда от 21.01.2002 исковые требования налогового органа удовлетворены частично.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 16.04.2002 решение суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Гостиница "Сура" сумм налоговых санкций за неуплату земельного налога и непредставление налоговой декларации по земельному налогу отменил, в удовлетворении исковых требований в названной части отказал.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается Постановление кассационной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, налоговым органом проведена выездная проверка соблюдения налогового законодательства обществом "Гостиница "Сура". Проверкой, в частности, установлено, что общество, являясь пользователем арендуемых им нежилых строений и соответственно пользователем участка земли в размере 9005 кв. метров, не уплатило земельный налог за 2000 год. Решением налоговой инспекции от 22.06.2001 N 686 общество привлечено к ответственности в виде штрафов за неуплату налога и непредставление декларации.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора установлено, что вывод проверяющих о том, что ООО "Гостиница "Сура" является землепользователем 9005 кв. метров земли, не соответствует действительности.

В результате исследования представленных по делу доказательств, в том числе выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд пришел к выводу, что общество фактически использует 4957,8 кв. метра земли.

Установив, что общество арендовало недвижимое имущество с 01.01.2000 по 01.10.2000, суд первой инстанции удовлетворил иск, исходя из фактического размера используемого участка земли.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение в части указанных санкций, признал, что при отсутствии правоустанавливающего документа на пользование земельным участком общество нельзя признать плательщиком налога, так как согласно статье 15 Закона Российской Федерации "О плате за землю" основанием для установления налоговых платежей является документ, удостоверяющий право собственности, владения, пользования (аренды) земельным участком.

При этом суд кассационной инстанции сослался на Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.04.2002 по другому делу (N А49-458/01-31ак/2) Арбитражного суда Пензенской области как на преюдициальное, поскольку это дело касалось суммы налогового платежа по спору между теми же сторонами. В Постановлении от 09.04.2002 указано, что отсутствие у общества правоустанавливающего документа на пользование земельным участком исключает взимание налога за него.

Вывод суда о том, что при отсутствии правоустанавливающего документа нет оснований для взыскания земельной платы, ошибочен.

Согласно статье 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" пользование землей в Российской Федерации является платным. Земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи.

Согласно статье 16 Закона за земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог исчисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Следовательно, правоустанавливающим документом в этом случае может служить договор аренды имущества.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, право на соответствующий земельный участок при передаче обществу имущества в аренду договором не определено. Общество являлось фактическим землепользователем земельного участка площадью 4957,8 кв. метра, занятого нежилыми помещениями, арендуемыми обществом.

Что касается Постановления суда кассационной инстанции от 09.04.2002 по упомянутому другому делу, то Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.09.2002 N 5375/02 это Постановление отменено.

Кроме того, предметом иска налогового органа по настоящему делу было взыскание только сумм налоговых санкций. В резолютивной части Постановления ошибочно указано на отказ налоговому органу во взыскании суммы недоимки по налогу на землю. В этой части Постановление также подлежит отмене.

В итоге Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации решил Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2002 по делу N А49-7463/01-206а/7 Арбитражного суда Пензенской области в части отказа во взыскании налоговых санкций в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса Российской Федерации, а также в части отказа во взыскании суммы недоимки по земельному налогу отменить, а решение Арбитражного суда Пензенской области от 21.01.2002 по тому же делу оставить в силе.

Для опровержения позиции, изложенной в судебном акте Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует привести норму, изложенную в пункте 1 статьи 14 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором записано, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Отсюда вытекает, что договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, не может относиться к документу удостоверяющему право, о котором прописано в статье 15 Закона Российской Федерации "О плате за землю". Следовательно, при отсутствии документа удостоверяющего право, а в рассмотренном деле его не было, обязанности по уплате налога на землю не возникает.

С другой стороны, землепользователь все-таки совершил правонарушение, но вовсе не налоговое, а административное. При отсутствии правоудостоверяющего документа на землю данный арендатор нежилого строения фактически самовольно занимает земельный участок. Нет записи в государственном реестре о праве на земельный участок, значит, нет права на него. То есть, в рассмотренном случае, коммерческая организация подлежала наказанию в порядке, предусмотренном статьей 7.1 (самовольное занятие земельного участка) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, согласно которому органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель, должны были наложить на нарушителя штраф в размере от 100 до 200 минимальных размеров оплаты труда (для юридических лиц). Причем этот штраф можно было бы применять много раз и до тех пор пока лицо, совершающее указанный проступок, не получит соответствующее свидетельства от учреждения юстиции.

------------------------------------------------------------------

Название документа