Некоторые проблемы права на нежилое помещение

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВА НА НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

К. И. СКЛОВСКИЙ

К. И. Скловский, доктор юридических наук.

Известно, что такой объект, как нежилое помещение, является одним из самых распространенных в гражданском обороте, а в сфере аренды недвижимости решительно преобладает. Время от времени возникают конфликты, связанные с правами на землю собственников или владельцев таких помещений, с распределением расходов на содержание зданий между владельцами отдельных помещений и т. п. Каким-то образом эти конфликты разрешаются, хотя строгих правил для их решения и не видно. При этом ГК РФ не рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав. Можно, впрочем, объяснить это простым недосмотром законодателя, к тому же не имеющим большого значения, так как законом прямо предусмотрен такой объект, как жилые помещения. Если так, то без предварительного обсуждения феномена жилых помещений, видимо, нельзя рассматривать проблему помещений нежилых. Жилые помещения в качестве объекта права собственности известны нашему гражданскому праву достаточно давно. Жилое помещение как часть жилого дома было введено в оборот совместными усилиями науки гражданского права и судов. Истоки этого решения можно обнаружить в представлениях о собственности на жилые помещения, как они сложились несколько десятилетий назад. Тогда судебной практикой был выработан подход, согласно которому "выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ)" <*>. Таким образом, фактическая возможность пользоваться помещением более или менее самостоятельно, то есть отсутствие коммунального устройства жилого помещения, уже рассматривалась как достаточная для прекращения режима общей собственности, хотя реальная делимость дома напоминала о себе необходимостью иметь общее попечение о крыше, коммуникациях, земельном участке и т. д. Эти отношения, предполагающие все же общую собственность, переводились в разряд соседских и регулировались как отношения независимых собственников. -------------------------------- <*> Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.80 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в ред. от 25.10.96) (п. 6) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1997. N 1. С. 10.

Более строгим был бы, конечно, подход, исключающий выдел, если в какой-либо мере отношения общей собственности сохраняются (в том числе, например, на часть земельного участка, части здания и т. п.); в противном случае существует лишь право общей собственности, а конкретное помещение находится только во владении и пользовании (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Именно такие взгляды высказывались, в частности, А. Ерошенко <*>. Этот подход, однако, неизбежно наталкивался не столько даже на инерцию судебной практики, сколько на вызвавшие эту практику жизненные реальности, прежде всего известную ограниченность жилищного фонда, неразвитость жилищного рынка и затруднительность использования денежных эквивалентов в жилищных спорах. Нельзя не отметить также и авторитетного суждения Г. Шершеневича. Оспаривая "существующее воззрение" о неделимости дома, автор замечает: "При разделе каждая часть может иметь все необходимое...", - хотя может быть и иначе. Другой вариант: путем превращения дома в два строения бывшую его часть превратить в пристройку. ("Что мешает разделу дома капитальною внутренней стеной, когда в больших городах многие дома отделяются друг от друга именно такой стеной?") <**> Нужно заметить, что судебная практика в общем следовала именно этим представлениям: делимость жилого дома исследовалась с точки зрения "снабжения его всем необходимым" для нормального использования в качестве именно жилого дома, а также с точки зрения возможности изоляции, возведения перегородок, хотя бы и не капитальных в строительном отношении. -------------------------------- <*> См.: Ерошенко А. А. Личная собственность в гражданском праве. М., 1973. С. 56 - 57. <**> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 104.

Обсуждая эту проблему, К. Победоносцев склоняется к неделимости дома, указывая, что "если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу. Кроме того, распределение дома между несколькими владельцами имело бы последствием затруднения и споры при самом платеже податей, отправлении повинностей". В то же время отмечается, что "раздел двора на участки по закону возможен" (Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 126). В. Синайский, подтверждая делимость двора, высказывается против возможности деления дома, "поскольку речь идет о возможности горизонтального (поэтажного), а не вертикального деления дома" (Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 135).

