Договор аренды

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Г. ШАПКИНА

Шапкина Г., заслуженный юрист Российской Федерации.

§ 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Понятие и основные признаки договора аренды. Законодательство об аренде

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую <*>. -------------------------------- <*> История развития законодательства об аренде освещена в работе М. И. Брагинского и В. В. Витрянского: Договорное право: Книга вторая. М.: Статут, 2000. С. 380 и сл. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества <*>. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" (прокат и т. д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. -------------------------------- <*> Иногда термин "аренда" применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В. И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма, исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, "извлечение из нее плодов". Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве. Г. Ф. Шершеневич по этому поводу писал: "Нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (PaCht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a Cheptel), как это принято во французском праве". См.: Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 396; Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 461.

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму "разгосударствления" предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми. Актом, предусматривающим использование договора аренды в этих целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года "Об аренде и арендных отношениях в СССР". В том же году 23 ноября были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее - Основы, Основы законодательства об аренде), которые стали одним из первых крупных законодательных актов, ориентированных на радикальное изменение условий хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание. В Основах определялись порядок и способы преобразования государственных предприятий в арендные, предусматривались меры, стимулирующие этот процесс, условия деятельности арендных предприятий, а также право арендаторов (трудовых коллективов) выкупать их. Значительное место отводилось регулированию трудовых отношений при переходе предприятий на арендную форму хозяйствования, что выходило за рамки собственно аренды. Никак не вписывался в систему гражданско-правовых отношений так называемый внутрихозяйственный арендный подряд (ему был посвящен специальный раздел Основ), который представлял собой не что иное, как форму организации производственных и трудовых отношений на государственных предприятиях <*>. -------------------------------- <*> Нельзя не обратить внимание на то, что в Основах законодательства об аренде неоднократно подчеркивалось, что арендные предприятия строят свою деятельность в качестве социалистических товаропроизводителей, управление ими осуществляется на основе принципа социалистического самоуправления и т. д. (см. ст. 16 - 18); в отношении их сохранялось в известной мере государственное регулирование. Это можно объяснить тем, что рассматриваемый акт принимался тогда, когда о коренных изменениях основных принципов организации экономики говорилось с осторожностью.

Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет <*>. -------------------------------- <*> Е. А. Суханов в связи с развитием в указанный период аренды имущественных комплексов (государственных и муниципальных предприятий и др.) высказался за выделение в качестве особого договора "хозяйственной аренды". Отличие этих договоров от обычной аренды он видит не только в возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере его использования, но и в изменившемся характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные, то есть однотипные с правом собственника (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. М.: БЕК, 1993. С. 126, 127). Юридического закрепления договоры "хозяйственной аренды" не получили.

Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п. 12 ст. 43). Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года. Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше - 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений. В главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга <*>. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр. -------------------------------- <*> В настоящей работе не рассматриваются вопросы специального регулирования аренды зданий и сооружений и лизинга.

Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т. д.). Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года N 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником (в том числе арендатор. - Г. Ш.), не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором. В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1) <*>, имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ). -------------------------------- <*> В п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ названы государственные органы и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия, за которыми сохранено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Аренде земельных участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса РФ. Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" <*>. По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил). -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.

За арендатором участка закреплены довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором (ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другому лицу, внесению в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т. д. Для норм, регулирующих этот договор, характерно повышенное внимание к защите прав и интересов арендатора. Примечательна норма, устанавливающая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Законом о приватизации (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет. Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ "О недрах", Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ. Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей: а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 - 53 Водного кодекса РФ). Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов; б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46, 54 Водного кодекса РФ); участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора <*> (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования. -------------------------------- <*> Указанные различия в оформлении отношений, связанных с пользованием природными объектами, трудно объяснить их спецификой; скорее всего, это неоправданный разнобой, допущенный при подготовке законодательных актов.

Осуществление конкретных видов лесопользования на участках лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов. Они выдаются в соответствии с договором аренды или безвозмездного пользования, соглашением о концессии либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ, - непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст. 34 - 37, 42 - 43); в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предусматривает предельные сроки пользования (см. п. 3 ст. 610 ГК РФ). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным. Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, Гражданский кодекс наряду с этим указывает, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом, особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649). Они связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами, и т. д. Специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Кодексе торгового мореплавания РФ, Кодексе внутреннего водного транспорта РФ (далее соответственно - ВК, КТМ, КВВТ) <*>. -------------------------------- <*> Подробнее см. § 3 настоящей работы.

Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" <*>. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.

Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю "зарегулированность". Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант ("если иное не предусмотрено в договоре"). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора. Нормы главы 34 ГК РФ, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.

2. Существенные условия договора аренды. Права и обязанности сторон

Давая общую характеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента - о существенных условиях этого договора, признаваемых таковыми в силу закона, и о природе отношений сторон. Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю <*>, то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды. -------------------------------- <*> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 461.

В ГК РСФСР 1964 года не было перечня условий договора аренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет, такой вывод следовал из содержания других норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, или что наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281). Иной подход к определению условий, которые должны отражаться в договоре, находим в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: "В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором". В п. 3 той же статьи перечислены условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданного в аренду, оказывать содействие развитию производства и т. д., то есть те, которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий. Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ). Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду. С учетом сказанного можно сделать вывод, что существенными условиями договора аренды в период действия указанных Основ следовало считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта аренды, размера арендной платы и срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, - но не в силу закона. При отсутствии в договоре какого-либо из названных условий подлежали применению диспозитивные нормы закона, в том числе определявшие порядок распределения между сторонами обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта имущества, переданного в аренду. В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607) <*>. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654). Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера. -------------------------------- <*> Статья 432 ГК РФ признает условие о предмете существенным для любого договора, относя определение иных существенных условий к законам или другим правовым актам, регулирующим конкретные виды договорных обязательств.

В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы - с учетом возмездности договора <*>. -------------------------------- <*> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Книга вторая. С. 442 и сл. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------

Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, - названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ). Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее <*>. -------------------------------- <*> То, что существенным в силу закона для договора аренды является лишь условие о его предмете, отмечается рядом авторов. Такого мнения придерживаются, например, А. А. Иванов (см.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 156); В. С. Ем (см.: Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е. А. Суханова. М.: БЕК, 2002. С. 369).

О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым. К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте). Обязанностью арендодателя по договору аренды является, как уже отмечалось, предоставление арендатору имущества, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора - внесение арендной платы и возврат арендованного имущества. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего имущества (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы и т. д. Закон предусматривает еще ряд прав и обязанностей сторон: обязанность по поддержанию надлежащего состояния имущества, преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений после окончания срока аренды и др. Но эти права и обязанности являются по большей мере производными или дополнительными по отношению к основным, определяют порядок их исполнения, а при определенных условиях - основания возобновления или досрочного прекращения договора. Перечисленные права сторон по договору аренды относятся к категории относительных, а связывающие стороны отношения (по поводу их осуществления) являются обязательственными. Вместе с тем при передаче имущества в аренду возникают и иного рода отношения. Право владения имуществом относится к категории вещных. Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения арендованным имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав. Статья 305 ГК РФ предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этих прав, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторного иска), - см. ст. 301 - 304 ГК РФ. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника. В качестве еще одного подтверждения наличия вещных прав у арендатора приводится обычно ссылка на следование права арендатора на объект аренды при изменении собственника. На основании ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник, таким образом, может вступить во владение и начать осуществлять пользование приобретенным имуществом лишь после истечения срока аренды. В современной цивилистической литературе рядом авторов в той или иной мере признается наличие у арендатора вещных прав (или их элементов), нередко, правда, с определенными оговорками. А. А. Иванов по этому поводу пишет: "Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания относить это право к числу вещных" <*>. -------------------------------- <*> См.: Иванов А. А. Указ. соч. С. 152.

Несколько отличную точку зрения высказал В. В. Витрянский, детально исследовавший эту проблему. Отмечая, что арендатор получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем, далее он приходит к выводу, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляет собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего обязательственно-правовую природу <*>. -------------------------------- <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Книга вторая. С. 440. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------

Е. А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, "у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество". В отношении прочих договоров аренды Е. А. Суханов считает, что, хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу <*>. -------------------------------- <*> Суханов Е. А. Указ. соч. С. 126, 130.

В. С. Ем, касаясь права арендатора на пользование нанятым имуществом, отмечает, что этому праву присущи в определенных случаях признаки абсолютности. Их он связывает со свойством следования этого права за нанятым имуществом, а также с наличием у его субъекта преимущественного полномочия на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, на ее выкуп. Однако, делает вывод В. С. Ем, несмотря на все перечисленное, принадлежащее арендатору право пользования чужим имуществом является обязательственным, ибо оно во всех случаях является правом, предоставляемым на время <*>. -------------------------------- <*> Ем В. С. Указ. соч. С. 378, 382.

