Организация является собственником здания, находящегося на земельном участке, предоставленном организации муниципальным образованием на праве постоянного (бессрочного) пользования. Организация обратилась к муниципальному образованию с предложением заключить договор купли-продажи указанного земельного участка, не содержащим существенных условий указанного договора. Вправе ли в указанном случае организация обратиться в суд с требованием о передаче в собственность за плату такого земельного участка в случае, если муниципальное образование не подготовило и не направило организации проект договора купли-продажи?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Таким образом, требование о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным) оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Единственным существенным условием договора купли-продажи является предмет.

В данном случае организацией муниципальному образованию было направлено предложение заключить договор купли-продажи земельного участка, не содержащее существенных условий указанного договора, то есть предмет не был конкретизирован, следовательно, претензионный порядок рассмотрения спора не считается соблюденным.

В данном случае указанное предложение является предложением делать оферту, следовательно, ответ на данное предложение не является обязательным.

Аналогичная позиция изложена в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 23.09.2008 N Ф08-5769/2008, от 20.03.2009 N А63-2442/2008, от 05.05.2009 N А53-10758/2008.

Таким образом, в указанном случае организация не вправе обращаться в суд с требованием о передаче в собственность за плату земельного участка в случае, если муниципальное образование не подготовило и не направило организации проект договора купли-продажи.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

28.08.2009