Известная праву конструкция жилого помещения была в конце 80-х годов XX века перенесена - по причинам скорее политическим - на многоквартирные здания. При этом, по-видимому, отдельная квартира была отождествлена с частью дома, снабженной всем необходимым и достаточно изолированной. Таким образом, вопрос факта, которым, как это видно, является вопрос о способности части дома быть объектом права, вещью, был решен для всех отдельных квартир в зданиях одним указанием закона. Логика системы объектов гражданского права очень мало согласуется с этим решением. Е. А. Суханов резонно замечает, что "квартиры у нас в домах так устроены", что "эти объекты не могут быть самостоятельными объектами имущественного оборота" <*>. -------------------------------- <*> Суханов Е. А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40. С. 2.

Обсуждая устройство наших квартир, следует, видимо, указать на известный римскому праву (и вполне естественный) режим общих стен (paries communis). Поскольку такие стены являлись общими, исключалось, как это вообще присуще общей собственности, управление и пользование вещью лишь одним из сособственников. В то же время, конечно, эти стены не подлежали разделу, здесь не действовало право запрета относительно любых актов сособственника. Закон допускал некоторые действия и несмотря на возражения сособственника, например право штукатурить общую стену, потому что это не причиняет вреда соучастнику. Таким образом, действовал режим особой общей собственности, с рядом изъятий из обычных норм об общей собственности <*>. Вполне понятно, что поскольку у квартиры в современном многоквартирном доме практически не может быть собственных внешних стен (а также пола и потолка), а только общие стены, пол, потолок, то технические основания изъятия ее из режима общей собственности, конечно, весьма сомнительны. Далеко не очевиден и другой признак, указанный Г. Шершеневичем, - снабжение квартиры всем необходимым для самостоятельного пользования ею. -------------------------------- <*> См.: Зелер В. Ф. Учение о праве общей собственности по римскому праву. Харьков, 1895. С. 60 - 63.

Само по себе отнюдь не безупречное решение об отнесении жилых помещений к числу объектов гражданских прав не могло не привести к ряду коллизий в системе объектов гражданских прав и соответственно в отношениях собственности на здания и части зданий. Речь идет, прежде всего, о возникновении в обороте нежилого помещения. Анализируя законодательство о праве на нежилые помещения, В. Лапач приходит к выводу, что "доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно" <*>. Рассуждая аналогичным образом, С. Зинченко и С. Корх предлагают для нежилых помещений установить особый режим: указывать только идеальные доли, с указанием порядка владения и пользования конкретными помещениями <**>. -------------------------------- <*> Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 376. <**> Зинченко С. Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 56. Противоположный подход см.: Плотникова И., Волкова О., Улюкина Н. Регистрация прав на общее имущество // ЭЖ-Юрист. 2000. N 28. С. 2.

Хотя с систематической точки зрения эти суждения вполне уместны, их реализация представляется достаточно непростой. Дело в том, что появление жилых помещений как объектов прав автоматически вводит в число объектов прав и помещения нежилые. Достаточно указать вполне обыденную ситуацию наличия в одном здании как жилых, так и нежилых помещений <*>, кроме, конечно, подсобных помещений общего пользования. Если жилые помещения принадлежат их собственникам на праве частной (исключительной) собственности, то на каком праве могут присваиваться помещения нежилые? Если это - право общей собственности, то кто - другой сособственник? Очевидно, что им не могут выступать собственники квартир, так как каждый из них - субъект не общей, а исключительной собственности. Не может им выступить и юридическое лицо, объединяющее собственников (если оно создано), так как ему принадлежит здание в целом, но не находящиеся в нем помещения. -------------------------------- <*> В. Лапач приводит и иную, менее распространенную, но теоретически столь же существенную ситуацию: перевод жилого помещения в нежилое сохраняет у его собственника право собственности без изменения титула (Лапач В. А. Указ. соч. С. 373).