Из приведенных высказываний видно, что многие авторы, отмечая наличие определенных вещно-правовых элементов в правах, приобретаемых нанимателем имущества по договору аренды, в целом относят складывающиеся в этих случаях правоотношения к обязательственным. Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РФ). Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как бы параллельно <*>. Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) - необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договора аренды <**>. -------------------------------- <*> М. И. Брагинский отмечает, что едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными "вещно-обязательственными" (см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223). Это утверждение вполне применимо к аренде. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <**> Некоторые дореволюционные цивилисты не признавали наличие у арендатора вещного права на взятое внаем имущество (см., например: Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997. С. 267 - 268; Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 470 - 473). Несколько иную позицию занимал В. И. Синайский, который писал, что "при договорах о возмездном пользовании недвижимым имуществом должны быть приняты во внимание интересы нанимателей. С этой целью современное право конструирует договоры найма недвижимости (аренды) как обязательственные отношения, но с вещной силой в отношении определенных третьих лиц" (см.: Синайский В. И. Указ. соч. С. 354). Г. Ф. Шершеневич, в свою очередь, отмечал, что судебная практика устойчиво придерживалась того положения, что арендный договор и при отчуждении вещи сохраняет силу до назначенного в нем срока (см.: Указ. соч. С. 472). Практика, таким образом, исходила из признания сохранения за арендатором права владения и пользования вещью при смене ее собственника в период действия договора аренды. В проекте Гражданского уложения, подготовленном в предреволюционный период, была воспринята позиция цивилистов, признававших за нанимателем имущества определенные вещные права. Подробнее см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. Книга вторая. С. 399, 401. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------

Попытку увязать возможность возникновения у арендатора вещного права на объект аренды с наличием у него права выкупа арендованного имущества вряд ли можно признать удачной. Защищаемое законом вещное право возникает у арендатора в любом случае передачи ему во владение объекта аренды. Условие о праве выкупа арендованного имущества (по истечении срока аренды или до его окончания) может рассматриваться как основание для перехода отношений аренды в новое качество - отношения купли-продажи, в результате которых происходит отчуждение имущества в собственность приобретателя - бывшего арендатора с возникновением у него вещных прав на приобретенный объект в полном объеме (не только права владения). Эти отношения, хотя и имеют правовой предпосылкой договор аренды, носят самостоятельный характер. Вряд ли можно исключить вещно-правовой характер отношений при аренде, ссылаясь на то, что права, вытекающие из договора аренды, предоставляются арендатору на определенное время. А что препятствует возникновению вещного права, которое будет действовать в течение определенного срока, а затем в связи с наступлением новых правовых обстоятельств прекратится? Следует обратить внимание на то, что объем правомочий арендатора как титульного владельца полученного внаем имущества соответствует ограничениям правомочий собственника данного имущества на период действия договора аренды. После окончания аренды правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме, а права арендатора как титульного владельца прекращаются, имущество подлежит возврату собственнику. В связи с этим можно говорить, что при заключении договора аренды наряду с возникновением обязательственных отношений от собственника к арендатору переходит на период действия договора часть вещных прав на сданное внаем имущество. Признание за арендатором права титульного владения арендованным имуществом и использование вещно-правовых способов защиты этого права в свое время вызвали в литературе высказывания о необходимости наделения правом на защиту сданного внаем имущества от посягательств третьих лиц не только арендатора, но и собственника (если арендатор не принимает должных мер). Предлагалось даже ввести понятие "двойного владения": "непосредственного" у арендатора и "посредственного" у собственника. Таким образом обосновывалось право собственника защищать принадлежащее ему имущество от третьих лиц в период нахождения этого имущества в аренде. По-видимому, такое право должно признаваться за собственником (если арендатор не принимает необходимых мер по защите переданного ему имущества), но для этого вряд ли необходимо вводить понятие "двойного владения" <*>. Это право (защиты объекта собственности) принадлежит ему в силу того, что данное лицо продолжает оставаться собственником имущества и при сдаче его внаем. В случае возникновения спора по поводу защиты права владения находящегося в аренде имущества речь должна идти о признании за арендатором в период действия договора приоритета на удовлетворение иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, - если с таким иском обратятся и арендатор, и собственник. При предъявлении иска только собственником арендатор может принять участие в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, а если он не примет участия и суд удовлетворит иск собственника, арендатор вправе потребовать от последнего передачи ему соответствующего имущества на оставшийся срок аренды. -------------------------------- <*> Подробнее см.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 234.

3. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы)

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает, прежде всего, собственник; он и назван в законе в качестве возможного арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Это относится к субъектам разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т. д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника. Арендодателем объектов железнодорожного транспорта федерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный при приватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли. По законодательству арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях. Полномочия по сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности определяются исходя из того, находятся они в хозяйственном ведении (у государственных или муниципальных предприятий) или оперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо относятся к казне - принадлежат непосредственно Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию. Условия осуществления правомочий по распоряжению объектами государственной или муниципальной собственности, переданными унитарным предприятиям, в том числе по сдаче их в аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости - только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами. С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ утратил силу Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230, в том числе положения п. 3, согласно которым арендодателями недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли быть исключительно комитеты по управлению государственным имуществом. Казенные предприятия могут распоряжаться закрепленным за ними имуществом во всех случаях только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Такие же условия определены Кодексом и для учреждений, которым имущество передано в оперативное управление либо приобретено ими за счет средств, выделенных по смете (ст. 298). Однако отдельными специальными законами некоторым группам учреждений предоставлены более широкие права по сдаче в аренду закрепленных за ними объектов. В соответствии с Федеральным законом "Об образовании" образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса. Следует обратить внимание на п. 2 ст. 298 ГК РФ, устанавливающий, что в случаях, когда учреждению его учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, полученные от этой деятельности доходы и приобретенное на них имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. Эта норма закона дает учреждениям право самостоятельно решать вопрос о сдаче в аренду указанного имущества, поскольку оно является его собственностью. По Конституции РФ управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации (п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). Решениями Правительства РФ полномочия по управлению этой собственностью возложены на Министерство имущественных отношений РФ. Министерство выступает в качестве арендодателя при сдаче в аренду объектов федеральной собственности, не переданных в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным унитарным предприятиям или учреждениям. Оно же является уполномоченным органом, с которым соответствующие предприятия должны согласовывать сдачу в аренду закрепленных за ними объектов недвижимости. Права и полномочия указанного Министерства определены Положением о нем, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 3 июня 2002 года N 377 <*>. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 2002. N 23. Ст. 2178.

В субъектах Федерации аналогичные функции выполняют комитеты по управлению имуществом. Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами (ст. 6 ФЗ от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <*>). -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 1995. N 35. Ст. 3506.

Разграничение объектов государственной собственности на федеральную, собственность субъектов Федерации и муниципальную, а в связи с этим и определение органов, которые могли выступать арендодателями при сдаче их в аренду, осуществлялось на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", а также изданного в соответствии с ним распоряжения Президента РФ от 18 марта 1992 года N 114-рп, которым было утверждено Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности. В дальнейшем эти вопросы должны регулироваться федеральным законом. Специальными нормами определяется круг органов и лиц, которые могут быть арендодателями по договорам аренды земельных участков и других природных объектов. Арендодателями земельных участков могут быть: а) собственники участков (ст. 260 ГК РФ); б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ); в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование. В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, соответствующим правом наделено Министерство имущественных отношений РФ (см. подп. 14 п. 6 Положения о Министерстве). Закон о приватизации предусматривает, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28 Закона). Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса РФ). Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст. 11 Закона о недрах); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для признания его недействительным (см. ст. 173 ГК РФ).

4. Объекты аренды

В законе названы виды имущества, которые могут быть предметом аренды. Это объекты недвижимости и движимое имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не исчерпывающий. В аренду, таким образом, могут передаваться предметы, предназначенные для использования в производственной и иной деловой сфере, а также вещи, необходимые для удовлетворения личных потребностей, например различная аппаратура, музыкальные инструменты, предметы бытовой техники и т. д. Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое свойство объектов аренды, как их непотребляемость, поскольку после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные - в том же количестве. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Ограничения и запреты на сдачу в аренду относятся, прежде всего, к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных видов вооружения, иных объектов общегосударственного или специального назначения. В свое время такие ограничения были установлены Постановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года N 280 "О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду" и Постановлением Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года N 118 "О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду", а также утвержденными в соответствии с ними перечнями объектов. Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Среди них магистральные железнодорожные линии со всеми расположенными на них сооружениями и устройствами: сигнализациями, блокировками, связями и т. д.; объекты локомотивного и вагонного хозяйства, имеющие оборонное значение, и ряд других, перечисленных в п. 1 ст. 8 Закона. В п. 2 той же статьи определены объекты, в отношении которых единый хозяйствующий субъект не вправе совершать сделки, связанные с их отчуждением, но может распоряжаться ими другими способами, в том числе сдавать в аренду. Сюда входят, в частности, объекты недвижимости, относящиеся к инфраструктуре железнодорожного транспорта (кроме названных в п. 1). По своему усмотрению распоряжается данный субъект и всем прочим принадлежащим ему имуществом. Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов <*>. -------------------------------- <*> См., например, ст. 11 Закона РФ "О недрах", ст. 46 - 53 Водного кодекса РФ.

