Организации заключили договор аренды нежилого помещения. Данным договором стороны установили размер арендной платы в расчете на год. При этом в данном договоре было согласовано такое условие, как право одностороннего изменения арендной платы не чаще одного раза в год в связи с изменением восстановительной стоимости объекта аренды и (или) изменением любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы. Сторонами было подписано дополнительное соглашение к данному договору, которое изменяло размер арендной платы. Далее сторонами было подписано еще одно дополнительное соглашение, которым размер арендной платы был еще раз изменен в рамках одного года. Арендатор считает, что повторное изменение размера арендной платы противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ, в связи с чем он обратился в арбитражный суд с целью признания второго дополнительного соглашения к договору аренды недействительным

Является ли в рассматриваемой ситуации второе дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения недействительным? Противоречит ли оно правилам п. 3 ст. 614 ГК РФ?

Ответ: Если между организациями был заключен договор аренды нежилого помещения, где стороны установили размер арендной платы в расчете на год, которая может меняться не чаще одного раза в год, однако было подписано два дополнительных соглашения об увеличении арендной платы, то в рассматриваемой ситуации второе дополнительное соглашение, которое изменило размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения, является действительным, так как норма, закрепленная в п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, носит диспозитивный характер. Не чаще одного раза в год разрешается изменять размер арендной платы исключительно в одностороннем порядке, а не по соглашению сторон.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В ст. 606 ГК РФ устанавливается, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывается, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Также в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняется, что данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, п. 3 ст. 614 ГК РФ носит императивный характер только в отношении права изменения арендной платы в одностороннем порядке. Если изменение арендной платы производится по соглашению сторон, то его возможно производить более одного раза в год.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2013 N А45-28208/2012 указывается, что законодательство допускает возможность изменения арендной платы по соглашению сторон чаще, чем один раз в год.

Также в Постановлении ФАС Уральского округа от 24.05.2013 N Ф09-3848/13 суд признал правомерным следующее условие договора, которое подразумевает возможность изменения арендной платы чаще одного раза в год: право арендодателя вносить изменения в договор в случаях изменения нормативного регулирования порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Установлено, что увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производятся арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы или базовой стоимости арендной платы.

Проанализировав данную позицию суда, можем применить ее к рассматриваемой ситуации по аналогии.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации второе дополнительное соглашение к договору аренды, которое изменило размер арендной платы по данному договору аренды нежилого помещения, является действительным, так как норма, закрепленная в п. 3 ст. 614 ГК РФ, носит диспозитивный характер, что также подтверждается примерами из судебной практики. Не чаще одного раза в год разрешается изменять размер арендной платы исключительно в одностороннем порядке, а не по соглашению сторон.

Е. В.Соснов

Советник государственной

гражданской службы РФ

1 класса

12.12.2013