Итак, именно возникновение такого объекта, как жилое помещение, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав. Далее, само по себе возникновение такого объекта распространяет свое действие и на здания, в которых вовсе нет жилых помещений. Теперь уже приобретатели помещений нежилых стремятся получить исключительное право на свои части здания, коль скоро такой объект, как нежилое помещение, известен обороту и законодательству, в том числе законодательству о регистрации прав на недвижимость. Наконец, законодательство о приватизации не только допускало приобретение в частную собственность нежилых помещений в здании, но и стимулировало широкое распространение такого рода прав (укажем, например, на приватизацию в здании дома быта обувной мастерской, фотоателье, парикмахерской - по законам о приватизации все эти подразделения должны были получить самостоятельных хозяев). Между тем проблем, возникающих вокруг нежилых помещений, не меньше, а, пожалуй, больше, чем вокруг жилых. Невозможно избежать этих проблем простым запретом на оборот нежилых помещений. Прежде всего, не удается указать юридический способ перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в одном здании. Очевидно, что таким способом не может быть судебное решение: если по суду собственность можно разделить, то соединить - невозможно. Не может быть и договора о создании общей собственности - договор простого товарищества преследует иную цель, а общая собственность для него лишь факультативна; в любом случае, простое товарищество не может завершаться в момент внесения вкладов. Организация кондоминиума не создает общей собственности на то, что до того находилось в собственности исключительной. Поэтому придется исходить из того, что, хотя сложившиеся отношения фактического совместного владения без формальной юридической связи между совладельцами не являются нормальными, эффективных путей исправления ситуации средствами действующего закона не видно. Наряду с поисками путей законодательного исправления ситуации можно предложить в качестве пусть не радикального, но все же существенного смягчения возникающих конфликтов ряд мер. В частности, кажется практически неиспользуемым ресурс, который содержится в установлении сервитутов, для регулирования той ситуации, которая возникла на почве совладения помещениями в зданиях. Приведем в пример такое дело. Ростовский филиал Московского государственного заочного института пищевой промышленности обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании недействительными договора купли-продажи имущественного комплекса кафе "Космодром", заключенного между Фондом имущества города Ростова-на-Дону (продавцом) и товариществом "Тереза" (покупателем), и последующих договоров об отчуждении того же кафе, договора аренды земельного участка для эксплуатации кафе, а также об обязании владельца кафе снести с крыши здания института кафе "Космодром" и привести крышу в состояние, пригодное для ее эксплуатации. Исковые требования мотивированы тем, что это здание является объектом федеральной собственности и находится в оперативном управлении института. Земельный участок под зданием передан институту в аренду, и договор аренды земли в установленном порядке не изменен. Без согласия собственника и законного владельца здания на его крыше возведено кафе "Космодром", которое является самовольной постройкой. Сделка приватизации кафе "Космодром" товариществом "Тереза" в части продажи ему летней площадки кафе (крыши здания) является ничтожной, поскольку Фонд имущества города Ростова-на-Дону не вправе был распоряжаться этим объектом федеральной собственности. Решением суда в иске отказано. Суд сослался на то, что кафе, построенное в 1984 году по решению исполкома горсовета на крыше здания института, включало летнюю площадку и являлось самостоятельным объектом приватизации, который относился к муниципальной собственности. Крыша здания сама по себе не входила в состав приватизированного комплекса кафе, поэтому права института в лице его филиала не нарушены как сделкой приватизации имущества кафе, так и последующими сделками и актами органа местного самоуправления, связанными с этой сделкой приватизации. Суд решил, что к возникшим из оспариваемых сделок отношениям неприменимы нормы о самовольной постройке. Кассационная инстанция признала недействительными договор купли-продажи в части приобретения площадки - крыши здания, договор аренды земли, в остальной части указанные судебные акты оставлены без изменения. Кассационная инстанция сослалась на то, что в состав приватизированного товариществом "Тереза" имущества кафе летняя площадка (крыша здания института) не входила и в состав продаваемого имущества кафе была включена незаконно. Потому и покупателю незаконно была предоставлена часть земельного участка под зданием и с ним незаконно заключен договор аренды земли. Доводы истца о самовольной постройке кассационной инстанцией отклонены исходя из того, что истец не принимал мер к предотвращению строительства кафе <*> и право собственности на имущество кафе возникло у товарищества в результате сделки приватизации. -------------------------------- <*> Аргумент нужно признать верным: отсутствие возражений владельца недвижимости при возведении в сфере его владения, то есть в сфере актуального контроля, объекта строительства лишает затем владельца права ссылаться на то, что строительство велось без его согласия.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил все состоявшиеся по делу судебные акты и, отправляя дело на новое рассмотрение, указал следующее. Как следует из материалов дела, первому тресту столовых, на базе которого в последующем создано арендное предприятие общественного питания, было в установленном законом порядке разрешено строительство кафе на крыше здания института пищевой промышленности. Построенное в 1984 году кафе эксплуатировалось как летнее и в настоящее время функционирует под названием "Космодром". При этом ссылка судебных инстанций на то, что указанное кафе не является самовольной постройкой, соответствует материалам дела. Спор сводится к тому, входила ли летняя площадка в состав имущества кафе. Вывод кассационной инстанции о невозможности включения летней площадки в состав приватизированного имущества кафе, так как она является крышей здания института, сделан без учета того, что для кафе летняя площадка не является крышей, поскольку используется по иному назначению <*>. -------------------------------- <*> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.10.2000 N 3383/00 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 1. С. 28 - 30.