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. В договоре нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т. д.). При использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т. д. При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре. Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов. Поскольку объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Об этом упоминалось при рассмотрении вопроса о правах государственных и муниципальных предприятий на сдачу в аренду объектов недвижимости (во всех случаях заключения таких договоров требуется согласие уполномоченного государством (муниципальным образованием) органа). Данная проблема касается не только государственных и муниципальных предприятий, но и других субъектов хозяйственной деятельности. Типовой устав акционерного общества, утвержденный Указом Президента РФ от 1 июля 1992 года N 721, на основе которого утверждались уставы обществ, созданных при приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10 процентов стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этих требований влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ. Но действие этого устава носило временный характер. Названный Указ утратил силу с 29 марта 2003 года (см. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 года N 370). В практике возник вопрос, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах (ст. 78, 79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок - на сумму от 25 процентов и выше балансовой стоимости активов общества. В "Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой" <*> (далее - Обзор) приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составляющей 80 процентов стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, исходя из того, что при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона, признал договор недействительным (п. 40). -------------------------------- <*> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 17.

При рассмотрении подобных споров нужно иметь в виду, что ст. 78 Закона об акционерных обществах, содержащая определение крупных сделок, относит к ним сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в том числе косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25 процентов под залог, получение кредита на крупную сумму и т. д.). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, подпадают договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможность отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает - собственником имущества независимо от срока аренды остается арендодатель, - положения ст. 78 и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы. Следует, однако, обратить внимание на то, что Законом от 7 августа 2001 года N 120-ФЗ ст. 78 Закона об акционерных обществах дополнена нормой, дающей обществу право предусмотреть в своем уставе распространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств. Эта норма может быть использована и в отношении договоров аренды, что во многих случаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектов недвижимости на длительный срок. В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах (ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.

5. Форма и государственная регистрация договора аренды

Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643), аренды зданий и сооружений (ст. 651), предприятий (ст. 658 ГК РФ). Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т. д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора. Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК РФ). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 559 ГК РФ). При применении п. 3 ст. 609 Кодекса следует иметь в виду, что содержащаяся в нем норма не подлежит расширительному толкованию и не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Арбитражный суд рассмотрел иск открытого акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате за сданный внаем теплоход и об обязании ответчика вернуть его. Исковые требования судом были удовлетворены, поскольку факт задолженности по арендной плате был установлен, а в отношении требования о возврате теплохода суд сослался на истечение срока аренды и обязанность арендатора вернуть взятое внаем имущество (ст. 622 ГК РФ). Арендатор обжаловал решение в части обязания его вернуть арендованное имущество, ссылаясь на то, что договор предусматривал право выкупа судна арендатором и что к моменту возникновения спора (за предыдущие периоды) им была внесена арендная плата в сумме, превышающей половину стоимости судна. Ссылаясь на п. 2 ст. 489 ГК РФ, предусматривающий, что при рассрочке платежа за проданный товар продавец может потребовать возврата товара в случае невнесения покупателем очередного платежа только до момента, когда сумма платежей, полученных от покупателя, не превысит половины стоимости товара, арендатор считал, что изъятие у него теплохода произведено неправомерно. Суд кассационной инстанции, проверявший это решение, обратил внимание на необходимость разграничения выкупа имущества (ст. 624 ГК РФ) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ). Пункт 3 ст. 609 Кодекса указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Нормы, регламентирующие куплю-продажу товара с рассрочкой платежа, к договорам аренды с правом выкупа имущества неприменимы. Поскольку к истечению срока аренды стоимость подлежавшего выкупу имущества не была полностью внесена арендатором, суд обоснованно принял решение о возврате его арендодателю на основании ст. 622 ГК РФ. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст. 131 и 164 ГК РФ). Порядок осуществления ее определен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации недвижимости). В Законе сказано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды этого имущества; определены случаи, когда регистрация может быть приостановлена, прекращена или в проведении ее может быть отказано <*>. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, - арендодатель или арендатор (см. п. 1 ст. 26 Закона). Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводится независимо от того, являются участниками данного договора физические или юридические лица. В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219. -------------------------------- <*> См. дополнения, внесенные в указанный Закон Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ, вступающим в силу с 17 сентября 2003 года // Российская газета. 2003. 17 июня.

При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров (см., например, Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 года N 18). Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (ст. 633 и 643 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации недвижимости). Последствия несоблюдения письменной формы сделки предусмотрены ст. 162 Кодекса. Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от ее осуществления, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ).

6. Срок аренды

Возобновление арендных отношений. Поскольку договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока его действия (п. 2 ст. 610). В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании ст. 619 или ст. 620 Кодекса независимо от того, истек установленный ст. 610 срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет. В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления события - иначе она не подлежит применению. Арбитражный суд рассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметив при этом, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (п. п. 4, 5 Обзора). Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до 3-х лет и долгосрочное - от 3-х до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей пользования - от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона). Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным. При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом. Ранее действовавшее общее правило (ст. 277 ГК 1964 года), закреплявшее предельные сроки аренды для договоров, заключаемых между государственными, кооперативными и общественными организациями, утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 года). Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору - использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т. д. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства (п. 3 ст. 86). Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период. Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественно нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурса на сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договора аренды. По конкретному делу, рассмотренному арбитражным судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу в аренду нежилого помещения за 10 дней до окончания срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор с его победителем будет заключен по окончании срока договора, действовавшего, когда проводился конкурс. Арендатор, занимавший помещение в момент проведения конкурса, оспорил его результаты, считая, что досрочное (с его точки зрения) проведение конкурса нарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право на возобновление договора аренды на новый срок. Суд, рассматривавший дело, признал требования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ при обсуждении этого вопроса пришел к иному выводу. В приведенной ситуации необходимо учитывать два исходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титул собственника переданного в аренду имущества, не лишен права в период действия договора аренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая его отчуждение), которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора. Способом защиты прав последнего является установленное законом правило о следовании его прав за объектом аренды при переходе прав собственника на данный объект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендатора не было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь по окончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора на новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнить те условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, было установлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем, но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель; желания возобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил. Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможно возобновление договора аренды на новый срок, - готовность заключить его на условиях, равных предлагаемым другим претендентом. В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения относительно практики разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276 <*>. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем. -------------------------------- <*> Вестник ВАС РФ. 1993. N 11. С. 104.

Новеллой является абз. 3 п. 1 ст. 621 Кодекса, предусматривающий дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков. Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок. В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В подобной ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Важно подчеркнуть, что для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Правила ст. 621 Кодекса о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другими претендентами.

7. Предоставление имущества арендатору. Ответственность за недостатки сданного в аренду имущества

Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ). Вместе с основным имуществом передаются его принадлежности, если иное не предусмотрено договором, и относящаяся к нему документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые во многих случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и документы не переданы одновременно с имуществом, но без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе либо потребовать предоставления их, либо расторгнуть договор. В обоих случаях он имеет право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору арендодателем. Арбитражный суд рассмотрел иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. Арендатор, возражая против иска, предъявил встречный иск о расторжении договора на основании подп. 1 ст. 620 ГК РФ. При рассмотрении этих споров выяснилось, что арендодатель передал арендатору в пользование на основании договора аренды вертолет, не снабдив его свидетельством о регистрации и сертификатом летной годности (удостоверениями о годности воздушного судна к полетам), как того требует Воздушный кодекс РФ (ст. 33, 36). Из-за их отсутствия арендатор не смог воспользоваться полученным вертолетом. Суд признал, что арендодатель не исполнил надлежащим образом свое обязательство, нарушив условия ст. 611 ГК РФ, а потому требование арендатора о расторжении договора аренды удовлетворил; в иске о взыскании с него арендной платы отказал (см. п. 8 Обзора). При уклонении арендодателя от предоставления имущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этом случае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др. На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, то есть при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, либо б) соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами. Указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) досрочного расторжения договора. Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, последний может без промедления заменить это имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это более экономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками. Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит исключение из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданной в аренду вещи. Он не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т. п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за подобные недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель может предъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате им имущества.

