В предварительном договоре аренды предусмотрено проведение ремонта за счет арендатора. Вправе ли арендатор единовременно отнести стоимость ремонта к расходам в целях исчисления налога на прибыль?

Ответ: Расходы арендатора на ремонт амортизируемых основных средств рассматриваются как прочие расходы. Они признаются для целей налогообложения прибыли в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат в том случае, если договором аренды не предусмотрено возмещение указанных расходов арендодателем (п. п. 1, 2 ст. 260 Налогового кодекса РФ).

При этом следует иметь в виду, что по предварительному договору аренды стороны обязуются лишь заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Что касается договора аренды объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации, то он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

На основании приведенных выше аргументов специалисты Минфина России в недавних разъяснениях отметили, что, например, организация, применяющая УСН, вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы на ремонт офиса, произведенные только после государственной регистрации договора аренды (Письмо Минфина России от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84). Кроме того, в ряде разъяснений Минфина России прослеживается позиция в отношении иных расходов по арендованному помещению, произведенных в период действия предварительного договора аренды. Специалисты финансового ведомства и налоговых органов подчеркивают, что такие затраты нельзя учитывать в составе расходов при расчете налога на прибыль в период действия предварительного договора (Письма Минфина России от 10.04.2009 N 03-03-06/1/230, от 04.02.2009 N 03-03-06/2/16, от 30.07.2008 N 03-03-06/2/99, УФНС России по г. Москве от 22.05.2006 N 20-12/43852@, от 05.10.2006 N 20-12/87641).

В то же время существует позиция налоговых органов, основанная на более ранних разъяснениях Минфина России, согласно которой организация - арендатор нежилого помещения вправе учитывать затраты на его ремонт в составе налоговых расходов с момента получения объекта в пользование. Но только в том случае, если в заключенном (прошедшем государственную регистрацию) договоре аренды будет установлено, что его условия применяются к отношениям арендатора и арендодателя, возникшим до заключения договора. Право на подобную оговорку при заключении договора налогоплательщикам дает п. 2 ст. 425 ГК РФ (Письма УФНС России по г. Москве от 29.02.2008 N 20-12/019088, Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3).

Вместе с тем в арбитражной практике есть примеры решений, в которых судьи указывают на возможность учета в целях налогообложения прибыли расходов на ремонт арендуемого помещения до факта государственной регистрации договора аренды и при отсутствии соответствующей оговорки (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 24.10.2008 N КА-А40/9881-08, ФАС Северо-Западного округа от 21.02.2008 N А56-32842/2006).

Таким образом, можно учесть расходы на ремонт арендованного помещения, не дожидаясь государственной регистрации договора аренды. При этом следует учитывать, что не исключены претензии со стороны контролирующих органов.

О. В.Чевина

Издательство "Главная книга"

27.08.2009