При обсуждении этого казуса хорошо видно, что исходная посылка, не вызывающая ни у кого сомнения, состоит в том, что стороны спора могут быть только исключительными собственниками соответственно здания института и кафе. Следовательно, разрешение конфликта возможно для истца лишь посредством уничтожения кафе, поскольку приобрести право собственности на кафе у него нет никаких оснований. Понятно, что если была бы признана общая собственность на части здания, то спор не представлял бы никаких юридических проблем (кстати, только в этом случае у хозяина кафе появятся достаточные основания участвовать в правах на земельный участок). Впрочем, очевидно, что, поскольку ответчик приобрел право на кафе в ходе приватизации, возникновение общей собственности здесь невозможно. Именно поэтому обоснованный вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: то, что для института является крышей, для кафе - летняя площадка, - не влечет за собой единственно разумного юридического решения - возникновения права на эту строительную конструкцию, тяготеющего к классической модели "общей стены", то есть общей собственности, с повышенной самостоятельностью сторон, с одной стороны, и с известными ограничениями (например, в части распоряжения) - с другой. Кроме того, едва ли именно вопрос о порядке пользования крышей/площадкой является главной причиной конфликта. При том, что здесь, как и в большинстве других сходных случаев, невозможно приведение сторон к общей собственности, нужно искать другое решение. Такое частное решение могло бы состоять в обращении к механизмам сервитута. Если управление объектом общей собственности осуществляется консенсусом, включающим право каждого на запрет (вето), устранение которого возможно лишь посредством судебного решения, то управление объектом, находящимся в фактически сложившемся общем владении без формальной юридической связи между совладельцами, невозможно. Все конфликты, если они не устранены путем необязательных для сторон переговоров, могут тогда разрешаться с помощью негаторного иска. Именно негаторный иск, как иск, предполагающий сервитут, подсказывает нам способ организации взаимоотношений совладельцев. Любое совместное пользование объектом предполагает, что, поскольку один из совладельцев извлекает пользу из владения объектом, другой, как правило, должен претерпеть такое использование, чем-то поступиться. Эти отношения, описывающие обычный сервитут, разумно перевести в форму возмездного договора и, вознаградив терпящую сторону, создать у нее мотив к соблюдению сервитута. Например, в нашем случае, установив сервитут прохода через здание института, - а без этого эксплуатация летней площадки на крыше, конечно, невозможна, - суд мог бы обязать кафе к выплате разумной компенсации в пользу института и тем самым примирить его с вообще малоприятным для учебного заведения хождением посторонней публики по лестничным проемам. Очевидно, такое решение было бы более эффективным, чем самые обстоятельные исследования соотношения функций пола (площадки) и потолка у крыши здания. Установление сети сервитутов способно обеспечить, во всяком случае, наиболее рациональное управление объектом общего владения, какое возможно при отсутствии общей собственности. Другим средством, переводящим отношения собственности нескольких лиц на здание на почву ГК РФ, должно стать более точное соблюдение норм о простом товариществе. Если налицо такой договор, имеющий целью создание объекта недвижимости, то он должен завершаться соглашением о разделе выстроенного (равно как и незавершенного строительством) объекта путем указания на доли с тем, что закрепляемые за участниками конкретные помещения передаются им в пользование. Любые споры о правах из совместной деятельности также должны быть представлены как споры либо о размере доли, либо о порядке пользования. Именно поэтому является некорректным выражение права общей собственности в натуральных показателях (квадратных метрах и т. п.). Б. Л. Хаскельберг, комментируя судебное решение, которым признана допустимость такого определения общей собственности, верно отмечает: "Признание собственности на квадратные метры жилья в принципе неправильно" <*>. Оспаривая это суждение, Е. М. Щукина замечает, что "такое определение доли нисколько не затрудняет последующий раздел общего имущества, а напротив, значительно его облегчает" <**>. Эта ссылка на удобство раздела представляется не слишком убедительной. Во-первых, создание общей собственности с целью ее раздела, вообще говоря, не имеет смысла. Во-вторых, поскольку речь идет о помещениях, такой раздел вовсе невозможен: жилые помещения не становятся предметом общей собственности в силу позитивного закона, а раздел нежилого здания, принадлежащего нескольким лицам на праве общей собственности, невозможен в силу статьи 244 ГК РФ: общая собственность не может возникнуть путем раздела неделимой вещи. -------------------------------- <*> Хаскельберг Б. Л. К вопросу об исполнении в натуре обязательства долевого строительства // Правовые проблемы укрепления российской государственности. Ч. 5 / Изд. Томского университета. Под ред. Б. Л. Хаскельберга. Томск, 2001. С. 11. Впрочем, праву известны некоторые исключения: например, по английскому закону о продаже товаров (Sale of Goods Act), в исключение из общего правила, право собственности на купленные товары, определяемые родовыми признаками, переходит до их фактической передачи и тем самым - выделения (определения) из некоторого известного объема (ex bulk): "неотделенная доля покупателя в любое время составляет такое количество товаров, которое им оплачено в данном объеме (массе)". Эта конструкция, созданная в интересах покупателя, поскольку ему обеспечивается повышенная защита посредством предоставления вещного права вместо менее надежного права требования, конечно, заметно отклоняется от обычной общей собственности. (Подробнее см.: Lars Peter Wunibald van Vliet. Transfer of movables in German, French, English and Dutch law. Ars Aequi Libri. 2000. P. 99 - 100; см. также: Шмиттгофф KM. Экспорт: право и практика международной торговли: Пер. с англ. М., 1993. С. 71 и след.) Некоторые аналогии могут быть обнаружены и в хранении с обезличиванием. Но тем самым обнаруживается и почва для выражения права собственности в количественных показателях - обезличивание вещи. Это настолько существенное отклонение от природы собственности, что оно может быть оправдано лишь защитой права приобретателя от угроз, вытекающих из обязательственных прав, прежде всего - некредитоспособности должника. Между тем, когда мы говорим о недвижимости, во-первых, нет никакой почвы для какой-либо возможности обезличивания, а во-вторых, вполне понятно, что выражение прав приобретателя недвижимости в натуральных показателях никак не спасает его от некредитоспособности должника. Следовательно, те исключения на этот счет, которые мы можем обнаружить, лишь подтверждают тот вывод, что право общей собственности в недвижимости не может быть выражено в квадратных метрах (либо в суммах инвестиций, либо в любых иных количественных показателях). <**> Щукина Е. М. Внесение вклада в совместную деятельность и правовой режим общего имущества участников простого товарищества // Законодательство. 2003. N 1. С. 45.