8. Арендная плата

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, Кодекс, как уже отмечалось, не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы обязательно. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ). Следует обратить внимание на специальные нормы, относящиеся к аренде земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта. Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (см. п. 3 ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ). Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т. д. Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами). Возможны и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и т. д. Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (в отличие от Основ законодательства об аренде, которые устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества. Иногда в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции - к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению. В одном из таких случаев стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Такой способ определения цены не исключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ). Во втором случае - при определении размера арендной платы путем указания в договоре суммы в иностранной валюте с последующим пересчетом ее в рубли, в которых должен осуществляться платеж, - Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он, кстати, не противоречит ст. 140 Кодекса, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях (см. п. 11 Обзора). В приведенных примерах ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (см. п. 10 Обзора). Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор (см. п. 13 Обзора). Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере - потребовать досрочного расторжения договора.

9. Пользование арендованным имуществом и распределение затрат по его содержанию. Возврат имущества по окончании срока аренды

Арендатор обязан пользоваться взятым внаем имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - исходя из его назначения (ст. 615 ГК РФ). Использование имущества не по назначению - основание для досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и т. п. Закон наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень их содержится в п. 2 ст. 615. С согласия наймодателя арендатор вправе сдавать нанятое имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу в безвозмездное пользование. Вместе с тем не допускается сдача в субаренду, совершение каких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества, предоставляемого в пользование по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Установлены законом ограничения и на передачу арендованного имущества в безвозмездное пользование: п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческим организациям предоставлять имущество в бесплатное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Сделки, совершенные вопреки запрету закона, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Если сделка по закону совершаться может, но заключена без согласия арендодателя, она будет относиться к оспоримым и может быть признана недействительной в судебном порядке. Последствия недействительности сделок (оспоримых и ничтожных) определены ст. 167 ГК РФ. С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом (см. ст. 295 и 296 ГК РФ). При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю. Если указанные права вносятся в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возврату арендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права. Во всех перечисленных случаях сдачи имущества в субаренду, передачи в залог арендных прав и др. (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору. Особо следует коснуться субаренды, которая встречается довольно часто. Договор субаренды - производный от основного, он не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, его срок не должен превышать срок договора аренды. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды (ст. 618 ГК РФ). В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение с ним самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Логика такого подхода очевидна: договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды. Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий - на арендатора (ст. 616). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий. Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления. При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранению недостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих или затрудняющих его эксплуатацию по назначению. На восстановление имущества, которое относится к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Они входят составной частью в арендную плату (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования имущества, так называемым арендным процентом) и расходуются арендодателем на эти цели. Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт должен проводиться им. Обязанность арендатора проводить текущий ремонт нанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество в исправном состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т. п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Еще одна типичная для арендных отношений проблема - распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества. Гражданский кодекс РФ не вносит существенных изменений в сложившийся в соответствии с ранее действовавшим законодательством порядок. Если арендатором произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623). Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623). Изменение условий о распределении затрат, связанных с неотделимыми улучшениями имущества, возможно в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 623, по соглашению сторон (в договоре), а в случаях, указанных в п. 3 той же статьи (когда улучшения произведены без согласия арендодателя), только в законе. Примером может быть ст. 662 Кодекса, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним. Имеется в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов). Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением - по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность). При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.

10. Защита интересов сторон и прав третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду

Закон гарантирует права третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду, а также стабильность договора аренды в случае перехода в период его действия права собственности на имущество к новому лицу. Согласно ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на него. При заключении договора арендодатель обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение этой обязанности дает последнему право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В данной норме речь идет о правах третьих лиц, которыми они обладают как в силу закона, так и договора. Из этого следует, что залогодержатель, например, может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенное имущество - независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдает его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута - предоставления третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением). Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем права на данное имущество. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит норму, отсутствовавшую в прежнем законодательстве: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора (например, когда нанимателем имущества был специалист-реставратор, обязавшийся в качестве арендной платы провести определенные реставрационные работы, а наследник их выполнить не может). Защита права наследника - при отказе арендодателя от предоставления ему соответствующей возможности - может осуществляться через суд. Но суд откажет в удовлетворении иска, если будет установлено, что данное лицо лишается права на получение наследства в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (см. ст. 1117 ГК РФ) либо не может быть арендатором имущества по другим указанным в законе основаниям.

11. Досрочное расторжение договора аренды

Один из главных принципов гражданского законодательства - обеспечение стабильности, надежности договоров. Он нашел закрепление в ст. 310 ГК РФ, где говорится, что односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены также договором. Предусматриваемые в законодательстве основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, как правило, связаны с нарушениями договорных обязательств другой стороной. В ст. 619 Кодекса перечислены основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; значительное ухудшение арендатором качества арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платежей в установленный срок более двух раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут предусматриваться и другие, то есть дополнительные, основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя, но они во всяком случае должны быть связаны с серьезными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Право на досрочное расторжение договора может быть осуществлено путем обращения в суд, если вторая сторона возражает против прекращения обязательств до истечения его срока. Арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ). Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора указаны в ст. 620 Кодекса. Они названы и в ряде других статей, где возможность заявления такого требования рассматривается как одно из последствий невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств арендодателем. К ним относятся: непредоставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением; выявление в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность; непроведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества, обязанность проведения которого возлагается на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. В отличие от ст. 619 ГК РФ, касающейся арендодателя, на арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п. 2 ст. 452 и составляет тридцать дней.

12. Выкуп арендованного имущества

Положения о выкупе - переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, содержащиеся в ст. 624 ГК РФ, в значительной мере воспроизводят ст. 87 Основ гражданского законодательства и частично ст. 10 Основ законодательства об аренде. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или в договоре. Ранее действовавшие законы о приватизации рассматривали выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, как один из способов приватизации. Действующий Закон о приватизации, как уже отмечалось, не относит аренду государственных и муниципальных предприятий с правом последующего выкупа к оправдавшим себя формам приватизации. В отношении ранее заключенных договоров аренды предприятий с правом выкупа новый Закон определяет условия, при которых он может быть осуществлен (см. п. 12 ст. 43). Если договором определен срок выкупа, то выкуп должен быть проведен не позднее этого срока; если в договоре отсутствуют условия о сроке выкупа и другие необходимые условия, названные в Законе, выкуп может быть осуществлен в течение шести месяцев с даты вступления указанного Закона в силу (то есть с 27 апреля 2002 года). По истечении этих сроков (в случае непоступления от арендатора надлежащего заявления о выкупе) нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу <*>. -------------------------------- <*> Порядок выкупа указанного имущества определен Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 года N 707.

Что касается земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости и которые находятся в аренде у собственников этих объектов, то Закон о приватизации предусматривает более широкие возможности выкупа их арендаторами. В ст. 28 Закона сказано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа. Если все имущество государственного или муниципального предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в котором оно располагается, приобретено частным лицом в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса РФ (о юридических лицах), не предусматривающей такую организационно-правовую форму юридического лица, как арендное предприятие, указанное здание или помещение, находящееся у собственника предприятия в аренде, подлежит продаже ему по рыночной стоимости. Но и в этом случае установлен предельный срок выкупа - не позднее двух лет с даты вступления в силу Закона о приватизации 2001 года (п. 13 ст. 43). Выкуп арендованного имущества может быть предусмотрен договором, не связанным с приватизацией. При отсутствии в договоре аренды такого условия оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. Стороны вправе договориться при этом о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом в отдельных случаях вводится запрет на выкуп арендованного имущества. Не допускается, например, выкуп арендованных лесных участков (ст. 34 Лесного кодекса РФ).

§ 2. ПРОКАТ

Выделение проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой целей этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов. Определение договора проката дано в ст. 626 ГК РФ. По этому договору арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество предоставляется, как правило, для использования в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В той же статье указывается, что договор проката заключается только в письменной форме и что он носит публичный характер. В приведенном определении отражены главные особенности рассматриваемого договора; они касаются как субъектного состава, так и предмета договора, его формы и характера. В качестве арендодателей по договору проката могут выступать только коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью. В большинстве случаев это специализированные службы проката. Предметом проката может быть лишь движимое имущество, используемое главным образом для потребительских целей. Поэтому арендаторами его являются преимущественно граждане, берущие напрокат бытовую технику, радио - и телевизионную аппаратуру и другие вещи, необходимые для удовлетворения личных и бытовых нужд. Объектом проката могут быть и иные предметы, например некоторые виды оборудования, приборы, используемые, в частности, научно-исследовательскими и другими организациями. В основном это касается довольно дорогостоящей техники, потребность в которой у отдельных организаций возникает на сравнительно непродолжительный срок, поэтому покупать ее им невыгодно, а удобнее взять напрокат. Есть организации, специализирующиеся на сдаче в аренду такой техники. Существенная особенность договора проката состоит в том, что он отнесен к категории публичных. Согласно ст. 426 ГК РФ публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ либо оказании услуг широкому кругу потребителей, которая в силу характера своей деятельности обязана предоставлять их любому заинтересованному лицу. В связи с этим организация-арендодатель не вправе при наличии возможности отказывать кому-либо в предоставлении соответствующих вещей в пользование и заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в том числе при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий - они для всех пользователей должны быть одинаковыми. Исключения возможны лишь в случаях, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой организации заключить его (см. п. 3 ст. 426 и п. 4 ст. 445 ГК РФ). Физические лица защищают свои права в судах общей юрисдикции, а юридические - в арбитражных. Высший Арбитражный Суд РФ в "Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" <*> отметил, что с таким иском вправе обратиться только контрагент организации, обязанной заключить публичный договор. Коммерческая организация (в данном случае прокатная. - Г. Ш.) не вправе понуждать потребителя к заключению подобного договора. -------------------------------- <*> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 103.