Исполнение договора простого товарищества, о котором говорит Е. М. Щукина, завершается установлением долей в общей собственности; только в этом смысле можно говорить о разделе. Понятно, что это предполагает привлечение к участию в деле всех соучастников строительства. Понятно также, что в ряде случаев долевого участия выяснится, что такое привлечение противоречит природе самого спора. А это означает, что налицо не совместная деятельность, а другой договор, создающий не общую, а исключительную собственность, например купля-продажа. Кстати, и в этом случае приобретенное право не может быть выражено в квадратных метрах, поскольку все равно речь идет о собственности. Именно природа права собственности заставляет определить вещь, так как иначе не может быть установлено то отношение собственника к его вещи, которое создает исключительность (и позволяет, наряду с активным воздействием на вещь, устранить от нее всех прочих). Если непонятно, о какой вещи идет речь, то нет возможности пользоваться вещью, нет и оснований защищать ее: непонятно, чем пользоваться, непонятно, что защищать. Этот принцип определенности предмета собственности (Л. ван Влит приводит слова лорда Блэкберна о том, что определенность предмета собственности "вытекает из самой природы вещей" <*>) равно проявляется и в отношениях общей собственности, и в отношениях по купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ). -------------------------------- <*> Lars Peter Wunibald van Vliet. Op. cit. P. 94.

Еще раз отметим, что определенность применительно к праву общей собственности на недвижимость требует не только определения размера доли (впрочем, если иное не оговорено, доли признаются равными), но, прежде всего, определения того объекта недвижимости, который находится в общей собственности. Само по себе стремление привести все отношения совладельцев отдельных помещений в здании к отношениям общей собственности только по соображениям системы гражданского права - уже достаточное основание. Но кроме этого можно указать и на ряд чисто практических обстоятельств, которые, даже если о них не упомянуть, сами напомнят о себе. Прежде всего, помещение не вписывается в определение объекта недвижимости: оно далеко не всегда связано с землей. Текущая практика вовсе не озабочена выполнением данного требования и допускает деление зданий не только по вертикали, то есть с обязательной опорой на землю, но в любых плоскостях. Соответственно части здания в большом числе случаев не связаны с землей, а связаны с другими частями здания. Между тем закон требует прочной связи именно с землей <*>. Это обстоятельство приводит к тому, что невозможно определиться с правами на землю: если над одним земельным участком так или иначе нависают помещения, принадлежащие разным лицам, то невозможно понять, за кем из них должен быть закреплен земельный участок. Проблемы, конечно, вообще бы не возникло в случае общей собственности - тогда и весь земельный участок передавался бы в общую собственность (или иное право с множественностью лиц), но ведь мы рассматриваем сложившееся положение, допускающее исключительную собственность на отдельные помещения в здании. -------------------------------- <*> Формулируемая некоторыми цивилистами идея "опосредованной", "косвенной" связи с землей, вытекающая, как они полагают, из того факта, что помещение невозможно переместить без несоразмерного ущерба, на самом деле выражает совсем другое обстоятельство - неделимость здания. Кроме того, закон говорит именно о прочной связи с землей, а не о косвенной или опосредованной.