Отнесение проката к публичным договорам создает арендаторам (гражданам) дополнительные гарантии защиты их интересов. Они связаны не только с применением специальных норм о публичных договорах, но и с распространением на них Закона РФ "О защите прав потребителей". В самом Законе договор проката не упомянут, но содержащийся в нем перечень обязательств, подпадающих под его действие, не является исчерпывающим, а по характеру и целям рассматриваемого договора, предназначенного для обслуживания широкого круга граждан, удовлетворения их личных и бытовых потребностей, он в полной мере вписывается в систему отношений, регулируемых данным Законом. Эта позиция получила подтверждение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" <*>. -------------------------------- <*> См.: Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: Юристъ, 1999. С. 211, 212.

Закон РФ "О защите прав потребителей" предусматривает, в частности, дополнительные меры обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан, их имущества, а также окружающей среды при обычных условиях пользования предоставляемыми им вещами. В случае причинения вреда жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных и иных недостатков переданных в пользование вещей прокатная организация или их изготовитель обязаны возместить ему вред в полном объеме. При наличии вины изготовителя или прокатной организации в причинении вреда потерпевший вправе потребовать, помимо компенсации материальных потерь, возмещения морального вреда. Предусмотрен и ряд других материально-правовых и процессуальных гарантий, в том числе возможность обращения с соответствующим иском в суд по месту жительства потерпевшего, освобождение от уплаты государственной пошлины по таким искам и др. В защиту прав потребителей иски могут предъявлять не только сами граждане, но и названные в Законе организации, в том числе антимонопольные органы, общественные объединения потребителей и пр. Поскольку арендодатель по договору проката является специализированной организацией, на него возлагается достаточно широкий круг обязанностей по обслуживанию потребителей. При сдаче имущества в прокат он должен в присутствии арендатора проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему соответствующие письменные инструкции (ст. 628 ГК РФ). Указанная проверка важна как для обеспечения безопасности потребителей при сдаче в прокат технически сложных изделий, так и в случаях возникновения между сторонами спора по поводу недостатков, обнаруженных в вещах, предоставленных в пользование, позволяя определить, были они до передачи их арендатору или возникли в период пользования. Закон (ст. 631 ГК РФ) возлагает на арендодателя обязанность по проведению и капитального, и текущего ремонта имущества, сданного в прокат. Тем самым устанавливается изъятие из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 616 ГК РФ, согласно которому обязанность проведения текущего ремонта лежит на арендаторе, если иное, как сказано в этом пункте, не предусмотрено законом или договором. Данная норма является специальной и носит, в отличие от п. 2 ст. 616, императивный характер, поэтому ее условия не могут изменяться по соглашению сторон. Есть специфика в регулировании взаимоотношений сторон при выявлении арендатором недостатков, препятствующих или затрудняющих пользование имуществом, взятым напрокат. Арендодатель обязан в течение десяти дней после получения от арендатора соответствующего заявления устранить недостатки на месте либо произвести замену предоставленной в пользование вещи другой аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Право выбора способа выполнения принадлежит арендодателю, но его решение в значительной мере зависит от фактических обстоятельств, в частности от характера недостатков, технической возможности и экономической целесообразности устранения их в пределах установленного 10-дневного срока. Договором проката может быть предусмотрен и более короткий срок для устранения недостатков или замены имущества. Иногда недостатки возникают по вине арендатора - из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания арендованного имущества, небрежного обращения с ним. Арендатор вправе и в этом случае обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества при таких обстоятельствах будет отнесена на арендатора. Если взятые напрокат предметы приведены по вине арендатора в негодность - не подлежат ремонту и восстановлению, то на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду. Сюда входят стоимость приведенных в негодность вещей и не полученная арендодателем плата за предоставление их в прокат. Арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме. Здесь исключается возможность использования других способов оплаты, перечисленных в ст. 614 ГК РФ. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором. Во многих случаях при заключении договора проката вносится арендная плата за определенный срок вперед. При досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы - за период, который был оплачен, но в течение которого арендатор имуществом не пользовался. Исчисляется этот период со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Указанное правило действует, если отказ от договора заявлен арендатором с соблюдением требований законодательства - не менее чем за 10 дней. В целях защиты экономических интересов организаций, занимающихся предоставлением имущества в прокат и обслуживающих многочисленную клиентуру, закон закрепляет за ними право на взыскание с арендаторов задолженности по арендной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса. В период действия ГК РСФСР 1964 года большинство договоров проката заключалось на основе утвержденных Правительством РСФСР типовых договоров (см. ст. 294 ГК РСФСР), имевших силу нормативных актов и довольно детально (как правило, в императивной форме) регулировавших отношения сторон. С введением в действие части второй Гражданского кодекса РФ утратили силу не только соответствующие нормы ГК 1964 года, но и принятые на его основе типовые договоры. Действующий Гражданский кодекс РФ также не исключает возможности издания Правительством РФ типовых договоров, положений и иных правил, обязательных для сторон при заключении публичных договоров, но лишь в случаях, предусмотренных законом. Поскольку прокат обычно рассчитан на обслуживание широкой клиентуры, прокатные организации в большинстве случаев предлагают арендаторам для подписания разработанные ими унифицированные тексты договоров (используется так называемая бланкетная форма). Подобные договоры, подписываемые клиентами прокатной организации, относятся к договорам присоединения (см. ст. 428 ГК РФ). Если в договоре окажутся условия, ущемляющие права потребителя, то в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" они признаются недействительными. Кроме того, ст. 428 Кодекса, защищая интересы присоединившейся стороны (являющейся более слабой при заключении такого рода договоров), предусматривает, что эта сторона вправе потребовать изменения или расторжения договора, если он хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает ее прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Закон вместе с тем ограничивает права арендатора по распоряжению имуществом, полученным по договору проката. Ему запрещено сдавать это имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, в залог и т. д. Данное ограничение обусловлено тем, что цель договора проката - удовлетворение потребительских нужд непосредственно арендаторов. Любая передача предмета проката иному лицу допускается лишь путем прекращения арендных отношений с данным арендатором и заключения договора проката с новым пользователем (арендатором). Для договоров проката установлен предельный срок, на который они могут заключаться: до одного года. При этом арендатор не наделяется преимущественным правом на возобновление договора по истечении его срока. Не применяется в этих случаях и правило о продлении (возобновлении) договора на неопределенный срок при фактическом продолжении арендатором пользования имуществом после окончания срока договора (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Арендатор, однако, не лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях. Закон дает арендатору право отказаться от договора проката, письменно предупредив арендодателя о своем намерении не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). И здесь проявляется специфика проката: устанавливается исключение из общего правила о недопустимости одностороннего отказа от обязательств (ст. 310 ГК РФ). При подаче арендатором заявления об отказе от договора в указанный срок его отказ подлежит безоговорочному принятию арендодателем (естественно, при одновременном возврате предмета проката). Несоблюдение этого срока дает арендодателю право не принимать досрочный отказ арендатора от договора, что является, в частности, основанием для получения с него арендной платы за соответствующий период.