Практикуемый вариант закрепления земли "пропорционально" размерам принадлежащих помещений, кроме того, что он прямо отсылает к общей долевой собственности и правомерен лишь в ее рамках, не имеет видимых законных оснований, а также не способен указать внятные способы пользования и распоряжения земельным участком. С технической точки зрения, как отмечает В. Лапач, "нежилое помещение, а тем более нежилая комната вряд ли могут быть самостоятельными объектами учета и регистрации (инвентаризации). Этот вывод подтверждается и с точки зрения существующей методологии бухгалтерского учета" <*>. -------------------------------- <*> Лапач В. А. Указ. соч. С. 380.

Если говорить о текущем управлении зданиями, мы не можем указать никаких адекватных способов координации действий хозяев помещений. Поскольку они рассматриваются как независимые собственники, за ними предполагается право на осуществление любых действий без учета воли хозяев других помещений в том же здании. Эту, видимо, уникальную ситуацию можно описать как фактическое совладение зданием разными лицами, не имеющими между собой никакой юридической связи - ни вещного, ни обязательственного типа. Как складываются такие отношения, можно видеть из такого вполне типичного дела. ООО "Ангарида" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО "Юлия" о признании права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании. Исковые требования мотивированы тем, что в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения площадью 110 кв. м в указанном здании ООО "Ангарида" приобрело и право долевой собственности на места общего пользования всего объекта недвижимости. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение отменил, в удовлетворении иска отказал. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотревший это дело, указал следующее. Отменяя решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований и вынося новое решение, суд кассационной инстанции указал, что право долевой собственности на спорное имущество возникло у истца на основании статьи 290 ГК РФ, которая была применена по аналогии закона, в связи с чем у истца отсутствовала необходимость обращения с иском о признании права долевой собственности, то есть отсутствовал предмет спора. Однако применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным. Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК РФ). Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме. В соответствии со статьей 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения. При таких обстоятельствах постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене. В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому общество "Юлия" продало обществу "Ангарида" нежилое помещение площадью 110 кв. м в здании, принадлежащем продавцу. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто. Суд правомерно сослался на статью 218 ГК РФ. В силу данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Поскольку договором не предусматривалось отчуждения обществом "Юлия" помещений общего назначения обществу "Ангарида", суд обоснованно признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество <*>. -------------------------------- <*> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.02 N 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12. С. 13 - 14.

Вывод суда о недопустимости аналогии следует признать вполне правомерным. В то же время непонятно, каким образом могла бы быть установлена общая собственность на места общего пользования посредством соглашения. По точному смыслу пункта 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает в случае поступления в собственность двух или нескольких лиц неделимой вещи. В данном случае приобретателем имущества выступает одно лицо - истец по делу. Поэтому в порядке, предусмотренном абзацем первым пункта 4 статьи 244 ГК РФ, общая собственность вообще не может возникнуть. Едва ли и указание суда на правило абзаца второго пункта 4 статьи 244 ГК РФ можно квалифицировать как подтверждение делимости здания. Полагаем все же, что как здание в целом, так и коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации - именно об этих объектах идет спор - к делимому имуществу никак нельзя отнести. Таким образом, получается, что при отчуждении нежилых помещений создать режим общей собственности на объекты общего пользования никак не удается. Кроме того, как уже говорилось, право общей собственности может быть выражено не иначе как в виде доли (дроби), но никак не путем простого указания на те объекты, которые находятся в общем пользовании, обычно даже без упоминания общего числа сособственников, а тем более - без согласования с ними. Конечно, адекватным способом закрепления прав на помещения в здании, принадлежащем нескольким собственникам, является общая собственность, охватывающая в виде доли (дроби) как основные, так и подсобные помещения. Порядок пользования ими устанавливается в соответствии со статьей 247 ГК РФ. Иные решения будут постоянно приводить к самым разным, в том числе не имеющим корректного решения, проблемам. Рассмотренное дело продемонстрировало такой обескураживающий факт, как принципиальную юридическую невозможность создать общую собственность на здание: ведь договор может служить основанием возникновения общей собственности лишь на вещь делимую. А здание - вещь неделимая. Таким образом, собственник здания не имеет объекта для продажи, кроме самого здания: он не может продать долю в праве собственности, так как у него нет долей, нет общей собственности; он не может и продать нежилое помещение, так как у него в собственности только здание. Наконец, он не может договором об отчуждении создать общую собственность. По точному смыслу закона мы должны признать невозможность отчуждения здания по частям. Но этот вполне юридически корректный вывод не согласуется с фактами нашей экономики. Поэтому придется искать выход для примирения права и нужд оборота. Очевидно, что выход не может лежать в плоскости признания нежилого помещения объектом гражданских прав. В этом случае возникают самые разные осложнения вследствие противоречия этого решения праву. Неразрешимыми оказываются не только вопросы прав на землю, отсутствуют также основания для установления и распределения расходов на содержание здания <*>; не ясно, на ком лежат риски и обременения, связанные с эксплуатацией сетей, коммуникаций, а также крыши, фундамента, других элементов конструкции; нет механизма перестроек и перепланировок и т. д. -------------------------------- <*> Частным случаем этого является известная из практики аренды проблема оплаты арендатором коммунальных расходов (энергоснабжение, водопровод и пр.). С одной стороны, арендатор, не имея энергопринимающего устройства (п. 2 ст. 539 ГК РФ) и аналогичных устройств, необходимых для пользования другими услугами, не может быть стороной соответствующего договора. С другой стороны, арендодатель, имея к тому все резоны, стремится возложить на арендатора ответственность перед энергоснабжающей организацией. На самом деле эта проблема вытекает из другой - нежилое помещение, не являясь объектом права, не будучи снабженным, как говорил Г. Шершеневич, всем необходимым, не может вписаться и в отношения по распределению расходов на содержание здания.