§ 3. АРЕНДА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

В практике применяются два вида договора аренды транспортных средств: с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг, что нашло отражение в правовом регулировании соответствующих отношений. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет его арендатору во временное владение и пользование за плату и оказывает своими силами услуги по управлению им и технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Этот договор можно рассматривать как комплексный, устанавливающий обязательства: а) непосредственно связанные с предоставлением транспортного средства в аренду и б) по оказанию арендатору услуг, связанных с управлением и его технической эксплуатацией. Договор, не предусматривающий предоставления таких услуг, носит чисто арендный характер (ст. 642 ГК РФ). Правила, регулирующие сдачу в аренду транспортных средств, содержат ряд особенностей, относящихся ко всем договорам аренды таких средств (независимо от предоставления или непредоставления услуг по управлению ими), и вместе с тем отражают определенную специфику каждого из двух названных видов договоров. Общее для этих договоров следующее: а) заключение их только в письменной форме независимо от срока действия договора и состава участников - юридических и физических лиц; б) к договорам аренды транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу (это в соответствии со ст. 130 ГК РФ воздушные и морские суда, а также суда внутреннего водного плавания), не применяются правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества; в) на договоры аренды транспортных средств не распространяется правило о возможном возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды на последующий период (ст. 632 и 642 ГК РФ). Это не лишает арендатора возможности по истечении срока аренды повторно взять транспортное средство внаем, но на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях; г) транспортные средства берутся в аренду преимущественно в коммерческих целях, поэтому закон наделяет их арендаторов более широкими правами по использованию арендованного имущества в сравнении с обычными правилами аренды. Арендатор транспортного средства может сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором), вправе от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они не определены в договоре - в соответствии с назначением данного транспортного средства; д) особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами. Имеются в виду, прежде всего, воздушные и морские суда, а также суда внутреннего водного плавания, для безопасной эксплуатации которых необходимо соблюдать ряд специальных требований. Согласно ст. 104 ВК РФ аренда воздушных судов осуществляется по договору фрахтования (воздушный чартер). К этим договорам применяются правила воздушных перевозок, установленные названным Кодексом. Ими определены, в частности, условия допуска судов к эксплуатации (ст. 36). В соответствии с п. 2 ст. 36 порядок допуска к эксплуатации гражданских воздушных судов, в том числе на условиях аренды, устанавливается федеральными авиационными правилами. Любое воздушное судно может быть допущено к эксплуатации лишь при наличии сертификата летной годности (удостоверения о годности к полетам). Арендатор воздушного судна обязан соблюдать установленные правила воздушных перевозок пассажиров и грузов. Применяются и иные правила, предусмотренные Кодексом: например, определяющие случаи, когда органу транспорта (фрахтовщику) предоставлено право прекратить перевозку (ст. 107), и др. В КТМ аренде морских судов посвящены глава X, регулирующая отношения по договору фрахтования судна на время (тайм-чартер), то есть с пользованием услугами членов экипажа судна, и глава XI, посвященная договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер). В главе X дается определение договора тайм-чартера, перечислены требования к его содержанию, причем перечень условий, подлежащих включению в такой договор, значительно шире, чем установленный общими нормами по договору аренды. В нем, помимо наименования сторон, названия судна, его технических и эксплуатационных данных (то есть определения объекта аренды), указываются район плавания, цель фрахтования, время и место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера (ст. 200 КТМ). В той же главе предусмотрено право фрахтователя судна заключать договоры субтайм-чартера; определены обязанности судовладельца по обеспечению мореходного состояния судна и обязанности фрахтователя по коммерческой эксплуатации его и возврату. Часть норм этой главы - о подчиненности членов экипажа судна, об освобождении от ответственности фрахтователя за убытки, причиненные гибелью или повреждением судна, если не будет доказано, что они причинены по вине фрахтователя, и некоторые другие - совпадают с нормами о договоре аренды транспортных средств, содержащимися в Гражданском кодексе РФ. В главе X КТМ указано, что ее положения применяются, если иное не предусмотрено договором. В специальную главу выделены вопросы аренды судов в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ (глава X). В ней, так же как и в других транспортных кодексах, содержится общая норма о договоре аренды и несколько специальных. Так, в соответствии с п. 5 ст. 60 КВВТ передача судна в аренду и возврат судна по истечении срока действия договора аренды осуществляются арендодателем и арендатором в пункте отстоя судна. Расходы, связанные с доставкой судна в указанный пункт, несет сторона, передающая судно. Или: арендатор (при аренде судна с экипажем) вправе назначить на судно своего представителя, распоряжения которого в части коммерческой эксплуатации судна являются для капитана обязательными (п. 3 ст. 62 КВВТ). Арендодатель обязан передать арендатору документы, предусмотренные законодательством о внутреннем водном транспорте РФ, необходимые для эксплуатации судна (п. 1 ст. 63 КВВТ). В случае задержки внесения арендной платы более чем на 15 суток арендодатель вправе без предупреждения изъять судно у арендатора и взыскать с него понесенные в связи с этим убытки (п. 5 ст. 65 КВВТ). Установлены и некоторые другие специальные правила. В указанной главе, так же как и в КТМ, имеется норма, гласящая, что установленные ею правила применяются, если иное не предусмотрено договором аренды. Эта норма придает диспозитивный характер всем положениям главы X КВВТ. Следует, однако, иметь в виду, что она не может распространяться на положения, связанные с обеспечением надлежащего технического состояния и безопасности эксплуатации сдаваемого в аренду судна. Принцип диспозитивности не распространяется на нормы, регулирующие вопросы, которые в силу своего характера и общих предписаний закона не подлежат регламентации договором. Основные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, содержащиеся в нормах Гражданского кодекса РФ, связаны с обязанностями сторон по их содержанию, эксплуатации, а также с ответственностью за причиненный вред. На арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, возлагается обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634). При аренде транспортного средства без экипажа все эти обязанности возлагаются на арендатора, который должен осуществлять различные виды ремонта, поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества (ст. 644). Указанные различия легко объяснимы. Арендатор, которому передается транспортное средство без экипажа, получает его в полное владение и пользование, принимая на себя обязанности по осуществлению комплекса работ по его обслуживанию, поддержанию в рабочем состоянии, сохранению эксплуатационных свойств. Нормы, определяющие обязанности сторон по осуществлению ремонта транспортных средств, сформулированы в виде императивных, и поэтому в договоре аренды стороны не могут предусматривать иное их распределение. Арендодатель, сдающий транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, должен обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Поскольку цели бывают разными: в одних случаях - перевозка пассажиров, в других - грузов, использование транспортного средства в течение длительного периода или на один рейс и т. д., - неодинаков и объем услуг, предоставляемых арендодателем. В договоре аренды может быть предусмотрено предоставление услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства, например по организации питания и иного обслуживания пассажиров при сдаче судна в аренду для туристических целей и пр. Безопасность эксплуатации транспортного средства во многом зависит от квалификации и опыта лиц, управляющих им. Арендодатель обязан укомплектовать экипаж соответствующими специалистами. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать действующим правилам и условиям договора, а если обязательными правилами такие требования не установлены - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. В транспортных уставах и кодексах подробно урегулированы эти вопросы. Лица, управляющие воздушными судами, должны соответствовать требованиям, предусмотренным главой VII ("Авиационный персонал") и главой VIII ("Экипаж воздушного судна") ВК РФ. Статья 52 названного Кодекса определяет, что к авиационному персоналу относятся лица, имеющие специальную подготовку и сертификат (свидетельство) и осуществляющие деятельность по обеспечению безопасности полетов воздушных судов или авиационной безопасности, а также деятельность по организации, выполнению и обслуживанию воздушных перевозок и полетов воздушных судов и других работ по обслуживанию воздушного движения. При отсутствии сертификата авиационный персонал к указанной деятельности не допускается (ст. 53). Конкретные требования, предъявляемые к соответствующим лицам, устанавливаются федеральными авиационными правилами. За деятельностью авиационного персонала осуществляется государственный контроль (об установлении такого контроля см., например, Постановление Правительства РФ от 20 ноября 2001 года N 801). В главе, посвященной экипажу воздушного судна, особое внимание уделяется правам и обязанностям командира, несущего ответственность за надежную эксплуатацию судна и безопасность полета (ст. 58 ВК). Подробно урегулированы требования к экипажу судна Кодексом торгового мореплавания РФ. Согласно ст. 54 КТМ к занятию должностей членов экипажа допускаются лица, имеющие дипломы и квалификационные свидетельства, соответствующие положению о дипломировании, утвержденному Правительством РФ. Указанные документы выдаются лицам, намеренным стать членами экипажа, если они отвечают установленным требованиям по стажу работы на судне, возрасту, состоянию здоровья, профессиональной подготовке. Регламентированы требования к экипажу судна КВВТ (глава V) и рядом других правовых актов. Во всяком случае необходимо, чтобы управляющие транспортным средством лица имели документы, подтверждающие сдачу квалификационных экзаменов и разрешающие управление ими (водительские права и пр.). Соответствующие требования предъявляются и к лицам, которым поручается управление транспортным средством, взятым в аренду без экипажа. Статья 217 КТМ предусматривает, что фрахтователь судна по договору бербоут-чартера осуществляет комплектование его экипажа. При этом он вправе укомплектовать экипаж лицами, ранее не являвшимися членами экипажа данного судна, или в соответствии с условиями бербоут-чартера лицами, входившими в его состав, при соблюдении правил, установленных ст. 56 КТМ. Все члены экипажа должны соответствовать требованиям, предъявляемым к ним законом и другими специальными правилами. Независимо от способа комплектования экипажа фрахтователем капитан судна и другие члены экипажа подчиняются в этих случаях фрахтователю во всех отношениях. В соответствии с п. 4 ст. 64 КВВТ арендатор судна без экипажа за свой счет осуществляет его укомплектование. Члены экипажа должны соответствовать требованиям законодательства в области внутреннего водного транспорта РФ. Следует обратить внимание также на п. 4 ст. 26 Кодекса, согласно которому состав экипажа самоходного транспортного судна должен соответствовать требованиям эксплуатации судов определенного типа. Они определяются положением, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, и являются обязательными для арендаторов судна без экипажа. Аналогичный подход должен соблюдаться арендаторами и других транспортных средств без экипажа. Важное правовое значение имеет абз. 2 п. 2 ст. 635 ГК РФ, предусматривающий, что члены экипажа, обслуживающего транспортное средство, сданное в аренду с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, являются работниками арендодателя (то есть находятся с последним в трудовых отношениях). В связи с этим по вопросам, относящимся к управлению и технической эксплуатации, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя. В части коммерческой эксплуатации транспортного средства экипаж должен выполнять распоряжения арендатора. По общему правилу расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель, с которым они состоят в трудовых отношениях. Арендатор возмещает их в составе арендных платежей (они должны учитываться при определении размера арендной платы). Норма об оплате услуг и расходов по содержанию членов экипажа носит диспозитивный характер, и в договоре аренды стороны могут по-иному решить этот вопрос. Коммерческая эксплуатация транспортного средства относится к сфере деятельности нанимателя, а потому расходы, связанные с нею, относятся на арендатора. В их состав входят затраты по оплате топлива и материалов, используемых в процессе эксплуатации, внесению различных сборов. Управление и эксплуатационно-техническое обслуживание транспортного средства, взятого в аренду без экипажа, осуществляется либо непосредственно самим арендатором (например, при аренде автомобиля), либо путем привлечения соответствующих работников, которые в этом случае будут состоять в трудовых или договорных (гражданско-правовых) отношениях с арендатором. Если законом или договором предусмотрена обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, то она возлагается на арендодателя, когда транспортное средство обслуживается его экипажем (ст. 637 ГК РФ), и на арендатора - при аренде без экипажа (ст. 646 ГК РФ). Указанные нормы также носят диспозитивный характер. В случае гибели или повреждения транспортного средства, сданного в аренду с экипажем, на арендатора может быть возложена обязанность возместить причиненные убытки лишь при условии, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые тот отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК РФ). По закону арендатор отвечает, если гибель или повреждение транспортного средства произошли по его вине либо по вине лиц, за действия которых он несет ответственность: например, по вине работников юридического лица (или гражданина) при исполнении ими своих служебных обязанностей, по вине несовершеннолетнего лица до четырнадцати лет (ст. 1064, 1068, 1073 ГК РФ). В отличие от общих правил, содержащихся в названных статьях главы 59 Кодекса, согласно которым вина причинителя вреда презюмируется, в данном случае бремя доказывания вины арендатора (лиц, за которых он несет ответственность) возлагается на арендодателя. Договором может быть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю вред, возникший при случайной гибели или повреждении арендованного транспортного средства, то есть при отсутствии вины арендатора, и тогда будут действовать условия договора. Но если договор не содержит подобных условий, все последствия случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства несет арендодатель как его собственник (см. ст. 211 ГК РФ). Существенные особенности имеются в регулировании ответственности за вред, причиненный транспортными средствами, относящимися к источникам повышенной опасности. При сдаче в аренду транспортного средства с экипажем ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендодатель, являющийся владельцем источника повышенной опасности и осуществляющий управление им (ст. 640 ГК РФ). Ответственность арендодателя перед третьими лицами (в виде обязанности возместить причиненный ущерб) наступает в этих случаях в соответствии с правилами ст. 1079 и другими положениями главы 59 Кодекса. Меры имущественной ответственности применяются независимо от вины владельца источника повышенной опасности. Основанием освобождения от ответственности может служить в таких случаях лишь наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла или грубой неосторожности потерпевшего, вследствие которых причинен ущерб (см. п. 1 ст. 1079 и ст. 1083 ГК РФ). При этом грубая неосторожность потерпевшего может стать основанием для освобождения причинителя вреда от ответственности, если его вина в причинении вреда отсутствует. В большинстве случаев наличие грубой неосторожности потерпевшего служит основанием для уменьшения размера возмещения с учетом степени его вины. Если будет установлено, что вред возник по вине арендатора, арендодатель вправе после возмещения вреда третьему лицу предъявить к арендатору регрессное требование - потребовать от него возмещения сумм, выплаченных третьим лицам. При этом на арендодателя возлагается бремя доказывания того, что вред возник по вине арендатора. При аренде транспортного средства без экипажа арендатор выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности (см. ст. 1079 ГК РФ). В связи с этим ответственность за вред, причиненный транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), несет в таких случаях арендатор.

§ 4. АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ

Аренда предприятий, как уже отмечалось, имела широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х годов. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений был посвящен специальный раздел (ст. 16 - 25). Содержащиеся в нем нормы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий, не только представлявших собой имущественные комплексы, но и являвшихся субъектами права. Они сдавались в аренду, как правило, трудовым коллективам - организациям арендаторов или специально создаваемым работниками товариществам. Возникшие арендные предприятия подлежали государственной регистрации в качестве юридических лиц и выступали правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В связи с этим становится очевидным, что при создании арендных предприятий применялись не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц. Действующий Гражданский кодекс РФ рассматривает предприятия как объекты права - имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности <*>. Такой подход существенно меняет положение, в связи с чем нормы Кодекса об аренде предприятий (ст. 656 - 664) в немалой степени отличаются от Основ, но частично и совпадают с ними, что порой создает затруднения при их применении с учетом принципиальных изменений в определении юридической природы предприятий. -------------------------------- <*> Сохраняют статус субъектов права только государственные и муниципальные предприятия, число которых за годы реформ резко сократилось и продолжает сокращаться. Нельзя не отметить двойственное значение употребляемого в настоящее время в ГК РФ понятия "предприятие".

В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости (ст. 132 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК РФ к договору аренды предприятия применяются (наряду с положениями § 5 главы 34) правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, кроме случаев, когда иное предусмотрено Кодексом. К их числу относятся, в частности, положения о том, что при аренде здания или сооружения одновременно с передачей права владения и пользования соответствующим объектом арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для использования данного объекта (ст. 652 ГК РФ), или о том, что договор аренды здания или сооружения, а соответственно и договор аренды предприятия, обязательно должен предусматривать размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем: 1) предметом аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли); 2) объектом аренды может быть предприятие любой формы собственности. В тех случаях, когда в аренду сдавалось государственное или муниципальное предприятие, арендодателем выступал уполномоченный государственный или муниципальный орган (ст. 608 ГК РФ). Во всех остальных случаях арендодателями могут являться непосредственно собственники; 3) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов: - арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.; - материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме); - арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656 ГК РФ, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами; 4) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т. п.), и другие исключительные права (см. ст. 138 ГК РФ); 5) арендодатель может уступить арендатору права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу неоднородности объектов, входящих в состав предприятия. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи - сырье, материалы, топливо и т. д. В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа. Трудно рассматривать как объекты аренды в собственном смысле этого слова передаваемые арендатору имущественные и неимущественные права, и здесь необходимо специальное регулирование. Исходя из состава названных объектов, нужно признать, что договор аренды предприятия носит комплексный характер, затрагивая наряду с чисто арендными некоторые связанные с ними, но имеющие иную правовую природу отношения. Отсюда возникает необходимость при заключении такого договора отражать в нем соответствующие условия с учетом специфики регулируемых отношений и содержания регламентирующих их правовых норм. Некоторые особенности складывающихся при аренде предприятий отношений нашли отражение в законе, но не все. В п. 1 ст. 656 ГК РФ определены условия, при которых возможна передача арендатору права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц. Передача таких прав должна осуществляться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Исходя из того что право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает у коммерческих организаций в абсолютном большинстве случаев на основе договоров аренды, передача его в пользование третьему лицу, в том числе арендатору предприятия, возможна на условиях договора субаренды. Соблюдение установленных законом требований, определяющих условия передачи имущества в субаренду (как правило, с согласия собственника имущества, если иное не предусмотрено законом), становится частью оформления отношений по передаче в аренду предприятия <*>. -------------------------------- <*> В данном случае необходимо иметь в виду прежде всего специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей земельными участками и другими объектами, где определяются их возможности по передаче соответствующих объектов в субаренду (см. ст. 607). Без согласия собственника могут передаваться указанные права, например, в отношении транспортных средств (см. п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК РФ).

Есть норма, касающаяся перевода долгов, входящих в имущество предприятия. Статья 657, посвященная правам кредиторов при аренде предприятий (способам защиты этих прав), предусматривает, что арендодатель до передачи предприятия арендатору обязан письменно уведомить об этом всех кредиторов (по обязательствам, включенным в состав предприятия). Кредитор может дать согласие на перевод долга. Но если он письменно не сообщит о таком согласии, ему предоставляется право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о сдаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). В указанной статье очевидно отступление от нормы ст. 391, предусматривающей, причем в императивной форме, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Но нужно признать, что решение этого вопроса в ст. 657 Кодекса отражает особенности отношений при сдаче в аренду предприятий, поскольку при значительном числе кредиторов получить согласие от каждого из них нереально. Поэтому применительно к аренде предприятий используются способы защиты интересов кредиторов, обычно применяемые при реорганизации юридических лиц. Для юридической чистоты, однако, в ст. 391 целесообразно было бы использовать более мягкую формулировку, оговорив, что установленное в ней правило действует, если иное не предусмотрено другой (специальной) нормой Кодекса <*>. -------------------------------- <*> Аналогичный вопрос возникает и в отношении договоров купли-продажи предприятий - см. ст. 562 ГК РФ.