Поскольку для введения в число объектов гражданских прав нежилых помещений нет ни теоретических, ни практических оснований, выходом из сложившейся ситуации может быть лишь такое решение, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Очевидно, что такое решение не может обойтись без юридической фикции. Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание у его собственника. На это решение и указывают так или иначе юристы, критикующие оборот нежилых помещений. Тогда продаваться будет доля в праве на здание со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе возникновением у покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании. Пороком такого решения, почвой для возможных конфликтов и сопротивления самому процессу перехода к общей собственности, может стать, кажется, только вытекающее из общей собственности преимущественное право покупки. Поэтому я бы предложил другой вариант: установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением <*> (замечу, что и общая собственность предусматривает установление порядка пользования зданием и находящимися в нем помещениями), которое только тем отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки. Такое право собственник здания мог бы создавать путем возмездного договора с покупателем так же, как, например, возможно установление договором сервитута или иного вещного права. С доктринальной точки зрения это вещное право, как и любое вещное право, могло бы рассматриваться как часть права собственности. Соответственно возможен договор о передаче этого права самому собственнику и тем самым - погашении этого права, восстановление собственности в полном объеме. -------------------------------- <*> Конечно, такое право пользования не имеет ничего общего с правомочием пользования, упомянутым в статье 209 ГК РФ; речь идет о вещном праве, которое, вообще говоря, может быть названо как угодно, но в любом случае должно иметь легальное название, в силу принципа исчерпывающего перечня вещных прав (ст. 216 ГК РФ).

При этом, видимо, было бы вполне допустимым и преобразование этого вещного права по соглашению между всеми владельцами здания в право общей собственности. Нашему законодательству известны решения, элиминирующие одни вещные права и вводящие им на смену другие, как это было сделано, например, с правами на землю. Поэтому представляется возможным решение (переходный закон), запрещающее дальнейшее распоряжение правами на нежилое помещение без их преобразования в право общей собственности (по соглашению всех владельцев здания <*>), либо в указанное законом вещное право по воле самого владельца нежилого помещения. -------------------------------- <*> Понятно, что такое соглашение будет базироваться не на пункте 4 статьи 244 ГК РФ, а на прямом указании закона.

Название документа