Документы, необходимые для оформления передачи арендатору предприятия соответствующих прав, перевода долгов (включая доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятий в аренду, письменное согласие на перевод долгов, если оно дано, и др.), должны прилагаться к договору аренды предприятия, составляя его неотъемлемую часть, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора. Намного сложнее, чем можно было бы предположить, решение вопросов, связанных с передачей по договору аренды прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, а также на другие объекты интеллектуальной собственности. По этому поводу в разделе Гражданского кодекса РФ, посвященном аренде предприятий, какие-либо разъяснения отсутствуют. Данная проблема приобретает сложность в связи с необходимостью решения в ряде случаев более общих вопросов, которые при сдаче в аренду государственных предприятий не возникали или решались довольно просто. В соответствии с п. 3 ст. 16 Основ законодательства об аренде, например, за арендным предприятием, приобретавшим статус юридического лица с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 16), по его ходатайству могли сохраняться наименование государственного предприятия, взятого в аренду, и даже его правительственные награды. Такое решение было возможно в условиях, когда собственник (выступавший от его имени уполномоченный государственный орган - министерство, ведомство) и предприятие, сдаваемое в аренду (имевшее статус юридического лица), были автономны. Аналогичное положение могло бы быть и при сдаче в аренду предприятия частным собственником, который также от него обособлен. Но для большинства действующих в настоящее время негосударственных (частных) коммерческих организаций предусмотренная Гражданским кодексом РФ модель сдачи предприятий в аренду не подходит. У них нет таких собственников. Негосударственные коммерческие организации, создаваемые в форме акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, хозяйственных товариществ или производственных кооперативов, сами являются собственниками имущества, вносимого их участниками в качестве вкладов в уставный капитал, а также произведенного или приобретенного в процессе хозяйственной деятельности (ст. 66, 109 ГК РФ). При намерении сдать в аренду имущественный комплекс такого юридического лица в виде действующего предприятия возникает вопрос о субъектном составе участников соответствующего договора (а иногда и о возможности заключить его). Дело в том, что такая организация, являясь юридическим лицом, представляет собой сложное образование, состоящее не только из имущественного комплекса, но и из участников организации, имеющей, как правило, корпоративное устройство, а также трудового коллектива, реально осуществляющего производственно-хозяйственную деятельность, приводящего в действие имущественный комплекс, называемый предприятием. По закону имуществом юридического лица распоряжается его единоличный исполнительный орган (в рамках, установленных законом и учредительными документами). Если гипотетически допустить, что генеральный директор хозяйственного общества решит сдать весь его имущественный комплекс в аренду, то реальная деятельность общества, ради которой оно создавалось, прекратится (оно сможет получать только доходы от арендной платы). Однако общество должно сохранять статус юридического лица, иначе исчезнет субъект права, выступающий в качестве арендодателя. А если так, то каким образом эта организация сможет передать свое фирменное наименование вместе с передаваемым в аренду имущественным комплексом? Далее. Нет ответа на вопрос о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности, которая будет осуществляться на базе арендованного предприятия, если только арендатором предприятия не будет юридическое лицо, которое использует его в рамках своей деятельности, создав, например, на его основе структурное подразделение. В случае создания на базе арендованного предприятия юридического лица необходимо определить, в какой организационно-правовой форме оно может быть образовано, должна ли она быть такой же, в которой действовала организация, передавшая предприятие в аренду. Эти вопросы требуют проработки. Ответа на них пока нет, а он нужен, пусть даже отрицательный. Сдача коммерческой организацией в аренду производственного комплекса (по договору аренды предприятия) могла бы иметь место, в частности, в случае, если такая организация располагает несколькими подобными комплексами, осуществляющими полный цикл производства товарной продукции, и считает целесообразным передать в аренду один (или несколько) из них, продолжая при этом свою предпринимательскую деятельность. В подобном случае мог бы решаться вопрос о передаче права пользования ее знаками обозначения юридическому лицу, созданному на основе арендованного имущественного комплекса, по договору франчайзинга (коммерческой концессии) <*>. -------------------------------- <*> О возможности передачи по такому договору права пользования фирменным наименованием при сдаче предприятия в аренду пишет, например, В. С. Ем. См.: Указ. соч. С. 401.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Закон исключает возможность использования иных способов письменного оформления такого договора, названных в п. 2 ст. 434 ГК РФ (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме рассматриваемого договора связаны с особенностями объекта: его сложностью, высокой стоимостью и др. - а также с характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным. Заключенный договор подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Статья 22 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса проводится в учреждении юстиции по месту регистрации правообладателя предприятия <*>. Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует не только право на него как имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта (см. п. 1 ст. 22 Закона в ред. ФЗ от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ). -------------------------------- <*> Подробнее см.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под общ. ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------

Регистрирующий орган вправе отказать в регистрации договора, если его форма не соответствует требованиям законодательства. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации. Предприятие передается арендатору по передаточному акту. До этого должна быть проведена инвентаризация имеющихся у него материальных ценностей, составлен баланс, отражающий активы и долги предприятия. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года N 49 <*>. Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе. В акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. -------------------------------- <*> Экономика и жизнь. 1995. N 29.

Кроме того, необходимо перечислить принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей стороной - арендодателем и арендатором. Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, возлагаются на арендодателя (ст. 659 ГК РФ). На него возлагаются и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат. Арендатор предприятия наделяется широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно. Ему предоставляется также право продавать, обменивать, отдавать взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества. Устанавливается лишь одно условие, которое необходимо соблюдать при использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды, в том числе определяющих сохранение профиля производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т. д. Известные ограничения действуют в отношении участков земли и других природных объектов; на них правила ст. 660 не распространяются, поскольку порядок пользования ими определяется специальным законодательством. Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию взятого в аренду имущества обусловлено необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса (например, замену оборудования), проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость. Нужно, однако, иметь в виду, что нормы ГК РФ, устанавливающие указанные правила, сформулированы в диспозитивной форме. С учетом конкретных условий стороны могут определить перечень объектов, входящих в состав предприятия, которые должны быть сохранены арендатором в течение всего срока действия договора и возвращены арендодателю по окончании его. Арендатор обязан в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии. На него возлагается проведение как текущего, так и капитального ремонта арендованного комплекса. Норма, устанавливающая это правило (п. 1 ст. 661), носит императивный, обязательный для сторон характер. Относятся на арендатора и расходы по эксплуатации арендованного предприятия, но в отличие от п. 1 ст. 661 п. 2, регулирующего данный вопрос, сформулированы диспозитивно. Предусматривается, кроме того, обязанность арендатора страховать арендованное предприятие. При сдаче внаем сложных и дорогостоящих объектов существенным является вопрос о распределении затрат, связанных с улучшением имущества в период его аренды. Особенность отношений, связанных с арендой предприятий, - наделение арендатора правом получать возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Следует, однако, иметь в виду, что арендодатель может быть освобожден от обязанности возмещать стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на них повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Это новое правило обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономный, рачительный подход. Принятие решения об освобождении арендодателя от возмещения соответствующих затрат отнесено к компетенции суда. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора по улучшению качества имущества и фактическому повышению его полезных свойств. По истечении срока аренды предприятия арендованный имущественный комплекс подлежит возврату наймодателю. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При возврате должны решаться вопросы перевода долгов с арендатора на арендодателя, урегулирования взаимоотношений с кредиторами и т. д. (см. ст. 656, 657). Возврат имущества производится по акту, подписываемому обеими сторонами. Подготовка возвращаемого предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет, если иные условия не будут предусмотрены договором. Убедиться в выполнимости этих требований на практике не было возможности, поскольку сдававшиеся в аренду государственные предприятия, как правило, не возвращались собственнику, а приватизировались. Сдача в аренду иных предприятий не получила распространения. Расширение практики аренды производственно-хозяйственных комплексов, повышение эффективности их использования требуют более тщательного урегулирования этих отношений, устранения недостатков и пробелов в законодательстве, некоторые из которых были отмечены. Нельзя оставить без внимания и вопрос о судьбе трудового коллектива. Он, как уже отмечалось, выходит за рамки аренды, но, если сдача предприятия в аренду затрагивает жизненно важные проблемы людей, работавших на нем, необходимо определить, на ком лежит обязанность проявить заботу о них, исходя из норм Трудового кодекса РФ.

Название документа